二手房“白菜价”刷屏双鸭山楼市真实情况价刷新鹤岗阜新纪录

证券时报记者 孙先超

64平米总价仅1.5万元，51平米总价1.2万元，56平米总价1.4万元，看到这里……是的，是不是错了？这样的真实案例正在黑龙江省双鸭山市发生。

此前，黑龙江鹤岗、辽宁阜新均受到二手房“白菜价”的冲击。现在，双鸭山的部分二手房价格在鹤岗、阜新都创下了新的记录。近日，证券时报e公司记者前往双鸭山了解双鸭山楼市的真实情况。

二手房低至200多元/m2

双鸭山位于黑龙江省东北部，万达山北麓，三江平原腹地。它隔着乌苏里河与俄罗斯相望。双鸭山市是黑龙江省重要的煤、电、钢、粮生产基地。素有“黑土湿地之都、绿色生态城、乌苏里江畔明珠”之称。为新中国建设和“热”城市贡献了“光”。7月11日，证券时报·e公司记者来到双鸭山，以寻房者身份，探访和探访部分住宅小区和待售物业。

双鸭山市宝山区康安佳园小区是去年刚入住的棚户区拆迁安置小区。证券时报·e公司记者在小区内看到，部分房屋的窗户上写着“出租出售”字样和联系电话。“外地来买房的人很多，你也是来买房的吧？有点晚了！去年7、小区8月份刚交房，总价顶楼50平米左右的房子才7000到8000元，现在房价已经‘修补’了，顶楼的价格都在1万多元。” 社区的一位业主说。

所谓“拼接”，类似于房屋中介的性质。房子不是你自己拥有的，但是你对房子的主人很熟悉，知道房子的心理底价。通过在社区与购房者聊天进行“拼缝”，确认购房意向后，从房主手中拿到钥匙，与购房者一起展示房屋。差别就越大。

证券时报·e公司记者在小区看房时，还遇到了来自黑龙江省佳木斯市、河北省廊坊市的找房者。“我在网上得知这里的房子很便宜，所以特意开车过去看看，如果价格合适就买了。我绝对不会来住，主要是希望房子的价值。”未来房子会增加。” 佳木斯验房人员表示，“因为房价便宜，即使买后无法升值，也不会有太大的损失。”

证券时报e公司记者注意到，几栋6层楼顶的窗户上，用醒目的红黄大字写着“卖楼”，而且联系电话都是同一个号码，他们是直接联系的。标价1.2万元。“这些房产确实是我的，分为51㎡和56㎡两种，价格分别为1.2万元和1.4万元，其中包括600元的房产押金。”业主在电话里说：“你现在还不能改名，但是可以签购房协议。只要你买了之后不欠物业费和暖气费，那么4、 5年后，我们将负责帮助改名。” 应该可以协商价格。业主刚刚说，一次性买两套51平米的房子，总价可以降到2万元。”佳木斯买家悄悄透露。

随后，证券时报·e公司记者来到四方台区惠民新城一期，再次见到了来自河北廊坊的找房者。这个社区也是一个棚户区改造的搬迁社区。现阶段，小区待售房屋数量少于宝山区康安嘉园小区。记者拨通了小区一栋6层楼高的顶层窗户上的销售电话。“我家64平米，标准两房一卫一卫布局，最低价1.5万元，包括物业装修押金1000元，水费200元元。” 电话里介绍的。

此前，黑龙江鹤岗、辽宁阜新均受到二手房“白菜价”的冲击。今天按照双鸭山部分小区二手房价格，64㎡1.5万元，51㎡1.2万元，56㎡1.4万元，折算成每平方米价格分别为234元、235元和250元，创下鹤岗、阜新的新纪录。

中心区二手房

均价2775元/m2

康安佳园、惠民新城部分二手房仅售1万元以上的现象，并不代表双鸭山市二手房市场的全貌。安居客双鸭山房价网数据显示，7月双鸭山二手房均价2775元/㎡，6月双鸭山二手房均价2777元/㎡，同比下降。 0.比上月下降05%，比去年同期下降3.14%。

据宝山区政府官网介绍，该区距市中心19公里。辖区内有国有煤矿3座，地方煤矿14座（其中生产煤矿4座，增能煤矿10座）。年产原煤约500万吨，其中当地煤矿年产原煤约100万吨。是双鸭山市重要的煤炭生产基地。双鸭山市中心的二手房价格明显偏高，不同区域、不同社区的价格差异也比较大。以康安佳园为例，该小区四楼一栋面积64㎡的楼盘售价约4万元；毗邻康安嘉园的阳光小区，非顶楼70㎡住宅，售价4.2万元。证券时报·e公司记者在采访中了解到，不久前，双鸭山市民刚刚在双鸭市义马路小学附近卖掉了一套学区房。房屋面积78.38m2，成交价13万元。每平方米价格为1658元。

