深圳新规 二手房先审购房资格再网签有什么影响 终于有人说清楚了

近来，关于深圳二手房市场的消息接连不断：新一轮二手住宅成交参考价将发布；二手房交易系统将于8月上线。

而在近日，则是关于二手房交易流程调整的消息在互联网流传。从流出内容来看，其中强调二手房交易，需先通过购房资格审查、才能操作网签。

网传文件截图。

对此，有业内人士指出，此项新规相当于给购房资格审查打了补丁，让二手房市场更加规范。

进一步规范二手房交易市场

多家中介机构日前证实，自2021年7月15日后网签的二手房（含住宅，下同）流程有调整:

1、购房资格审查由深圳市不动产权登记中心，转移至深圳市住房公积金管理中心承接；

2、所有成交的二手房买卖，需通过购房资格审查后，才能生成政府系统的深圳市二手房买卖合同，即网签；

3、备案完成后，网签合同内容不能修改；同时，该房产不能再次录入网签合同。

整体来看，新规之后，二手房交易需通过购房资格审查才能网签，并进入后续流程。

与此同时，据深圳市住房和建设局披露，根据深圳市机构改革安排，我市房屋交易资格的审核确认、房屋转让合同和抵押合同的网签备案管理等房屋交易管理职能，将调整至深圳市住房公积金管理中心承担。

一位不愿具名的业内人士表示，新规的影响主要体现在购房资格上，特别是新政策对于购房资格的届定。从深圳此前发布的楼市新政执行情况来看，其执行认定通常以房产的网签时间为准，即在某个时间点前已网签的交易不受新政影响。

新规前操作好处多

上述业内表示，新规之前，1套房源可以在不同中介平台重复办理网签，且网签合同可随时修改买方信息，这并不影响网签合同签订时间；由于网签本身易操作成本低，在一定程度上繁荣了深圳二手房市场。

其以“715新政”以例。深圳2020年出台的“715新政”中增加购房限制条件，彼时很多中介人员得知消息后，提前网签部份房源，锁定这些房产的网签时间，等待确认买家后，再修改网签合同上买方资料，从而规避新政影响。

其强调，该操作成功的原因是，新政执行以房源网签时间为准，之前的交易不受新政影响。

此外，二手房交易先网签后审购房资格的另一个好处则是“先买后卖”。该业内举例:深圳目前单身限购1套住宅，但由于网签前不审查购房资格，可先买入1套住宅操作至网签，再将手上现有住宅出售，从而实现“先买后卖”的无缝对接，确保手上始终持有房产，避免了突发出台新政的影响。

该业内透露，甚至，在没有购房资格的情况之下，购房者可以将其他流程前置，如按揭拿到贷款承诺函等提前办妥，待数个月后社保时长达标有了购房资格，再办理过户。

代网签公司被点名

不过，中介公司对网签要求真实交易， 也因此孕育了另一个产业——代网签公司。前述业内表示，这此代网签公司的作用是帮助列入黑名单的中介人员、或有特殊网签需求的在职中介人员，提供的房源操作网签，费用为60-80元不等。

实际上，这一情况此前已被深圳市房地产中介协会披露。

2020年房地产经纪机构经营数据异常情况显示，深圳市房贷通置业代理服务有限公司，门店数0间，实名从业人员34人，2020年全年二手房网签单量5753份；深圳市丽丽房地产经纪投资咨询有限公司，门店数0间，实名从业人员5人，二手房网签单量4784份。

来源:深圳市房地产中介协会。

以深圳市丽丽房地产经纪投资咨询有限公司为例，折算可见，其2020年人均签单量957套房，平均每天销售3套二手房。

对此，深圳市房地产中介协会指出，由于这些中介公司二手房网签单量，与门店数量、中介人数不配配，存在经营数据异常情况。如使用此类机构网签，或存在合同签约方与实际服务方不一致的风险，消费者权益无法得到保障。

不过，此次新规颁布实施后，对于上述操作将有一定程度的封堵。

【撰文】冯少文

【作者】

大湾区楼市观察

来源：南方- 创造更多价值