深圳公寓怎么样「70年公寓是坑」
刚刚，深圳规土委一份内部文件流出。其中有一条是这么说的：
个人、企业事业单位或社会组织等法人单位购买的商务公寓（含赠与），自取得不动产权登记书之日起5年内禁止转让。
当然了，目前这个只是请示和建议，真正能否实施还需批准。
不过，我想，深圳应该有一大波公寓的投资人，今晚该睡不着了。
就这份目前尚不确定的文件来看，5年限售意味着你得持本5年才能出手公寓。
但世事难料，且不说5年后公寓会不会涨，就算涨了，加上公寓二手转让的各种税费，也没啥肉了。如果杠杆高点的人，就爆仓了。
当然，万一深圳房价又翻倍的涨的话，你可以当村长上面的分析都是白扯。
为何说这些，因为最近小密圈也总有人问我，深圳公寓能不能入手？
问其原因无外乎房票用完，或者是核心区域没有住宅了。
但是村长的回答都是，如果有选择，最好不要买公寓。
毕竟风险太高，有的人买的是金砖银砖，有的人买的却是几块破砖。
NO. 1｜壹
近些年来投资公寓的不算少，村长就有个朋友几年前买了套公寓。
朋友那个时候刚来深圳，积蓄也不多。看深圳的房价一天一涨就有点动心，中介也建议他先上车，他没怎么犹豫就速度下手买了套。
去年朋友拿到房票，想转手换住宅，结果挂了几个月也没卖掉。
公寓50%的首付对一般人来说，占用一大笔钱。朋友公寓没卖出去，换住宅这件事儿也只能搁置下来。但现在他面临的问题就是，第一，深圳的公寓涨幅不及住宅，不知道过两年还能不能买得了心仪的房子；第二，孩子过两年就要上学了，而公寓又没有学位，所以换套学区房箭在弦上。
村长给大家梳理一下朋友的问题：
一是首贷比例高；
二是流动性差；
三是没有学位；
四是涨幅不及预期。
他算是跌在“坑”里了。
另外，村长在“家在深圳论坛”上也看到有网友抱怨的几条：
1、得房率比较低，公摊系数太高，能到25%—35%，比住宅高了5%左右；
2、居住成本高，水电费、物业费贵的飞起，一般公寓还不通燃气；
3、户型有问题，通风采光没有明确要求，一梯好几户人家，舒适度差；
4、一般绿化都不是很理想，有20%就非常不错了；
5、转手手续费复杂且价高，各项费用加起来一般能达到物业交易总价10%以上。
……
总的来说，同样的钱，投资一套公寓远没有买一套住宅来得踏实。
但是有人说，住宅限购，公寓不限购啊，难道不能投资了么？
NO. 2｜贰
那么深圳哪些公寓能买？
首要的前提就是核心区域的优质物业，比如现在前海、深圳湾、南山片区的公寓。
前段时间开盘的前海嘉里中心就是例子，6月29日拿下预售证，共备案185套商务公寓，加装修费均价10.3w/㎡。网传拿下预售证的当天就偷袭开盘，关系户居多，晚上9点多的时候房子差不多已经卖完了。
在前海这样的地理区位上，10.3万/㎡的单价，性价比本身就很高，况且其周边住宅项目也比较少。市场普遍认为，如果没有限价，前海嘉里中心的价格达到14、5万元/㎡都不成问题。
村长当晚在福田嘉里中心吃饭的时候，就听到一个人说：如果有充足时间让他准备，他一定考虑购买，“前海嘉里项目后期还有两栋公寓，我得继续留意”。
其次，投资公寓面积最好50平米以下，交通便利，或有地铁规划。
先看一组数据：
据深圳中原地产研究中心，2018年上半年深圳45㎡以下公寓成交占比为54.2%，成交占比与去年相比增加超一倍。其他户型公寓的成交占比与去年相比均有所下滑，但从2014年到现在，小面积公寓成交占比持续增加。
为什么小户型受到青睐？
面积大了，总价就高了，租售比上不去。
一般酒店公寓租售比必须高于5%才有投资性价比，不然不如买理财产品。这种情况下小户型的投资回报率就比较高，尤其是在交通便利的地方，至少不愁没人接盘的问题。
NO. 3｜叁
说完能买的，我们再来说一下真的“坑”：
有大量住宅供应的区域要避雷，比如龙岗、宝安、坪山片区。
乐有家数据显示，今年上半年深圳一手住宅成交量12804套，其中龙岗6950套，占比约54%；宝安4510套，占比35%。两个区域的一手住宅成交量相加，占全市的比例达到了9成之多。
而龙岗的商务公寓又是全市供应量最大的区域。深圳中原地产研究中心数据显示：
1、上半年深圳商务公寓总供应面积23.8万㎡；
2、其中龙岗供应8.8万㎡，占总供应的36.8%；
3、上半年深圳商务公寓存量约为80.2万㎡；
4、龙岗存量约33.8万㎡，占比达42%，存量为全市各区最高。
一边是深圳住宅存量最集中的区域，一边又是公寓供应量最大的区域。
龙岗的公寓就有点难受了。
据说，位于龙岗的公寓项目，金地龙城中央很快就要开盘了，那我们就以它为例跟大家说说吧
