空置房地产是住房危机的金票

美国大部分市场对住房的需求很高，但供应却很难。当然，除非大流行彻底改变房地产游戏，否则一旦非常活跃的房地产现在空置。

开发人员和投资者开始寻找这些机会，找到可观的利润水平，同时展示如何爱护环境。

一位开发商在密苏里州布兰森发现了这个机会。

房地产研究机构Meyers Research的多户咨询小组称，这个位于美国中部的小镇的人口徘徊在11,000左右。布兰森(Branson)有5,026户家庭，贫困率为20%，主要的经济驱动因素是好客，这已受到大流行的负面影响。

而且，住房形势严峻。住房市场信息提供商Metrostudy的定制服务总监和已发表研究的乔纳森·迪恩哈特(Jonathan Dienhart)表示，到2020年6月底，关闭量仅为2019年的36%。此外，2020年前六个月的许可总数仅为62个，与去年的216个相去甚远。

到2020年6月，布兰森只有五个许可证，拥有超过五个单位的物业，占美国人口普查报告2019年总数的9%。

所有这些都为位于洛杉矶的开发公司Repvblik的首席执行官Richard Rubin带来了绝佳的机会。作为从南非移植过来的人，鲁宾自2015年以来一直专注于美国的适应性再利用。他声称自己是唯一一家在没有任何政府援助的情况下将房产转换为经济适用房的公司。

这使我们回到了密苏里州的布兰森，鲁宾抓住了机会将Days Inn Hotel转变为经济适用房。该项目名为柏拉图的洞穴(Plato's Cave)，于2019年12月完成。这是将423家酒店客房完全转换为341个负担得起的多户家庭的项目，这为布兰森的住房供应增加了急需的库存。

转换要求将一些酒店房间合并为合适的单元组合，并重新设计一些空间以提供一整套设施，包括健身房，沙滩排球场，免费使用的自行车，共用办公空间，董事会会议室，会议室以及用于特殊功能的公用厨房和用餐区。

鲁宾也正在运行魔术数字，他说他有时不得不笨拙地使它们看起来可信。

鲁宾说：“当我们向资助者提交申请时，上限比率为11%或12%，但实际上，上限比率为12%至13%。”

那不是唯一的魔术。重用不仅是经济的，而且是经济的。它还为环境带来了巨大的好处。2016年，美国国家信托基金会研究与政策实验室发布的一份报告显示，新的商业开发成本约为每平方英尺92美元，而对现有建筑物的再利用估计为每平方英尺37美元。

转换为柏拉图洞穴的Days Inn总共有六栋建筑物，面积为167,000平方英尺(160,000住宅和7,000俱乐部房屋)，使用报告编号，您可以看到此特定物业的成本差异。

每平方英尺$ 92的新物业$ 15,364,000

每平方英尺$ 37的转换后物业$ 6,179,000

由于Days Inn酒店已经就位，因此大多数公用事业和服务已经连接，几乎不需要拆除。这些类型的适应性再利用项目最终减少了因此需要生产的新建筑材料的数量。

2017年有关适应性再利用的研究论文称，建筑物对温室气体排放的贡献还来自制造建筑物各部分所需的能源。建筑业每年消耗美国经济中60%的原材料，而夷为平地的两层砖石建筑实际上会抵消回收150万个铝罐的好处。

EPA估计，在美国，每年来自新建，拆除和翻新的废物占1.6亿吨固体废物，约占该国总废物的三分之一。

其他案例研究

埃里克·西尔弗曼(Eric Silverman)是伊斯特汉姆资本(Eastham Capital)的执行合伙人，他特别关注单位组合-单位的数量和规模。

西尔弗曼说：“我们正在马里兰州的一个办公室公园内购买一套只有93个单位的物业，但这些单位都是两间卧室。”“该物业为当地工作提供了极大的便利。”

西尔弗曼补充说，酒店将始终具有足够的便利设施，但它们可能太多。几年前，他发表了一份白皮书，显示酒店提供的各种服务，从食品和饮料到客房清洁和24小时维护，很容易超过预订收入的价值。在大流行期间，对酒店消亡的另一贡献。

房地产投资公司Strata Equity Group首席运营官安德鲁·戈登(Andrew Gordon)表示，该公司正在将佛罗里达州杰克逊维尔的103家酒店套房转换为103套住房。Strata认为这是转换的理想场所，因为所有酒店房间都有室外空间，可通往露台或阳台。

