西蒙地产集团最糟糕的时期已经过去了吗

拥有和经营购物中心是一项艰巨的任务，而在 2020 年遏制当前局势的努力使情况变得更糟。三个商场房地产投资信托甚至被迫进入破产法庭。西蒙地产集团(纽约证券交易所股票代码：SPG)设法避免了这种命运，现在其购物中心再次开放，许多投资者的问题是，最糟糕的时期是否还没有结束。有一个简单的答案和一个困难的答案。以下是您今天需要了解的有关西蒙的内容。

艰难的经济阴云正在解除

西蒙的商场在2020年的不同时间点被暂时关闭，给房地产投资信托(REIT)带来了各种各样的问题。例如，它最终起诉了决定不支付租金的主要租户，并将其股息削减了近 40%。尽管入住率并没有急剧下降，但消费者花了几个月的时间才开始再次前往购物中心。但大约在 2021 年的一半时，西蒙似乎确实已经拐弯抹角了。

好消息实际上始于第一季度的收益。该公司对其结果非常满意，因此增加了今年剩余时间的指导。但真正重要的细微差别是，正如西蒙在 2021 年第一季度财报电话会议上所强调的那样，其预计运营范围的低端资金增加的幅度超过了高端。这也是一个非常大的差异，低端每股提高 0.20 美元，高端仅提高 0.05 美元。稍微解读一下就表明，购物中心 REIT 认为最坏的情况越来越不可能发生。而且，在收益发布后不久，西蒙将股息提高了近 8%。

西蒙最近报告了第二季度的收益，并且再次实现了稳健的季度业绩。然而，更大的收获是商场业主再次提高了其 FFO 指导。这一次，范围的顶部和底部都增加了相同的数量——每股 1 美元。现在，公平地说，混合中的一次性项目有助于提振第二季度的业绩，并将为全年带来类似的收益，但它的价值仅为每股 0.32 美元。四分之一不会成为趋势，但西蒙现在已经将两个好季度串在一起。而 REIT 将股息又增加了 7% 左右。看起来最糟糕的情况确实已经过去了。

还有很多工作要做

这种对事物的看法只有一个问题。在大流行之前，西蒙及其商场同行正在应对所谓的零售末日。虽然许多人将此归因于向网上购物的持续转变，但它过去和现在都是一个更大的问题。简单来说，落后于客户趋势(从时尚选择到在线购物偏好)的零售商一直在关闭商店。在其他问题之上增加高杠杆的零售商已经陷入破产。

在大多数情况下，显而易见的解决方案是让零售商关闭其最薄弱的地点。这给低质量的购物中心带来了特别大的压力，其中许多购物中心最终可能会永远关闭。但西蒙倾向于在人口众多的富裕地区拥有更好的购物中心。虽然它也在处理关闭商店的问题，但商场空间的震荡可能会让它成为长期的赢家。简而言之，在逆向网络效应中，能够在零售业末日中幸存下来的购物中心将更受租户和消费者的青睐。

数据来源：西蒙地产集团

然而，摇摇欲坠的过程仍在进行。是的，大流行大大加快了速度，但重新租用空荡荡的商场空间需要时间。这也是一个必须精心策划的过程，以免您通过引入不太理想的租户来填补空置空间，从而削弱购物中心的吸引力。或者，同样糟糕的是，您与更好的零售商签订了糟糕的交易，并且在租约再次到期之前一直坚持低于标准的回报。所以最后，大流行的打击似乎已经过去了，但西蒙还有很多工作要做，商场房东需要花时间确保做出正确的选择——即使这意味着更慢恢复。

最好的选择

在不到一年的时间里第二次增加股息后，西蒙看起来比任何同行都更好地抵御了当前局势的袭击。对于大多数关注商场空间的投资者来说，它可能是最佳选择。即使它继续应对零售末日带来的入住压力，这种情况仍然存在，这种逆风在大流行之前就存在，在大流行之后将继续成为一个问题。

因此，如果您想知道最坏的情况是否已经结束，答案并不是明确的“是”或“否”。情况很复杂，这里有重叠的问题。但事情肯定在好转。