沃伦·巴菲特应在另一笔收益抹除后出售该房地产投资信托

大约六年前，西尔斯控股(Sears Holdings)剥离了其大部分房地产，作为新的房地产投资信托基金：Seritage Growth Properties(NYSE：SRG)。Seritage的策略很简单：它将使用从将大部分房地产租赁给Sears和Kmart所得的现金流，逐步为收入较高的租户重新开发其物业，从而推动强劲的长期增长。

沃伦·巴菲特(Warren Buffett)担任主席，Seritage的总体战略引人注目，足以吸引许多知名投资者。2015年底，巴菲特用自己的钱购买了200万股房地产投资信托基金。但是，在过去的五年中，Sears和Kmart的迅速倒台以及当前局势共同削弱了Seritage的业务。

房地产投资信托基金的最新收益报告提供了更多证据，表明丝光增长物业已从根本上被打破。沃伦·巴菲特(Warren Buffett)和其他股东现在是时候抛售并继续寻找更好的机会了。

收益摘要

Seritage在星期四报告说，它已经收取了第一季度租金的97%，并同意再推迟2%。不幸的是，没有太多可收取的租金。Seritage本季度的收入仅为3130万美元，低于去年同期的3330万美元。

结果，第一季度的总净营业收入(NOI)仅为940万美元，而去年同期为1,580万美元。这标志着NOI连续第四个季度甚至没有达到1000万美元。

假设债务水平没有变化，Seritage将需要产生约4000万美元的季度NOI，以支付其利息成本，公司间接费用和优先股股息。简而言之，房地产投资信托基金目前的收入远远低于其收支平衡水平。

方向错误(再次)

自2018年底以来，Seritage一直报告经营负资金(FFO)，这是REITs的一项关键收益指标。但是，在大流行之前，它有一条清晰的获利之路。截至2019年年底，Seritage的未签约(SNO)租金为8,430万美元，尚未转换为支付租金的状态。此外，从2017年到2019年，它每年签订至少4000万美元年基本租金的租赁合同。

相比之下，在过去的一年中，SNO租赁的积压一直在减少，并且新的租赁签约很少而且相差甚远。同时，由于商店关闭，租户破产和资产出售，Seritage的就地租金有所下降。

截至2020年，Seritage的就地租赁产生了9610万美元的年租金，低于一年前的1.077亿美元。此外，它的SNO租赁管道中的年租金仅为5,450万美元，用于将来的开业。房地产投资信托基金全年仅签署了30份租约，占地422,000平方英尺，年租金为750万美元。

负面趋势在上个季度继续存在。就地租金下滑至9,340万美元，而SNO的未完成租赁量下降了三分之一，至3,630万美元。Seritage在第一季度仅签署了5个新租约，面积为44,000平方英尺，年租金为150万美元。

管理层有真正的策略吗?

最近几个月，Seritage Growth Properties失去了原首席执行官和原首席财务官。在新任首席执行官安德里亚·奥尔山(Andrea Olshan)的领导下，该公司已开始全面评估投资组合。房地产投资信托基金将其第一季度业绩归咎于这一管理过渡和投资组合审查。它采用“更具选择性的方法”进行租赁，同时重新评估了按资产划分的资产计划。Seritage还选择终止一些租约，以减少其对弱势租户的风险，并保留其可能用于其他目的的空间。

根据最近的新闻稿，Seritage计划“通过向零售租户额外租赁，致密化场地，进行其他用途的修改和重新利用，大规模重建，合伙关系和处置，来优化其个人财产资产的价值”。不过，这种说法并不是很有启发性，因为这些选择几乎涵盖了人们可以用房地产做的任何事情。

目前尚不清楚新的管理团队是否有真正的周转计划。随着Seritage出售创收资产并终止比其签署的更多的租赁，它与盈亏平衡点之间的距离越来越远。SNO租赁的渠道已大大减少。同时，房地产投资信托基金无限制的现金余额1.38亿美元对房地产的再开发将不会太遥远。(实际上，它只用零花在重建上就能覆盖四到五分之四的现金消耗。)

这就使长期前景黯淡。尽管该股票的价格仅为巴菲特在2015年所付出的价格的一半，但奥马哈先知却知道，如果您的投资论点瓦解，那么尽早减少损失比立即减少损失更好。对于Seritage Growth Properties，是时候扔掉毛巾了。