由于其不寻常的零售物业模式 这个REIT完全违背了这个目标

Acadia Realty Trust(AKR-2.88%)或其一般商业模式本身并没有什么问题。事实上，一些投资者可能真的喜欢它管理投资组合的机会主义方式。然而，如果你像我一样喜欢简单的投资，你可能想避免它，就像我计划的那样。以下是您需要了解的信息，以确定 Acadia Realty 是否适合您——或不适合您。

转折零售

Acadia Realty 的核心是一家拥有零售物业的房地产投资信托基金(REIT)。理解一家企业其实并不那么复杂：尝试在消费者需求高且财富充足的地区拥有位置优越的房产，零售商希望在那里。

为此，Acadia Realty 拥有一些非常棒的房产，户外购物中心位于全国各地，包括纽约市、芝加哥、洛杉矶、旧金山和波士顿等一些最重要的地区。

到现在为止还挺好。但是，当您真正深入了解 Acadia 的房产清单时，您会注意到它在上述所有城市中也拥有零售房产，该公司称之为“街道级”房产。

以纽约市为例，REIT 在 Soho 区的 Green Street 拥有五处房产，在上东区拥有一处零售资产，在联合广场拥有一处房产。这与在城市郊区拥有一家带有杂货店主播的脱衣舞购物中心非常不同，例如它在威彻斯特、长岛和史坦顿岛拥有的房产。它们根本不是由相同的动力驱动的。

当人们去买食物时，一个杂货店锚定的购物中心会吸引人流。中心的小商店，通常包括餐馆、沙龙和干洗店等，都受益于这种交通。一个好的位置，一个好的锚，可以让一个中心成为一个现金流机器。那么是什么推动了 5-7 East 17th Street 的需求呢?还是Acadia在Soho拥有的一系列房产?

虽然我可能能够解决这个问题，因为我碰巧住在纽约市地区，但我无法告诉你是什么驱动了波士顿、洛杉矶或旧金山的街道位置。比如公司官网上的旧金山Geary Street 146号的照片挺好看的，附近肯定有很多高档的店，但是我不知道Geary Street到底是什么样的。

为了保护 Acadia 及其管理团队，投资者实际上正在聘请 REIT 来运营房地产投资组合。该团队一直在街区附近，所以它可能知道自己在做什么。我宁愿拥有一个更简单、易于重复的模型，而不是需要有关我从未涉足过的全国城市中的利基购物区的专业知识的模型。

然后是买卖平台

除了核心投资组合之外，Acadia Realty 还做了一些其他使故事更加复杂的事情。最值得注意的是，它使用与机构级投资者合作的资产管理平台来购买房产。这不是一件坏事，因为它提供了长期性质的外部资本，并允许 REIT 在经营所收购的资产时产生费用收入。有很多 REITs 建立了类似的合作伙伴关系。

然而，Acadia Realty 推出了五只基金，而大多数其他 REITs 坚持只推出一两只。(最初推出的五只基金中，有四只仍然活跃。)其中一些基金投资于其他直接投资于零售商的基金。

基金集团目前的部分方法是购买需要升级的资产，因此该公司的这一部分也有一个建筑部分，属于购买-修复-出售物业类别。REIT 在其介绍中强调了这些。这项业务本质上没有任何问题，但是当您将其添加到此处的其他部分时，它会大大增加 Acadia Realty 已经很复杂的零售房地产模型的复杂性。

我没有时间

最后，要拥有Acadia Realty，您需要观看相当步行的购物中心业务，这并不复杂。但是，您还必须了解主要大都市的街头零售，这要复杂得多。最重要的是，您还需要关注 REIT 的机构基金业务，该业务一直在购买固定资产——因此建筑业也在其中。

在一个 REIT 中要处理很多事情，而我拥有的所有其他投资都需要承担太多的工作。你可能喜欢这个 REIT 必须赚钱的所有不同方式，但我宁愿坚持让事情变得简单的零售 REIT，这样我也可以在我的投资组合中保持简单。