六马路老二园7层住宅和2楼3房1厅1卫117平方米住宅售价24万元，即每平方米2051元；装修面积88平方米的楼房售价17.6万元，折合每平方米2000元；富月湾一期属于双鸭山实验学校学区，共26层，位于11层。68平米精装修二手房售价31万元，折合单价4558元/平米。

“虽然宝山区和四方台区的房价都比较低，但双鸭山市中心的居民很少去那里买房，毕竟离市中心太远了。” 双鸭山当地一位房产经纪人表示，并基于孩子上学等因素考虑，宝山区、四方台区部分经济条件相对较好的家庭，更倾向于在市中心买房。就市中心的二手房而言，产权清晰、无纠纷的学区房关注度更高，成交几率更大。其实不管是上面提到的康安佳园还是惠民新城，都是棚户区改造小区，房子售价10多，000元也是顶楼。两个社区位于双鸭山市宝山区和四方台区，均为传统矿区，距离双鸭山市中心较远。

双鸭山市五马大厦附近一家店铺的经营者告诉证券时报e公司记者，双鸭山人口负增长。虽然房价比大城市低很多，但还是有过剩的房子卖不出去。

可选的新磁盘有限

证券时报·e公司记者走访双鸭山二手房市场时，查看了部分新建待售楼盘。

星家家居位于双鸭山五马路与东平路交汇处，距当地颇具影响力的松江国际商厦商圈仅数分钟路程。证券时报·e公司记者了解到，该楼目前在售房型中，南北通透户均价约3300元/㎡，厢房均价约2990元/平方米。平方米。“南北通透的房子不多，四楼只有两间，其他都是厢房。” 一位房地产销售人员说。

双鸭山一中位于双鸭山滨水东路与民生街交汇处，是当地公认的第一名校。除了双鸭山一中，还有双鸭山实验学校，可以读小学和中学。正是因为名校的加持，这片区域的商品房在双鸭山也名列前茅。“目前在售的是二期楼盘，具体售价将在7月底正式公布，应该不会低于4000元/平方米，应该算是比较高端的楼盘了双鸭山。” 富悦湾的售货员说道。

证券时报·e公司记者发现，双鸭山市可供出售的房产选择并不多。双鸭山当地一位房地产销售人员告诉证券时报·e公司记者，由于双鸭山现有房屋还有很多需要去库存，政府控制新楼的建设，这也是导致缺乏的直接原因。双鸭山新建商品房项目。. “现在所有旧小区都在改造，不允许开发新楼盘。” 另一处房产的销售人员说。这一说法也得到了双鸭山住建局工作人员的证实：“今年还是以去库存为主，确实没有新楼批下来，目前正在出售的几处房产已在几年前完成。手续。” “受疫情影响，2020年的房地产市场不太好。”上述工作人员说。

10年常住人口减少25万

最新“七普”数据显示，双鸭山市常住人口约121万人；而双鸭山市“第六次人口普查”数据显示，常住人口为146万人，也就是说，2010年至2020年，常住人口为146万人。10年来，双鸭山常住人口减少25万余人。

“双鸭山价格不高，自然环境也不错，比较适合居住。但双鸭山整体收入水平不高，缺乏更多更好的发展机会，那么多青壮年选择外出发展，儿女在外地站稳脚跟后，也跟着孩子去外地，导致永久居民不断减少近年双鸭山人口。" 双鸭山市民告诉证券时报·e公司记者。

吉林大学博士生导师宋冬林告诉证券时报e公司记者，东北三省除沉阳、长春、哈尔滨、大连外，几乎所有其他城市都有人口外流。事实上，人口外流有时并不完全是钱的问题，而很可能是被更舒适的环境、更合适的气候、更好的服务等因素所吸引。“而且说实话，与南方经济发达地区相比，东北的人力资源政策确实落后，这也需要相关部门反思。” 宋冬临说道。

大连海事大学史建仁教授告诉证券时报·e公司记者，木家高铁开通后，沿线城市的人流、物流、信息流的流向和流速将不可避免地改变。流动人口可能会增加，但常住人口会减少。它不会改变。交通状况的变化对农业、旅游等相关产业的发展起到了巨大的推动作用。同时，为中心城市提供服务的产业也有发展的基础。它会改变产业结构和人口类型结构，但不会改变人口减少。趋势。“鸟类随着季节的变化而迁徙。这是追逐自然环境的生存法则。对人来说也是如此。东北人口外流，本质上是阳光的转移和经济中心的转移。”石健人说。