戈登说，最大的挑战是将分区从酒店使用转变为公寓，这花了9个月的时间。而且，从结构上讲，尽管他们决定使设备与互联网和公用事业全包，因此无需更改计量，但更新管道和电气设备仍然至关重要。即使其中一些更新很昂贵，但该项目的转换意味着更多的负担得起的住房增加了本地供应。戈登说，新项目提供的全包单位租赁价格比同一地区的其他公寓低约10%或15%。

Strata对佛罗里达州的另一套房转换感兴趣，但在解决了一些挑战(如撞击窗问题和火灾隔离)后，目前正在评估数量。

布伦特·舒珀(Brent Schipper)是爱荷华州得梅因市一家建筑公司ASK Studio的负责人，该公司最近将一所当地的小型中学转变为16个负担得起的多户家庭。这所学校建于1888年，位于爱荷华州的克林顿，已有130年的历史，Schipper预计，改建后，这所学校将至少再维持100年。

ASK Studio还将一家银行转换为38个单位，并将其细分为节能。布伦顿银行的信封和混凝土结构每平方米约占4.82吉焦耳。保留下来的建筑物部分，例如围护结构，结构和场地结构，占原始体现能量的63%。这些元素加上一些保留的内壁，意味着残存的总体现能量约为70%。所体现的能源节省量相当于600吨煤或足够的能量来为一个单户住宅供电435年。

Schipper相信这一栋建筑很重要，但是他的公司正在努力提供更多成功的范例，这些范例可能会导致其他开发人员走上同样的道路。

挑战性

正如Strata项目所举例说明的那样，分区可能是一个很大的挑战。鲁宾也经历过这一点，并指出在对经济适用房需求最大的市场中，繁文tape节的情况最严重，例如在洛杉矶。

鲁宾说：“就环境保护部和消防法规而言，您所继承的空间出于所有意图和目的都是住宅的。”“墙壁结构，窗户，出口都是所有要购买的方盒的一部分。有时，您会很幸运，它的结构坚​​固，并且具有消防安全性并且洒水。有时，它可能更像是商业办公场所的转换，而不是住房的机会。”

房地产开发咨询公司Butterfly Voyage的创始人Meghna Krishna Bondili同意，无论精品酒店还是大型酒店，几乎都是完全成熟的住宅产品。她写道，酒店被设计为居住空间。具备服务至上的心态;并且通常位于期望的区域。

鲁宾还指出了单元组合的重要性，这提高了市场的容忍度和可获得的补偿，这受可转换成一个单元的房间或模块数量的影响。例如，如果一间酒店房间的成本为40,000美元，并且需要两间房间来制作一个可出租的一室公寓，那么新的基础为80,000美元。

鲁宾说，迄今为止，资本一直是Repvblik面临的最大挑战。

他说：“在过去五年中，我听到了10,000声，这很保守。”“我们几乎用现金出资了前95%。我们找不到本地贷款人来为像我们这样的逆势商业案例提供建筑贷款，而且偏心一点，而且回报率较高。而现在，对于我们来说，做某些事情变得更加容易，因为我们是少数拥有概念证明的人之一。现在人们正在追逐收益，像我们这样的公司变得越来越流行。”

未来

美国旅馆及住宿协会报告说，美国有55,900多家旅馆，提供530万间客房。最近的大流行使其中许多人处于危险之中。据美国酒店住宿协会称，到9月底，可能有多达8,000家酒店关闭。

《华尔街日报》报道的人数甚至更高，他说，仅在纽约，由于大流行就可能永久关闭多达25,000家酒店。如果像ASK Studio和Repvblik这样的组织可以将其转换为住房，则可能为解决住房供应问题做出了巨大贡献。

如果每家酒店拥有100间客房，那将大约有250万个单位，这将使该市市长比尔·德·布拉西奥市长比尔·德·布拉西奥(Bill de Blasio)做出的到2026年创造并保存30万套可负担房屋的承诺的八倍多。

Repvblik现在在该国许多对劳动力住房有需求的顶级MSA中工作，并且有10个项目正在进行中。鲁宾说，该公司希望在未来18个月内生产3000套公寓。在接下来的3-5年中，仅由酒店改建而来的单位就将达到20,000个单位。