如果您正在寻找购物中心房地产投资信托基金马塞里奇将在您的列表中

如果您是那种喜欢涉足别人不敢去的投资者，因为那是可以找到一些最佳交易的地方，那么，您现在可能正在研究购物中心房地产投资信托(REIT)。商场部门已受到当前局势的严重影响，目前没有快速解决方案。

但是您需要谨慎地涉足这一领域，Macerich(NYSE：MAC)是一个很好的例子。

1.削减股息

马塞里奇(Macerich)在2020年削减了股息，但这并不奇怪。同行的西蒙房地产集团和丹吉尔工厂直销中心也如此。但是，有些差异作为信号可能很重要。

Macerich最初将第二季度的股息从每股0.75美元下调至0.50美元。该股利中只有10%以现金支付，其余以股票支付。这与2007-2009年经济衰退期间使用的战术购物中心REIT相同。然而，在第三季度，马塞里奇将其股息削减至每股现金0.15美元，这表明这种低迷的深度令管理层措手不及。

丹吉尔(Tanger)完全暂停了股息，以便保留现金并为所有租户提供租金优惠。现在，其业务已经稳定下来，它已将股息恢复到较低水平。同时，西蒙(Simon)一次削减了股利，削减了40%左右，并且一直保持这一水平。尽管这些不是好故事，但它们确实表明，丹吉尔和西蒙在经济下滑方面都比马塞里奇及其双重优势更具优势。

2.来龙去脉

马塞里奇(Macerich)拥有大约50个物业，其中大多数是封闭式购物中心。由于消费者一直在避开人们可以聚集的封闭空间，所以这不是现在的好位置。公平地说，马塞里奇(Macerich)的购物中心往往位置优越且生产力很高。但是，与Tanger或Simon相比，它对室内空间的依赖性要大得多。

顾名思义，丹吉尔拥有工厂直销中心。它的几乎所有物业都在户外，消费者仍然很开心地光顾，尽管当时的当前局势有所增加，但2020年第四季度的流量仍是2019年水平的90%。同时，西蒙(Simon)大约有50-50个室内购物中心和室外工厂直销中心。从房地产的角度来看，这两种房地产投资信托基金都处于更好的定位，因为消费者逐渐对购物中心购物感到更加自在。

3.基础思维

马塞里奇的债务权益比率约为3.4。这比CBL&Associates和Penn REIT等已经破产的同行要好得多。但是，当您将该数字与Tanger和Simon进行比较时，结果却明显偏短。丹吉尔的股本比约为1.6，是马塞里奇的一半，而西蒙的负债权益比率不到1，不到马塞里奇的三分之一。两者在资产负债表上都拥有更强大的基础，这给了他们更多的应对逆境的余地。

4.还没有结束

这就提出了投资者不可忽视的最后一点。购物中心是精心策划的财产，每个租户都会对其他每个租户产生影响。您不能将一间美元商店带入一个充满高端零售商的购物中心;只是行不通。找到合适的租户需要花费时间。同时，购物中心需要维护并不断更新，以使它们仍然是消费者和租户所希望的。在像当前局势这样的打击之后扭转局面既昂贵又缓慢，这意味着在这里的三个购物中心房地产投资信托基金中，马塞里奇可能处于从危机中恢复的最弱势地位。

相对不那么吸引人

这些都不是暗示马塞里奇是一个糟糕的房地产投资信托或不能生存(尽管它已经聘请了顾问来帮助它重新谈判信贷额度，这并不是一个特别好的迹象)。这里最大的收获是，如果您正在寻找像Macerich这样的Mall REIT，那么空间中可能会有更好的选择。丹吉尔和西蒙可能更适合大多数投资者。