今年5月，国务院新闻办公室召开新闻发布会，介绍第七次全国人口普查主要数据结果。会上，国务院第七次全国人口普查领导小组副组长、国家统计局局长宁吉喆介绍了东北地区人口变化情况。经济社会发展等因素。东北地处我国高纬度地区，冬季相对漫长寒冷。一些东北人口迁移到温暖的南方。这也是全球许多国家人口迁移的趋势。这种现象在欧美很常见。此外，由于生育观念、生育行为等因素，

高铁开通是一把双刃剑

双鸭山市政府在今年年初的政府报告中提到，2020年，双鸭山基础设施将继续完善。木家客运站双鸭山段提前完成铺轨，双鸭山西站主体结构封顶，宝应铁路一期工程开工建设。2021年，要加快交通基础设施建设。确保木家客运专线站双鸭山段和双鸭山西站建成通车，完成高铁新区广场和高速公路客运枢纽中心建设。宝应铁路一期路基工程竣工。

据悉，木家客运快线，即木家高铁，是连接黑龙江省牡丹江市、林口县、鸡西市、七台河市、华南县、双鸭山市和佳木斯市的高速铁路。高铁的尽头。高铁沿线所有城市也将被纳入以黑龙江省省会哈尔滨为中心的2小时3小时经济圈。双鸭山当地也对木家高铁寄予厚望，希望高铁的贯通，助力双鸭山实现新一轮经济腾飞。

采访中，有东北地区的商界人士告诉证券时报E公司记者，高铁的开通是一把双刃剑。有望促进沿线经济发展，但也可能加大哈尔滨形成的虹吸效应，加剧相关中小城市的人口流失和产业空心化。“任何事情的影响都不会是单向的，高铁沿线的中小城市应该考虑如何将不利影响降到最低，发挥自身优势。” 宋东林说，“十四五”规划提出，区域发展的重点要放在城市群建设上。对于以哈尔滨为中心的城市群，每个城市都无法独善其身，

宋东林表示，如果中心城市的功能仍然和其他城市一样，可能会对双鸭山等木家高铁沿线城市形成更明显的虹吸效应。“双鸭山等木家高铁沿线城市要研究城市资源优势和中心城市需求，可以作为地方经济转型的方向，增加与中心城市的粘性，减少虹吸高铁开通后可能产生的影响。” 石建仁表示，此外，地方政府要研究区域优势和新资源价值，发展新兴产业或产业升级转型。关键是本土特色、本土优势、本土品牌。

资源型城市转型难

据了解，双鸭山、阜新等资源型城市近年来一直在努力转型。例如，据公开报道，双鸭山实现了由“一煤一统”向现代煤电、粮食深加工、绿色食品、石墨及新材料、生态旅游、特色种植、多元产业牡丹江10万左右的二手房，多元发展。主导产业战略升级带动经济发展方式转变。阜新也打破了以往单一最大煤炭产业的产业格局，形成了农产品加工、装备制造及配套、能源、化工四大优势产业。

谈及资源型城市的转型，石建仁表示，每个人都有不同的家庭背景、不同的职业背景、不同的文化教育背景、不同的生活环境，最终成长起来的孩子也不同。同样，不同资源型城市的转型也不能走同一条路。从支柱产业看，资源型城市因主导产业、产业基础、历史文化背景、自然环境、区域资源集聚等不同，分为单一型和复合型；金属矿山类型等；根据地貌类型不同，可分为平原型、山地型和丘陵型；按气候带可分为寒温带型、

因此，有必要对资源型城市的各项指标进行综合分析，构建科学合理的指标体系，明确资源型城市的产业体系、人口结构、产业发展动力和城市发展体系等一系列问题。城市，最终确定城市转型的路径和方向。” 石建人相信。

宋东林表示，资源型城市转型的本质是主导或支柱产业摆脱自然资源存量和产出制约的过程。不同的资源型城市，历史条件不同，发展阶段不同牡丹江10万左右的二手房，选择的具体路径也应该不同。建立这个新的产业体系有很多选择：可以是支柱产业的“去资源化”、“拓宽深化”或“多元化”。

“资源型城市的衰落是市场作用的结果，提倡市场解决本地区发展不平衡、不充分的问题显然不现实，政府应发挥积极作用。” 宋冬林认为，从欧盟一些国家的经验来看，政府相关部门在解决资源型城市经济发展方面也发挥着非常重要的作用。因此，在推动资源型城市转型的过程中，政府相关部门不仅要有相应的区域产业政策，还要有大量的投入，包括重大项目的引进和税收优惠等。