远洋集团半年报「影响净利润的因素」

华中区域销售贡献占比下降7个百分点。2020年远洋提出“南移西拓”战略，集团下设北京、环渤海、华东、华南、华中和华西六大开发事业部。2021年在收购红星地产后，六大事业部销售占比更加均衡，但到了2022年上半年，差距又一次拉大。其中北京区域增长了5个百分点，销售贡献增长最高。环渤海区域和华东区域同比分别上升2个和3个百分点。华中区域销售占比下降了7个百分点，仍然较为薄弱。从区域之间的销售占比可以看出远洋虽然在积极践行“南移西拓”战略，但其各个事业部之间发展仍需要协调，尤其是华中和华西区域，需要加强在其布局区域重点城市的竞争力。

02

投资

新增拿地几乎停滞，拿地销售比0.06。2022年上半年远洋集团新增5幅土地，新增土储建面42.4万平方米，同比下降90%。新增土储都是住宅开发项目，新增土储销售均价6000元/平方米，同比下降22.1%。按照6000元/平米的土地成本，今年上半年新增土地金额25.4亿元。从拿地销售比来看，远洋持续聚焦主业，拿地销售比达到了0.06，低于百强房企0.16平均值。

03

土储

总土储规模下降，但仍保持充足。2022年上半年远洋集团总土储建面为4948万平方米，较2021年末下降6.9%。从权益来看，2022年上半年远洋集团总土储权益53.6%，与去年末持平。从远洋的以往销售规模推算，其消化周期约为4-5年左右，土地储备充沛。

总土储分布仍以北京区域和环渤海区域为主，一二线城市占比超7成。截至2022年上半年末，北京和环渤海区域土储占比达到48%，约占半数，整体土储分布和2021年年末比变化不大。土储城市能级仍然以二线为主，三四线城市土储面积下降2个百分点。

04

盈利

归母净利润首次出现亏损。2021年远洋集团实现营业收入234.1亿元，同比上升14.1%；毛利润43.11亿元，同比下降18%；毛利率18.4%，同比下降4.1个百分点。净利润1.07亿元，同比下降8.7%，主要是由于人民币兑美元贬值造成的汇兑亏损。归母净利润-10.9亿元，同比下降207.6%。归母净利润大幅下降则是非控股权益蚕食，从2018年-2021年归母净利润占利润总额从76.6%下降至53.6%，2022年上半年归母利润占比直接为负值。

盈利空间进一步压缩。远洋集团近年来总土储楼板价走高，2022年上半年楼板价/售价比1由2018年的0.33上升至0.40，销管费用率上升，持续压缩企业的利润空间，盈利水平和运营能力面临不小的挑战。

非并表业务较多，上市部分营收规模有限。远洋非并表业务较多，如其控股49%的远洋资本，其核心业务地产投资主要涉及持有型物业、销售型物业、物流地产和数据地产，项目与远洋集团业务布局重合度高，目前作为联营企业存在，故反应在远洋集团的财务报表中的营收有限。

05

负债

现金短债比下降至1.08，表外资产短期风险升高。截至2022年上半年远洋集团持有现金196.4亿元，较2021年年末下降27.5%。贷款结构方面，1年内到期的债务占比较2021年年末下降1个百分点，占贷款总额的19%；2-5年的到期的贷款占总额的54%，较去年上升4%。现金短债比1.08，较去年末下降0.37，长短债务比上升至4.20。剔除受限制银行存款的现金短债比为0.8，需要关注短期现金流压力。且由于远洋管理体系下有一定的非并表业务例如远洋资本，旗下远洋资本控股2000万美元银行贷款违约，此外远洋资本10亿债券回售拟展期，都释放出了短期不确定信号。

净负债率踩线。远洋集团平均融资成本5.07%，较去年年末上升0.1个百分点，持续保持低位。远洋的剔除预收款后的资产负债率为68.6%，持续保持稳定；净负债率上升至104.7%，较2021年末上升19.5个百分点，主要因资金回笼速度较慢，加上人民币兑美元贬值幅度较大。超过监管红线要求，财务稳健度和资金安全度下降。

06 投资物业

持有物业营收同比上升3%。截至2022年上半年底，远洋集团共持有超过22个经营中的持有物业，已投入营运的项目可租赁面积约392万平方米，实现营业额2.1亿元，同比上升3%。出租率方面有22个项目出租率在80%以上，其中出租率97%以上的就有6个，位于美国三藩市的项目出租率达100%。远洋表示将继续对投资物业推进轻资产化战略，加强资金回笼。

排版丨土木

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