这是投资房地产的好时机吗

来自北加利福尼亚州罗斯玛丽的问题：嗨，布莱恩，我想尝试决定现在是否是投资房地产的好时机可能让我感到困惑。我知道利率保持在接近历史最低点的水平，并且与最近几年相比价格已经稳定。我还在观察即将到来的搬迁情况，以及短期内可能发生的价格变化。另一方面，失业率很高，经济处于崩溃之中，到处都存在很多不确定性。如果我确实决定投资，我计划将其作为现在和希望在20年左右退休的创收租金。我今天有钱可以投资，但是现在合适吗?

投资房地产

答：罗斯玛丽。听起来您正在关注正在发生的事情并正在努力制定长期计划。对你有好处!历史向我们表明，有好，更好和最佳的时间来投资房地产，但很少有真正糟糕的时间。我建议您首先清点情况。

即使这意味着您短期内可能看不到丰厚的回报，您是否能够负担得起投资?

您正在考虑的租赁市场状况良好且长期前景良好吗?

您是否期望一开始就产生正现金流?如果您认为该物业的现金流量为负数时会偷窃，则风险会更高。

物业会随着时间的推移而升值吗?大多数财产都会，但总是有例外。

您有信心在我们继续努力应对大流行的过程中保持日常工作的安全吗?

您可以满足严格的抵押贷款要求以从低利率中受益吗?良好的信用评分和较低的债务对收入比率以及工作保障均位居榜首。

如果不是一切都按计划进行或发生紧急情况，您会拥有现金储备吗?

如果您有信心准备进行一项投资，那么下一步就是创建一个可靠的属性分析过程。首先要知道如何评估不同的属性类型。大多数人对评估单户住宅的基本过程感到满意，该过程很大程度上依赖于对附近可比房屋的市场分析。应评估多单元物业，例如小型公寓楼甚至双层公寓的财务绩效。这就是我们将仔细研究的内容。

对于多单元属性，您希望查看该属性产生的收入和利润。大致来说，您至少要评估两组数据。当前所有者的最新财务信息以及您期望实现的财务业绩-备考。当前所有者的数据将提供重要信息，例如所收取的租金，空缺，物业税和费用，但是对您的具体情况有多少限制。例如，业主是否增加了租金以与当前市场保持一致?还是您能够增加租金(尽管可能不是一次全部增加)?在费用方面，该物业是否维护得当或在不久的将来潜伏着重大开支?什么时候是该房产的最后一次税收评估?您需要所有这些信息以及更多信息，才能进行全面的备考财务分析。例如，当前的现金流是否基于所有者在20年前抵押的抵押贷款，该抵押抵押贷款几乎已经还清，并且他或她多年来已将租金提高了18倍?即使您选择低利率的新抵押贷款，您的正现金流量也将大大减少。迷迭香，开始财务分析所需的基本信息包括：当前的现金流是否基于所有者在20年前抵押了几乎已还清的抵押贷款，并且他或她多年来已将租金提高了18倍?即使您选择低利率的新抵押贷款，您的正现金流量也将大大减少。迷迭香，开始财务分析所需的基本信息包括：当前的现金流是否基于所有者在20年前抵押了几乎已还清的抵押贷款，并且他或她多年来已将租金提高了18倍?即使您选择低利率的新抵押贷款，您的正现金流量也将大大减少。迷迭香，开始财务分析所需的基本信息包括：

整体属性和单个单元的详细信息，包括单元数，卧室，浴室，平方英尺，公用事业的计费方式，公共区域以及其他任何相关内容。

租金收入和洗衣设施等其他收入的收入(经常性收入和正式收入)。

至少包括以下费用：维护，财产税，保险，空置率和财产管理。

您的融资详细信息从抵押金额，利率，预付款，结算成本和所需准备金开始。

请记住，当前所有者将充分利用自己的财务状况。不要只接受他或她提供的电子表格。坚持查看可验证的数据，包括所得税申报表，财产税单，实际租金和维护收据。当然，您需要对房屋进行专业检查，以确保没有受到严重忽视的维护和维修。

掌握了所有必需的信息之后，就可以开始进行计算，从而使您对资产的财务状况有一个很好的了解。无需赘述，这些都是进行和充分理解的重要计算。

净营业收入(NOI)表示扣除所有费用(税前和抵押贷款后)后，该物业的预期总收入。

资本化率(Cap Rate)是NOI与资产价值之比。它可以帮助您了解投资风险。

现金流量，即NOI减去抵押贷款成本。

投资回报率(ROI)是现金流量占总投资成本的比率。

现金现金(COC)根据您在物业中投资的现金量(不包括抵押)显示您的现金流量关系。

损益平衡率(BER)显示了物业的运营费用和抵押如何影响总营业收入。这对于向您显示职位空缺将如何影响财务绩效至关重要。