房企境外发债回流「内房企2019发债」

回顾过去一年地产股可谓万马齐喑，严峻的调控形势，销售端的不畅，叠加融资环境的收紧，现金流断裂成为压倒不少房企的“最后一根稻草”。

随着去年底以来房地产调控政策逐渐得到纠偏，金融信贷政策亦开始有所放宽，房地产市场合理融资需求逐步得到满足。

开年以来，在政策边际宽松环境下，房地产板块呈现震荡上行趋势，但到2月中旬高点后，整个市场开始呈现颓势，尤其是3月中旬，更是接连出现大跌行情，市场更是爆出内外资多空对决。而随着高层的重磅发声，在“慎重出台收缩性政策”，“房地产税试点今年暂缓”等一系列利好消息下，不仅稳定政策预期，也极大地提振了市场信心，房地产板块由此掀起了大反攻行情。

（来源：富途行情）

站在当下看整个房地产板块，多数机构观点看好地产板块的新主线行情，其中中信证券指出，从历史经验来看，房地产股并不是跟随基本面价量变化而波动，而是跟随政策松紧预期起落而涨跌。现在看来，政策手段足以推动基本面见底反弹，而信用风险之下政策介入的意愿也达到了最高点。中信证券认为，2022年3-4月是继续超配地产蓝筹的重要时间。

结合近期政策动向来看，房企在融资端和销售端亦出现多重利好。

从融资端来看，房企融资环境自去年四季度以来亦开始呈现明显改善之势。不过就传导路径而言，央国企房企成为率先受益的对象，民企房企仍然有所延后。中银证券报告显示，2022 年 2 月国企、民企发债同比增速分别为 27%、-48%，整体而言民企债券融资仍然承压，净融资额持续为负。

即使如此，优质民营房企的融资在政策鼓励下仍然也还是迎来了窗口期。

早在去年12月，包括龙湖、碧桂园、龙光接连获批发债，成为自监管部门支持优质民营房企发债政策出台以来成功发债的民营房企。

此后，房企在境内申请发债的热情不断升温。根据交易商协会非金融企业债务融资工具注册信息系统（孔雀开屏系统）公开信息，近期大悦城、保利发展、保利置业、金茂、金地、北辰实业、首创城发、南京奥体等企业已合计提交约295亿元中期票据的注册申请。

值得一提的是，在3月30日，包括碧桂园、旭辉、龙湖、越秀等多家龙头公司中票注册被批量接受，注册金额合计250亿元。可见，房企在银行间市场发行债券的渠道正持续保持稳定畅通。

此外，随着房企间的项目并购得到金融监管部门的大力支持，在并购债方面也呈现明显升温之势。据不完全统计，开年以来，各种渠道的房地产并购类融资已超1500亿元。

国内房企融资市场回暖之际，房企也在积极寻求海外融资。不过，过去一年，行业增速放缓、房企接连暴雷等环境下，房企信用评级屡遭下调，境外发债难度明显加大，更多房企仅只是通过置换即将到期的海外债。据克而瑞数据显示，2022 年 1-2月房企共发行折合131亿元人民币海外债，较去年年底略有恢复，但同比仍下降86%。

而近期，伴随国内政策转暖，市场信心得到修复，房企境外融资迎来转机。

在4月1日，旭辉(00884.HK)发布公告称，已成功发行一笔2025年到期的可转债，用于补充公司流动性，加厚安全边际，以更好地应对行业的变化和机遇。据悉，该笔可转债发行规模约合19.57亿港元(2.5亿美元)，票息6.95%，转股价格为5.53港元。而这也是今年以来第三笔民企境外可转债。

早在今年1月，碧桂园(02007.HK)和龙光(03380.HK)也曾相继成功发行可转债，规模分别在39亿港元和19.5亿港元。

而在本月18日，卓越商企(06989.HK)成功发行1亿美元优先票据，成为今年以来民营房企率先发行的美元债，且距离上一笔民企美元债，已过了约半年之久。而在此之前1月3日，旭辉曾增发1.5亿美元绿债。

不难看出房企的境内外融资开始持续呈现向好态势，这也将有助于行业信心的进一步恢复。而能够成功率先发债的企业，也凸显了资本市场对其稳健经营及优质资产的认可。

而再关注到销售端，近期哈尔滨继去年十月后再次松绑楼市调控，打响了省会城市取消限售第一枪。

3月23日，据哈尔滨市人民政府网站消息，鉴于《哈尔滨市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》已完成其阶段性调控使命，拟予以废止。对此业内观点指出，哈尔滨这一废除限售政策对整个房地产市场将具有风向标意义，一旦落地实施，预计未来或将有更多城市效仿跟进，主动积极调整。

此外根据中原地产研究中心统计，今年以来，不到3个月时间，全国已经有超过60城市发布了各种稳楼市的政策超过70次，叠加部委发布的政策更是已经接近百次。其中，3月4日，银保监会发文，提出要满足新市民合理购房信贷需求，合理确定符合购房条件新市民首套住房按揭贷款的标准，提升借款和还款便利度。

在顶层吹风下，各地亦积极调整信贷政策。数据显示，贝壳研究院监测的103个城市中，超八成城市的房贷利率下调。各地银行放贷速度明显提升。

（来源：贝壳研究院）

随着楼市政策的的宽松，带动市场回暖，特别是房贷利率和放款周期的改善，将为房企在销售回款上带来强力支撑，也将有助于降低房企的负债、补充现金流。

展望后续，房地产行业将迎来全面转暖，而对于优质民营房企而言，随着政策在融资端、销售端的持续助力下，其也将获得更强力的业绩修复，并有望充分受益于行业格局的改善，迎来新的发展机遇，后续资本市场的表现也将值得期待。