上海刚需买房哪里好「上海买房攻略」

我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容，来自公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：

提问：沪叔，你好，购房小白，今年下半年计划在上海买房，刚需自住方面，想请教怎么买到比较满意的房子呢？

沪叔：你好，选房子有以下几个依据：一是交通，交通便利是很重要的，重要交通轨道、途经多个商业区的地铁线路有1、2、7、9、10、11、12、13、14号线，驾车是否便利依赖于是否有三公里无高架上下匝道。可以根据地铁和匝道评价房子等级，例如国际社区的古北板块就优于杨浦中原板块。二是配套，主要指商业医疗，商业又重要于医疗，最优秀的是世界级商圈，其次是市级商圈，再次是区域商圈，最次是街边零售，当然还有特别偏远的地方不存在商业。医疗则以三公里覆盖的医院的等级为依据即可。三是学区，学区分几个层次，一梯队初中和一梯队小学或二梯队小学和一梯队初中的组合是最优的，一梯队小学单校区其次，再次是二梯队小学和初中，再次是初中或小学其中一个是二梯队的，最差的是菜场小学和菜场中学。四是增值保值，要注意关注房子上涨空间，如宝山区房子上涨幅度不错，还要注意房子的供求关系，供需关系紧张的房子有升值空间，如优质学区或地铁房，还要注意板块规划，有重点规划的区域有升值空间。五是居住体验，住宅占比高的房子社区体验感好，房产总价也是一个考量依据，总价高的房子，小区居民素质更高。六是价值认同，不同地段价值认同不同，原法租界和古北、静安等地方是本地人眼中的最优地段，黄浦江两岸是新上海人眼中最优，一些新行地段也不错。具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部分享。

提问：沪叔，你好，最近看到唐镇的二手房房价有的都破10万/㎡了，唐镇感觉位置也有点偏，真的值这个价格吗？会不会有很多泡沫？唐镇这个板块究竟发展怎么样？有潜力吗，值不值得买入？

沪叔：你好，唐镇看起来位置有些偏僻，但很多人没想到的是，这里的二手房挂牌价动辄10w ，相比去其他外环板块，唐镇房价高了不少，但是楼市成交量却一直很可观。唐镇最大的优势在于规划和位置，规划上，上海浦东“一主、一新、一轴、三廊、四圈”空间结构规划会带动张江科学城和陆家嘴金融城飞速发展，而唐镇在两个板块发展核心地带，承接两个区域的外溢居住需求，享受较大发展红利。位置上，唐镇位于浦东地理中心，是发展新格局的核心位置，周边的产业密集，陆家嘴金融城、迪士尼旅游城、祝桥航空城、张江产业园和外高桥自贸区等等，人口导入能力非常强，板块前景可观。从自身条件来看，唐镇有着不俗的配套，2号线和11号线让唐镇的通达性较高，到上海市区交通十分便利，商业上有大体量的商业集群，生活配套一应俱全，医疗资源丰富，还有三甲医院规划，教育资源优质丰富。而且唐镇板块非常宜居，定位是浦东国际社区，住宅用地面积较大，还有绿地、公园等公共设施，未来居住体验将非常舒适。总体来说，唐镇板块无论是位置、规划，还是自身条件都很不错，周边三大产业发展辐射，目前新房供应还比较充足，还有想象空间。相比于浦东其他板块，唐镇是个不错的宜居性和保值性的板块。详见内部资料《价值百万的板块选择逻辑》。

提问：沪叔你好，去年看到很多烂尾楼项目，想知道，今年买房的话，怎么避开烂尾楼项目呢？

沪叔：你好，有些房地产项目可能会停工出现烂尾楼的情况，买房时烂尾楼是最大的风险。烂尾楼产生的原因主要有以下几个，首先是由于资金链断裂，这主要是因为局部房地产过热时，市场遭受宏观调控，信贷减少出现资金流断裂，或者是出现经济危机或金融风暴，导致经济环境恶化，还有开发商由于债权债务等原因资金不够，都容易出现资金流断裂，导致项目停工。其次是由于开发商建造或销售时出现问题，如投资定位不准、决策不力，或是施工质量低劣，被迫停工，这些也有可能导致产生烂尾楼。买到烂尾楼最根本的原因是预售证制度，房子还未完工就已经实施预售，开发商可以提前收到来自购房者或者银行的全款，资金直接流入开发商手里，而后期房产质量得不到保障，出现烂尾楼后，购买者钱已经交付，只能咽下苦果。

因此，建议购房者在买房时要购买现房，最好不要选择预售购房，还要尽量选择品牌开发商或口碑较好的企业，要对开发商有一定了解。除此之外，房产最好“五证”齐全，包括土地使用证、建筑工程规划许可证、用地规划许可证、工程施工证以及商品房销售许可证，还应了解开发商工程进度、楼盘销售周期与销售进度以及尾盘房屋产权等情况。确保自己买房风险降到最低，避免买到烂尾楼。

提问：沪叔，你好，想买上海别墅，身边朋友说在长宁虹桥板块买比较好，也有说在古北，佘山，还有郊区的徐泾，赵巷，美兰湖的别墅也不错，该怎么选择呢？上海哪个地区的别墅区性价比比较高呢？

沪叔：你好，别墅区在上海的数量不多，整体处于比较稀缺的状态，开发商普遍认为开发公寓的利润高于别墅，所以别墅的开发者的数量不多。有许多人认为别墅区有较多不足，如购物，出行等均有不便，教育资源相对较少，但是对于高端人士来说，别墅区依然是最好的选择。对于别墅区来说，通勤是需要重点考虑的因素。莘闵别墅板块整体别墅数量较多，开发较早，且通勤时间较短，交通便利，性价比较高。同时区域规划好，未来可能有地铁线和松江G60科创走廊加持。对于众多不想远离市区的客户来说，不失为较好的选择。

近期上海楼市平稳发展，市场初现适度宽松迹象，对于刚需买房或者房产改善型的群体，沪叔说房团队认为当下是较好的购房窗口期。

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