Omega有许多租户已停止支付租金

当 2020 年冠状病毒大流行时，高级住房处于前线。自行业衰退最严重以来，经营业绩有所改善，但Omega Healthcare Investors(NYSE:OHI)开始显示出越来越大的压力迹象。它只是做出了一项不容忽视的值得注意的股息决定。当您更仔细地查看第三季度的股息覆盖率数字时，情况尤其如此。

特制

老年住宅物业的一个大问题是，它们是专门为将老年人带入集体环境而设计的。这是冠状病毒造成最大损害的完美环境，因为它对老年人尤其致命，并且当人们聚集在一个地方时很容易传播。此外，疗养院通常容纳体弱的居民，以疗养院为重点的房地产投资信托(REIT) Omega Healthcare 受到的打击尤其严重。

由于迁出增加(一种行业委婉语，通常包括居民死亡)和迁入减少，入住率下降。许多高级住宅物业只是对任何人，甚至访客都关门，以减缓疾病的传播。

欧米茄的入住率大幅下降，在2021年1月创下72.3%的低点，虽然这一数字全年都在提升，但仍仅高达75.5%左右。正如欧米茄在 2021 年第二季度财报电话会议上指出的那样，管理层认为它需要超过 80% 才能“......有意义地减轻大流行造成的现金流量减少”。

REIT 采用净租赁法，因此承租人必须支付租金，无论其经营的物业的表现如何。(净租赁物业通常要求承租人承担大部分物业成本。)这帮助欧米茄相对较快地度过了 2020 年，尽管它选择全年保持股息持平。对公司有利的还有一个事实，即老年住房的经营者获得了政府的财政支持。

越来越紧

虽然入住率趋势正在改善，但仍低于 Omega 认为从长远来看是必要的水平。随着政府支持的枯竭，一些运营商现在已经到了不再支付租金的地步。欧米茄此时选择在 2021 年全年保持股息不变，这结束了公司 18 年的年度股息增长趋势。这通常是公司在削减股息之前采取的第一步。

但第三季度可用于分配的资金派息率相当强劲，为 83%。对这个数字进行数学计算，本季度可供分配的资金为每股 0.81 美元，股息为每股 0.67 美元。在大多数情况下，这不会是一个令人担忧的指标。但这不是正常时期。

管理层在Omega 的 2021 年第三季度财报电话会议上指出，可用于分配编号的资金中包括现金存款等通常用于防止未付款的现金存款。把它想象成一个公寓出租，你提供押金，如果你不支付租金，房东就会收取押金。这相当于每股可供分配的资金 0.07 美元。拉出来，可供分配的资金下降到 0.74 美元，将支付率降低到 90% 左右。那就少了很多安慰。

值得注意的是，公司可以用来抵消未付款项的现金是有限的，因此最好将支付率视为 90%，而不是 83%。如果 Omega 选择使用债务来暂时为其业务未完全覆盖的分配提供资金，那么它没有理由不能支持 90% 甚至更高的派息率。然而，它应对进一步逆境的余地越来越小，削减股息的风险明显增加。投资者需要特别注意这里。

担心和观察，但不要跑到山上

欧米茄长期以来一直致力于分红，因此它显然认为向投资者返还现金是重中之重。此外，它是一个普遍运行良好的 REIT，因此即使出现股息削减，这似乎已反映在股价中，并注意到 9.2% 的历史高位股息收益率，您仍将拥有一个良好的 REIT。

也就是说，与很长时间以来相比，今天的股息风险更大。欧米茄已将 80% 的入住率作为一个重要的分界线，投资者应密切关注这一指标。但是，派息率也越来越成为首要考虑因素。