华盛顿Prime的劣质购物中心组合和高额债务负担是有毒的组合

随着当前局势迫使非必需零售商在今年早些时候关闭，零售业主(尤其是购物中心业主)突然发现很难收取所欠的租金。一些租户认为，这种大流行使他们有权暂时减租。其他人根本没有钱支付他们所欠的款项。

今年春季，华盛顿总理(NYSE：WPG)受到租金拖欠的沉重打击。这导致四面楚歌的中型购物中心房地产投资信托(REIT)的股价跌至1美元以下，该股票最近从2016年的两位数跌至2019年底的不足4美元。

上周，《华盛顿总理》(Washington Prime)透露，整个夏季的租金收入有了明显改善。不幸的是，对于股东而言，这种改善可能太少了，为时已晚。

租金上涨

Washington Prime仅在第二季度收取了合同租金和其他费用的48%。根据与各租户签订的延期协议，该公司预计将收回其所欠租金中的26%。但是，管理层认为最后的26%无法收回。许多零售商和饭店连锁店都申请了破产保护，在某些情况下，华盛顿总理同意宽恕租金作为一种善意姿态-并避免将更多租户倒闭。

好消息是，近几个月来收藏一直在稳定增长。截至8月中旬，Washington Prime已收取7月份帐单租金的71.3%。在上周的更新中，房地产投资信托基金表示“已收取了预计7月和8月租金和相关费用的80%以上”。

华盛顿总理的租户现在已有90%以上重新开业，而重新开业的商店的可比销售额已经接近2019年的水平。随着客户流量的不断恢复，管理层对租金收入在未来几个月也将稳定增长持乐观态度。

债务太多，租金不足

尽管租金征收趋势朝着正确的方向发展，但仅靠这一点并不能解决华盛顿总理的问题。甚至在大流行来临之前，房地产投资信托基金相对于其净营业收入(NOI)的债务就太多了，其杠杆指标也在迅速恶化。

2019年，可比的NOI总额为4.44亿美元，同比下降5.2%。包括第二层和非核心资产，可比的NOI为4.76亿美元。同时，Washington Prime年底负债超过43亿美元，包括其在合资企业中的债务份额。相比之下，仅在两年前，Washington Prime产生了5.48亿美元的NOI，而债务则小幅下降至42亿美元。

在年初至今的一系列零售破产，未来几个季度可能出现的更多破产，以及零售商转向更少的商店和更大的电子商务渗透率之间，这种流行病可能会加剧这种NOI下降的趋势。这将给资产负债表带来进一步的压力。

华盛顿总理高管大声宣布，租赁量仍然强劲。迄今为止，房地产投资信托基金迄今已签署了290万平方英尺的租赁合同，过去三年平均每年超过400万平方英尺。但是，这些原始租赁数字意义不大。毕竟，尽管2017年至2019年之间的租赁量强劲，但NOI近年来一直在下降。

重组无可替代

不到两年前，华盛顿总理就获得了穆迪(Moody's)的投资级信用评级。从那以后，它的信用等级急剧下降。经过一个月前的最新降级后，Washington Prime的企业家族评级由穆迪(Moody's)评为Ca，比投资级低10个等级。它的无抵押债务被评为C级低一个等级-该评级暗示可能会迟早而不是迟到。

在NOI下降和债务不断攀升之间，华盛顿总理的资产负债表正承受着巨大的压力。此外，房地产投资信托基金需要继续在其购物中心进行投资，以取代已经关闭的百货商店。(由于百货商店尚未收缩，这种负债可能会增加。)这将使得很难自然地降低杠杆率。

Washington Prime有超过20亿美元的无抵押债务在四年内到期，其中一半将于2022年到期。这限制了它的回旋余地。结果，房地产投资信托基金在几年内不得不重组债务似乎是不可避免的。其公开交易的无担保债务最近的交易价格约为50美分。

由于债权人并不希望完全收回全部本金，因此股东需要为股票最终变得毫无价值的可能性做好准备。