该房地产投资信托基金幸免于破产 这是复苏的两个关键

去年秋天，宾夕法尼亚州房地产投资信托基金(NYSE：PEI)申请破产保护，原因是债务过多以及商店倒闭和零售破产导致收入急剧下降。但是，PREIT在几周内从破产中脱颖而出，却没有消灭(甚至稀释)股东权益。

然而，尽管零售房地产投资信托基金(REIT)在破产中幸存下来，但这并不能为股东带来圆满的结局。让我们看看PREIT要恢复健康需要做什么。

仍然存在巨大挑战

股东应该对PREIT不会将其消灭感到高兴。但是房地产投资信托基金也没有在破产过程中消除任何债务。(在更典型的破产中，一些债权人会将其债务换成公司的新股份，而现有股东将被淘汰。)此外，PREIT现在为某些债务支付的利息比申请破产前要高。 。

加剧PREIT麻烦的是，当前局势导致其许多租户关闭商店，拖欠租金或申请破产。因此，到2020年底，其核心购物中心的入住率从一年前的95.5%降至90.3%。此外，来自运营的资金(FFO)在2020年变为负数。

因此，管理层面临着两项艰巨的任务：修复PREIT的资产负债表和重建其盈利能力。

正在进行中的有趣举措

投资者不应低估PREIT面临的不利因素。但是相对于许多购物中心业主来说，房地产投资信托基金确实具有一些吸引人的品质。

首先，与大多数购物中心REIT相比，PREIT在其投资组合中没有很多固定职位空缺。如今，在其18个核心购物中心中，大约有六个空置的固定空间。此外，在未来几年中，将拆除其中的两座原百货大楼，为新的混合用途开发让路。PREIT已与另外两个人签署了新租户的租赁合同。

其次，PREIT继续为其购物中心带来新用途。一家医疗机构将在其一处物业中取代以前的Sears。在另一家购物中心，Aldi将在前西尔斯大厦的一部分开设一家商店。在华盛顿特区郊区的一家购物中心，PREIT已为以前未使用的地下空间中的新自存储设施腾出了空间。在费城郊区的一家购物中心，PREIT正在寻找战略合作伙伴，以将大部分室内空间转换为非零售用途，这可能会给生命科学租户使用。

尽管这些因素对投资者有利，但它们不足以解决PREIT的潜在问题，使之成为一项有价值的投资。为了恢复健康，房地产投资信托基金必须在未来几年内增加资产销售并解决小型商店的空缺问题。

固定资产负债表

资产出售至关重要，这是PREIT固定资产负债表的唯一现实方法。该公司在未来几年内不太可能产生足够的现金流，以使其债务负担大为减少。

PREIT目前已达成牢固的协议，将其五个购物中心的地块出售给多户家庭开发商，总价为8,720万美元。这些开发商将建造大约2200个单位。根据合同，另一块地皮将以250万美元的价格出售给一家酒店开发商。这些交易加在一起可能在未来几年带来9000万美元的收益，而PREIT可以用来偿还债务-而不会影响其盈利能力。

关键问题是这些交易是否会按计划完成，以及是否还会有更多交易。PREIT的管理层表示，在其商场中至少可以增加5,000个多户家庭单位，这最终有可能使潜在的土地出售机会增加一倍以上，从而可以进一步减少债务。但这取决于房地产投资信托基金获得分区权利以及(在某些情况下)获得锚定租户必要的批准的能力。

PREIT回填可以腾空小商店空间吗?

同时，PREIT需要排队新的租户，以填补在2019年和2020年空置的小商店空间。重要的是，它需要在不减少太多租金的情况下这样做。

在过去三年中，PREIT核心购物中心的非固定住所下降了约5个百分点。房地产投资信托基金(REIT)在整理大型承租人方面取得的成功令人鼓舞，但占用不到10,000平方英尺空间的承租人支付的租金要高得多，并产生了典型购物中心的大部分收入。以优惠的租金重建非固定住所是使收入至少回到大流行前水平的唯一方法，这样PREIT才能支撑其债务负担。

最近，由于大流行对零售业的影响，租赁需求一直很疲软。PREIT于2020年签署了103,000平方英尺小商店面积的租赁合同，低于一年前的293,000平方英尺。除非管理层很快扭转这种趋势，否则PREIT可能很快就会回到破产法庭。

PREIT当然还有一些有希望的机会。然而，房地产投资信托基金沉重的债务负担以及对其及时关闭资产出售同时补足小商店空缺的能力缺乏明确性，使其成为极具投机性的股票，仅适合最具风险承受能力的投资者。