这个房地产投资信托基金注定要失败

购物中心房地产投资信托(REIT)CBL&Associates Properties(NYSE：CBL)多年来一直在挣扎，因为消费者的客流量迅速从占其房地产投资组合大部分的中低端购物中心转移。Bon-Ton和Sears Holdings的2018年破产以及昂贵的集体诉讼和解增加了其困境。

去年，CBL试图通过出售资产和暂停派息来抵御灾难，以偿还债务。结果，它在2019年底的债务为42.5亿美元(包括其在合资企业中的份额)，低于去年的46.6亿美元。

但是，这些努力太少，为时已晚。当前局势摧毁了CBL的业务，几乎可以肯定，股东将被一种或另一种方式消灭。

糟糕的情况变得越来越糟

CBL的同中心净营业收入(NOI)在2019年同比下降6.5%，下降速度在年底接近加速。2020年第一季度，同一中心的NOI下降了8.7%。因此，即使在大流行的全力打击美国之前，CBL的NOI仍在迅速侵蚀，削弱了REIT的现金流量。

由于当前局势，全国各地的购物中心被迫关闭数月，CBL的短期和长期压力都在加速。在短期内，许多租户保留了租金以节省现金。截至6月初，CBL仅收取了4月份收费现金租金的27%，并预计5月份的收取率将相似。其中一些租金将在今年晚些时候或2021年偿还，但有些可能永远无法收回。

此外，大流行病正驱使众多实力较弱的零售商破产。自5月以来，CBL排名前25位的租户(按年租金计)中的两家已经申请破产。JCPenney和GNC。两家公司都计划关闭许多商店，并利用破产程序提供的杠杆作用来讨价还价以降低剩余的租金。排名第七的租户Ascena Retail也即将申请破产，并可能关闭1200多家商店。

即使在面临极小的近期破产风险的零售商中，许多重要的租户也希望缩小规模并专注于他们最好的商店。在大多数情况下，这些都不位于CBL购物中心。在某些情况下，由于共同租赁条款已在具有多个锚点空缺的购物中心中生效，此类承租人可能能够提前退出租赁。

CBL一直在努力应对租金下降和购物中心的出租率下降的问题。当前局势可能会加速租户外流，导致许多实力较弱的购物中心陷入死亡漩涡。

CBL不支付利息

上个月，当房地产投资信托基金跳过了6月1日到期的1,180万美元利息支付和6月15日到期的1,860万美元利息支付时，投资者清楚地看到了CBL的困难程度。在这两种情况下，CBL都利用了30天的收益宽限期，争取时间与贷方就债务重组方案进行谈判。

6月底，CBL谈判了直到7月15日的宽容协议，而不是在宽限期到期之前支付必要的利息。7月15日到来时，CBL将宽容协议延长了一周。从本质上讲，CBL只是在一点一点地推动经济发展，但是这种策略显然是不可持续的。

重组是不可避免的

考虑到当前局势所造成的损害，令人怀疑的是CBL的购物中心的价值与REIT的债务负担一样多。一旦租户偿还了今年春季递延的租金，高质量的购物中心房地产投资信托基金就可以争取时间并偿还债务，而CBL的许多购物中心可能永远无法从这次挫折中恢复过来。业内分析师预计，未来五年内，美国至少有四分之一的购物中心将完全关闭。并且在4月下旬，Green Street Advisors预测，到2021年底，美国购物中心剩余的百货商店中有超过一半将关闭。

目前，CBL避免了破产，部分原因是其大部分房地产都没有市场。如果债权人将其强制破产，那么让CBL像往常一样继续运营将符合他们的利益-希望其财产的价值随着时间的流逝能够有所恢复-而不是试图迅速清算其资产。

然而，CBL迟早需要通过破产或庭外谈判来重组其债务。几乎可以肯定，其近14亿美元无担保债务的持有人必须削减开支。如果发生这种情况，他们可能会要求公司绝大部分股权​​作为报酬，或多或少地消灭普通股和优先股股东。