巴菲特拥有的房地产投资信托基金仍在大流行中陷入困境
五年多以前，Seritage Growth Properties(NYSE：SRG)从西尔斯控股公司(Sears Holdings)剥离出来时，就提出了一个有希望的战略。它以27亿美元的价格收购了Sears在266个物业中的权益，其中大部分当时被Sears或Kmart商店占用。当时的想法是，随着房地产投资信托基金的前母公司逐渐关闭部分商店并缩减其他商店的规模，为高薪租户重新开发这些物业。商业计划是如此诱人，以至于Seritage甚至吸引了Warren Buffett的个人投资。
对于Seritage而言，不幸的是，在分拆之后，Sears和Kmart陷入了快速下降的螺旋式发展，并且关闭了关闭的商店，其速度远远超过REIT取代它们的速度。情况在2020年变得越来越糟，因为当前局势摧毁了零售业的大部分地区。Seritage最近的第三季度收益报告没有显示出改善的迹象。
收益不佳
三个月前，Seritage报告第二季度总净运营收入(NOI)仅为730万美元，低于去年同期的1,460万美元。西尔斯和凯玛特商店关闭的新潮是NOI下降的主要推动力，抵消了租户的开设。大流行也使其他租户陷入困境，包括一项著名的破产申请：24 Hour Fitness。调整后的运营资金(FFO)进一步跌至负数，为-2720万美元(每股-0.49美元)。
Seritage的第三季度业绩同样糟糕。总NOI进一步下降至600万美元，而调整后的FFO环比略有改善，达到负-2510万美元(负-每股0.45美元)。类似的因素导致了糟糕的结果：Sears和Kmart商店倒闭以及冲销了无法收回的租金。法律费用的增加也损害了调整后的FFO。
另外，Seritage扭转了与将其在圣塔莫尼卡的旗舰物业投入合资企业相关的3000万美元收益。该物业(称为The Mark 302)已被重新开发，以供位于较高楼层的办公室租户和位于较低楼层的零售/餐厅使用，但仍完全未出租和空置。房地产投资信托基金在上个季度出售两处房产时也产生了减值损失。这些一次性费用(不包括在NOI和FFO中)暗示着Seritage的重建并未创造出先前预期的价值。
租赁活动仍然停滞
除了Seritage的底线业绩不佳之外，对投资者来说，最大的危险是租赁已经停止。在其存在的头四年(2016年至2019年)中，租赁活动一直很强劲。在此期间，每年的平均签约年租金为4,200万美元。相比之下，在2020年的前9个月中，新的租赁签约总额仅为年基本租金550万美元。
毫不奇怪，现在几乎没有潜在的租户愿意签署新的租约。实际上，Seritage已确认尚不确定何时有许多已签署租约的租户能够并愿意开业(从而开始支付租金)。
问题在于，每年的现金利息支出和管理费用总计约为1.5亿美元。根据其第三季度的NOI 600万美元，Seritage在消耗任何资本投资之前，每年消耗的现金超过1亿美元。(这进一步假设，Seritage收取了所欠的所有租金;尽管收款情况有所改善，但REIT上一季度仍仅收取合同租金的86%。)
截至9月30日，Seritage已从尚未开业的租户签署了价值6,390万美元的年度基本租金的租赁合同。然而，即使所有这些租户都开放并支付租金，也不会使零售房地产投资信托基金实现收支平衡。抵押贷款需要大量的租赁反弹才能在未来几年内达到收支平衡，而且这种迅速的复苏似乎不会出现。
缓慢的清算
即使Seritage能够重振其租赁活动，完成所有相关的重建项目也将花费数亿甚至数十亿美元。然而，房地产投资信托基金在上一季度末的资产负债表上只有1.18亿美元的无限制现金。
最近几个季度，Seritage一直在加速出售资产，以抵消其现金消耗和资金重建活动。虽然这解决了眼前的问题，但实际上是在卖光其未来。创收物业的销售减慢了实现现金收支平衡的过程，而空置物业的销售减少了未来的重建机会。
简而言之，“锯土生长特性”被困在岩石和坚硬的地方之间。除非租赁活动激增，并且房地产投资信托基金(REIT)制定明确的计划以资助未来的重建支出，否则投资者应远离。