NO. 4｜肆
该项目位于龙岗区龙岗中心城龙岗大道与龙城大道交汇处，从3号线龙城广场站A口出站，百度地图显示距离金地龙城中央700米，但事实上由于临近的马路没有斑马线或天桥，村长大概走了10多分钟才到项目。
项目总占地7.7万平，分三期开发。一二期主打住宅区，三期由4座公寓1座写字楼5座建筑围合而成。这个公寓目前还没拿到预售证，总房源1892套，7月6日对外开放了样板房。
样板房开放后，村长特意考察了一下：
金地龙城中央三期即将推出的是3栋B、C两座，建面约41-82㎡的公寓产品。至于A、D两座，听现场销售人员说目前开发商正在谈打包给公司，但还没有确定。
我们先来看一下价格。
目前金地龙城中央三期的价格官方未公布，对比前两期的价格：
建面约89平3房住宅均价43000元/平；
建面约68-80平的商务公寓均价33000元/平。
售楼处销售对村长表示，三期的价格应该在3.3—3.8万之间，精装交楼。
以公寓首贷五成来算，首付约67万—155万之间，价格不算低。
事实上，早在2016年金地龙城中央二期住宅开售之时，就有人质疑其定价太高。
当时二期住宅开盘均价就已经达到了4.3万，而现在链家数据显示目前小区二手均价在45189元/㎡，也就是说金地龙城中央整体均价2年只涨了2000元左右。
而中原地产研究中心显示，龙岗上半年一手住宅均价在39863元/㎡。
村长大概统计了一下，龙岗中心城目前约有33个新楼盘，价格基本在4万左右。
中粮祥云龙誉均价35413元/㎡
恒大城市之光均价37000元/㎡
麓园二期均价39000元/㎡
远洋新天地均价39000元/㎡
根据链家数据显示，龙岗中心城6月二手住宅参考均价为38058元/㎡。
新鸿进花园、紫薇花园等住宅二手均价都在3.3万元/㎡左右
保利上城低至3.3万元/㎡
远洋新干线2.9万元/㎡
东都花园在链家的二手房挂拍则在2.8万元/㎡
也就是说，金地龙城中央所谓的限价红利盘其实和周边住宅价格相比没有明显优势。
这就又变成了公寓和住宅相比该买哪个的命题，答案就不用我多说了。
其次，整套公寓的流动性不强。
深圳规土委显示，今年上半年商务公寓仅仅获批3批次共计26382㎡/571套。分别是：
前海嘉里商务中心二期
菁英领寓
宝树台
尽管上半年新增批次较少，但上文已经提到过：上半年商务公寓整体存量有80.2万㎡。
整体市场不好，上半年商务公寓也成交量急剧下降。
易居数据显示，2018年1-5月深圳公寓成交量17.41万㎡，仅为2017年成交量98万㎡的17.7%，成交大幅下降，这些成交基本上也是在消耗上半年的库存。
除了一手公寓库存剩余，上半年二手公寓市场的情况也比较惨淡。
村长查询了下链家二手公寓的挂牌情况，发布时间平均已超3个月，成交量也较少。
而金地龙城中央近1900套公寓下半年即将入市，估计市场消化情况也不容乐观。
此外，回归产品本身。
金地龙城中央推广的爆点是深圳未来的五大城市会客厅之一的核心区资产，但村长在之前的文章里就有提到过，房子本身通常是“一文不值”的，真正值钱的只有土地。
龙岗地段近几年项目规划、旧改不少，但建成得等几年，真正发育起来还得等几年。
而这个项目的土地性质就是商务公寓用地，也就是说，它只有40年产权。
公寓本身产权年限就不高，那项目配套又如何？
尽管福田部分公寓例如宝树台已经开放了学位，但金地龙城中央自在寓是确定没有学位的。
至于周边环境，宣传称可以带孩子戏水的龙岗河，村长放张图你们自己感受一下。
有不少群众表示这是条“臭水沟”，当然没那么过分，但是河岸晨跑就算了吧。
另外，村长进入楼层后发现，整栋公寓采用平层设计，层高和住宅要求差很多。现场有位销售告诉村长，由于公寓采用了新风系统，占用了一部分层高，导致整体层高只有2.35米。
何况以整套公寓75%的得房率来看，小户型配上这样的层高就显得十分逼仄。
目前公寓的三个户型分别为：41㎡一房，64㎡二房，80㎡三房。其中，41㎡和64㎡的小户型占比最多，但两个户型的阳台与客厅不是直通着的，呈直角对立情况，整个客厅的采光较差。且厨房均为半开放式，厕所是暗室没有窗户。
舒适度确实不高，而且龙岗中心城目前规划旧改项目较多，估计入住之后周围的噪音也不少。
最后，村长了解到，金地龙城中央三期预计本周五拿到预售证，当晚开盘。
售楼处称将采用内部摇号方式优先选户型，摇号诚意金2万元。
有兴趣的话可以去看看，不小心踩“坑”了也别怪村长。实在没房票的，建议你回本文第二部分再看一遍。