美联储政策保持较低的抵押贷款利率 这也推高了房价
随着联邦公开市场委员会(FOMC)准备在本周开会，抵押贷款借款人面临着历史上最低的利率。在春季缓慢之后，房地产市场正在升温，推动房价上涨。再融资活动激增，7月中旬同比增长122%。
通过调整货币政策，美联储对冠状病毒大流行的反应有助于保持住房抵押贷款市场的活力。美联储在两个关键领域做出了回应：它降低了联邦基金利率，增加了对抵押贷款支持证券的购买，这些举措往往会降低利率，释放更多的贷款资金。美联储将在本周的会议上评估这两项行动的影响。
美联储政策保持较低的抵押贷款利率 这也推高了房价
数字抵押市场Simplist的联合创始人兼总裁克里斯·德拉莫特(Chris de la Motte)说：“美联储所做的并将继续做很多事情。”“他们还避免了影响零售，旅游，娱乐和其他一些部门的问题的广泛蔓延，并蔓延到房地产市场。这肯定会在短期内帮助消费者。消费者可以进行抵押贷款，每月可以节省数百美元的抵押贷款。”
美联储利率如何影响ARM和HELOC的成本
联邦基金利率，即美国银行彼此收取的隔夜借贷利率，直接影响短期消费者利率。这包括抵押贷款产品，例如浮动利率抵押(ARM)，房屋净值贷款和房屋净值信贷额度(HELOC)。
当美联储降低目标利率时(就像COVID-19袭击美国后的三月一样)，浮动利率贷款变得便宜了。通常，在美联储宣布更改后，减少额会显示在以下帐单上。当然，反之亦然。当美联储提高目标利率时，这些浮动利率贷款变得更加昂贵。
美联储在3月15日将目标联邦基金利率降低了1.5个百分点，降至0%至0.25%之间，此举降低了借贷成本，目的是刺激经济。预计到2022年，目标利率将保持在该水平。
布鲁金斯学会(Brookings Institution)的哈钦斯财政与货币政策中心主任戴维•韦塞尔(David Wessel)表示：“美联储将把利率维持在目前水平，这对拥有可变利率抵押贷款的人来说是个好消息。”“他们正在做的是建立通往另一边的桥梁。”
在降低联邦基金利率的同时，美联储已承诺购买数十亿美元的抵押贷款支持证券(MBS)，这是一项激进的举措，由于在早期阶段丧失抵押品赎回权，房价下跌和失业的威胁日益严重，这有助于稳定该行业。大流行。
购买抵押贷款证券如何帮助消费者
在投资者开始不确定住房市场可能崩溃的不确定性之际，美联储在大流行初期就迅速采取行动，向抵押贷款市场注资数十亿美元。
德拉莫特说：“在今年的三月和四月，投资者不知道房屋价格会发生什么变化，因此不愿意以更低的价格购买MBS。”
负责国家金融稳定的美联储采取了一种称为定性宽松(QE)的策略，以防止贷款冻结。量化宽松是指中央银行从公开市场购买长期证券(在这种情况下为抵押)，并将信贷扩展到贷方，从而允许他们发放未来的贷款。
量化宽松政策还有助于在冠状病毒爆发开始时稳定抵押贷款利率，这在几天之内震惊了整个经济。根据房地美的《主要抵押市场调查》，3月12日，30年期固定利率抵押贷款的平均利率为3.36%。第二天，即3月13日，特朗普总统宣布COVID-19进入紧急状态，几天后抵押贷款利率飙升至3.65%，预示着抵押贷款行业将面临重大麻烦。
美联储在3月23日做出回应，宣布将使用其全部工具来帮助稳定金融体系。这包括购买由政府赞助的房利美，房地美和吉妮·梅持有的至少2000亿美元的MBS。自3月中旬以来，美联储已购买了7190亿美元的MBS机构。
房地产分析公司CoreLogic的首席经济学家弗兰克·诺瑟夫特(Frank Nothaft)表示：“定期购买大量长期国债和抵押贷款支持的证券，应能使长期利率更低，波动性更低。”公司。“较低的抵押贷款利率刺激了住房需求：新建房屋，对现有房屋和房屋销售进行增建和改建，这些都是住宅固定投资的一部分。因此，较低的长期利率会刺激经济增长。”
抵押贷款利率下降，但房价继续攀升
量化宽松政策对消费者产生了两个重大影响：降低抵押贷款利率并推高房价。
在美联储的支持下，贷方得以降低利率并增加交易量。利率已从3月19日的峰值3.65%稳定下降至本周的3.01%。这些历史最低水平的利率引发了购买和再融资狂潮。
根据抵押银行家协会建筑商应用调查，6月份抵押贷款申请(购买新房)比去年同月猛增54.1%。
随着购买量的增加，价格也随之上涨。新房的平均贷款规模在一个月内增长了1.74%，从5月份的332,793美元增加到6月份的338,589美元。随着购房者涌入市场，希望锁定低利率，房价继续上涨，这使得入门级购房者更难找到负担得起的房屋。
住房短缺还有助于保持房价上涨，同时减少了潜在买家的选择余地。根据Realtor.com的报告，6月份美国房屋库存同比下降27.4%。
美国企业研究所住房中心主任，前房利美首席信贷官埃德·平托(Ed Pinto)对美联储的MBS购买政策提出了批评。他说，为MBS提供几乎无限的预算正在推动本已紧缩的廉价抵押贷款需求。市场。
“美联储的行动正在严重影响低收入家庭和少数族裔借款人。美联储正在加倍努力。”平托说。“目前，他们正在提供强有力的刺激措施，他们正在提高资产价格，这就是房屋价值飞涨的原因。”
Pinto还指责诸如FHA抵押贷款之类的计划，这些计划相对容易，因为在低供不应求的环境中造成了太多竞争，因此获得贷款相对容易。如果美联储在联邦住房管理局撤回贷款的同时放慢购买MBS的速度，那么将有更少的买家争夺同一房屋。Pinto说，这将帮助房价趋于平缓甚至下降到更实惠的水平。
总部位于康涅狄格州韦斯特波特的经纪交易商Euro Pacific Capital Inc.的首席执行官兼首席全球策略师Peter Schiff说，他的许多客户都关闭了账户以购买房屋。
“我从未见过有人跑这么快买房子。政府正在支撑房屋价格，但其他成本也将上升：维护成本和水电费也将上升。
