个人如何自行办理公积金贷款购买二手房流程「二手房如何申请住房公积金贷款」

不通过房产中介，如何购买市区学区二手房

分享一下我个人不通过房产中介，自己联系卖家买了套市中心城中区学区二手房的经验吧。

1、选房：

首先在58同城（不要用房产交易app例如房上网、安居客、贝壳找房等，建议一定要用58同城）上看二手房房源，看到中意的房子一定要有安选和房东直卖的字样，如果没有安选基本上是房产中介放的过期或者虚假房源，选到好房子后直接电话联系房东去看房，电话是58同城转接的，先记住号码，去看房时有用到。

2、看房：

看房时建议在满意的小区同时看上两到三套房子，方便后期和房东谈价格。至于看房关键是个人需求和预算，什么电梯房还是步梯，南北通透呀，楼层、坐北朝南，学区，超市，菜市，公交，地铁，学校，医院，去看房之前建议先画个图，建议百度地图了解周边环境，地段，距离等等全部配套了解清楚。看过中意的小区两三套房子再上58同城了解本小区报价，去看房时问了房东让他拿房产证来看看确定真实性和房龄以及是否是满五唯一或者是2套房，是否是90平内，房东报价是多少等等，房东报价后你再对比小区内其它房源折算出房价单价，你心里面就有底了，接下来是和房东谈价格。

3、谈价格

第二天谈价格时、再用到58同城时转接的电话打给房东，说昨天去看过你的房子了，你家有谁谁，你老婆还拿了房产证和契税发票给我们看等等信息，有意向购买但是通过58同城转接的方便透露真实手机号吗？明天过去直接联系您，房东给了手机号，再打过去确认，先说房子缺点例如朝向采光不好，不是唯一，装修哪里不喜欢等等，切记不说优点打压他的心理报价，报给比较低的实体报价，再让他和家人商量说给他们考虑三天的同时还说自己也看了这个小区其它的同户型的房子，3天内等房东打电话给你，而不是你打电话催他，这点非常重要。

4、成交：

过了两天，房东打电话给我，同意降价成交，约我们夫妻上门详谈，第三天上门，房东同意降价5万，95万成交。

有朋友问到你用的全款吧？no，我用的是公积金贷款，而且是自己去跑的，没有通过中介，如果有朋友想看看个人自己去跑公积金贷款的话，建议可以看看，作为参考吧。

1、银行流水和征信：

办理公积金贷款前半年，注意个人收入银行流水和个人征信icon。我是从2020年7月份买的二手房，在买房前半年从1月份开始前就注意个人工资银行流水，由于担心工资银行流水达不到银行贷款额的两倍以上，从工行定期存款取出6万元，每月往农行工资卡里面存入1万元，连续存了6个月，加上工资卡收入，同时工资卡尽量少取钱，后期二手房公积金贷款也在农行，贷款面签时提供的银行流水就非常管用。

征信：买房前我和老婆根据农行信贷经理要求，把所有信用卡的额欠款（500元以上）全部还清，个人征信报告上的信用卡状态一律为正常，没有大额欠款，切记不要在银行要求你提供征信报告时欠大额未还或欠费或注销信用卡，因为公积金贷款审核非常严格，如果你注销信用卡个人征信为止付或注销状态非正常，个人征信报告没有及时更新，就会被公积金贷款审核中心审核不通过，影响到后期贷款。

2、和卖家签定二手房交易合同，重点是首付款资金监管。

和卖家商量好二手房交易的各项交易细节时，卖家担心钱什么时候到位，我作为买家担心的时付了首付款，银行不放贷，又付了首付款钱打水漂怎么办？又没有中介。怎么办呢？关键是有房产交易中心指定的银行支行可以办理首付款钱的资金监管，二手房交易合同约定，首付款45万全部放在监管银行支行，如果银行放贷，房产网签合同在房产交易中心备案，房子完成过户，首付款自动打到卖家账户，有银行出具的同意放贷书，卖家才会同意和你去房产交易中心办理过户；如果贷款办不下来，或者是银行超过一定的期限（买卖双方签合同时自行约定）不放贷，首付款按原路返还给我买家，最多赔给卖家定金（我这个买家非常配合好讲只收了1万元的定金）。所以说有了资金监管，双方都不用太担心了。

3、银行贷款合同面签，

银行面签审核，买家卖家全部权益人都要到场，我和我老婆全部都要到银行，卖家要配合，所有卖家产权人和权益人都要到场，同意指定一个人的银行卡作为贷款发放后的收款卡，所有权益人都要签同意他收钱承诺书，具体到我买的这套二手房，产权人是两母子，婚钱购买的但卖家的妻子也是权益人，所以也要到场，银行问的问题主要就是问房子是谁的，产权证（例如不动产证哪年的，购买二手房的仔细地址），然后所有材料都要带齐（所有权益人都要身份证、户口本上、户口本上所有人的房产查档证明，小孩也要查档，买家卖家的结婚证、公积金贷款申请书、买家银行流水、买家个人征信），我选的是等额本息，贷款21年，我和我老婆都有公积金，额度达到标准，可以贷款50万。最后是交材料，签字，拍照，按手印。

4、房产过户完成后，及时去银行抵押

和房东完成过户后，首付款钱第一时间打到了卖家的银行账户后，3个工作日后交契税，我买的是满5不唯一的90平内的市区学区房，1个点的契税，终于完成过户，房产证交到我和我老婆手上还没捂热，就必须及时去银行办理抵押，如果不及时去抵押，房产证虽说写的是你的名字，但卖家没收到贷款，有合同约定肯定是不会搬走，所以拿到房产证即不动产证后必须及时去银行办理抵押，等待银行放贷款。

5、贷款等待发放

可以说等待银行放贷是件很悲催和需要耐烦心的事，每天都在关注公积金管理中心微信公众号的更新，还好，还算比较顺利，等了接近20天，卖家说收到贷款了，一周内搬（合同约定是10天，卖家太配合了，估计是他一路配合下来，也看到了我们的诚意和真心。）

5、贷款发放后5天，卖家搬走，完成所有交接手续，卖家搬走后一周，我们全家顺利搬进了只有5年房龄的市区学区二手房。一路跑下来，廋了5斤，但省了1.67万的中介费佣金，确实是非常辛苦但是值得。想起《安家》里面的孙俪演的房似锦，房产中介真不是好做的。完！