房地产投资者在筹集数十亿美元时跳过了还贷

一些最大的房地产投资者虽然为大流行带来的新机遇筹集了数十亿美元，却摆脱了不良资产交易的债务。

Brookfield Property Partners LP，喜达屋资本集团，Colony资本公司的意愿。黑石集团(Blackstone Group Inc.)跳过由酒店和购物中心支持的商业抵押支持证券的付款，这说明了冠状病毒的经济影响如何使某些房地产贬值，同时也为这些现金充裕的投资者创造了新的目标。

“仅仅因为之前的投资没有奏效，并不一定意味着它会损害未来的声誉，”美国银行证券美国CMBS研究负责人艾伦•托德(Alan Todd)说。“这不像是出于恶意而做的事情。”

虽然削减失败者来购买赢家是一项古老的投资主张，但Covid-19大流行可能比过去的危机为房地产投资者带来更多的机会。美国人大量逃离公共场所，已经打击了本已虚弱的零售商及其房东，残酷的商务旅行，粉碎的餐馆无法填满他们的所有桌子，以及为办公楼撒下了乱子，租户可能再也不需要那么多的空间了。

在大流行期间，酒店和购物中心是CMBS的最大输家。根据行业追踪机构Trepp的说法，将住宿和零售债务转移给所谓的特殊服务人员-体育锻炼专家-达到了2010年以来的最高水平。

相对无痛

缺少CMBS债务的付款相对而言比较轻松，因为它通常是无追索权的，这意味着借款人可以交出财产的钥匙，而贷方将无法追逐其他资产。当资产价值被低价抹去时，业主更有可能走开。

“他们知道，如果他们从大多数贷方那里借钱，他们就赢了，如果输了，他们就赢了，”野村证券在1990年代率先进行CMBS交易的投资者伊桑·彭纳(Ethan Penner)说。

喜达屋创始人Barry Sternlicht和殖民地董事长Tom Barrack得益于1980年代的储蓄和贷款危机，而黑石集团总裁乔恩·格雷(Jon Gray)交易了酒店，办公室和单户住宅的股份，以在金融危机中获得丰厚的回报。

现在，这些公司为下一轮下注筹集资金，即使他们跳过了旧债务的债务支付。

至少有11个拥有CMBS债务超过20亿美元的布鲁克菲尔德购物中心因Covid-19而拖欠债务或寻求减免。该公司已经以降低的价格回购了一些以前的债务。

布鲁克菲尔德房地产首席执行官布莱恩·金斯顿(Brian Kingston)在8月6日的财报电话会议上表示：“贷方愿意将我们的贷款或抵押品折价出售给我们。”“因此，在这种情况下，我们基本上能够以具有吸引力的基础重新收购资产。”

房地产公司的母公司布鲁克菲尔德资产管理公司(Brookfield Asset Management Inc.)在最近一个季度从投资者那里筹集了230亿美元，其中包括120亿美元的不良基金新承诺。布鲁克菲尔德发言人凯瑞·麦克休(Kerrie McHugh)拒绝置评。

数字化策略

自大流行以来，殖民地已经停止支付其许多酒店债券的付款，而专注于其长期计划的“数字”房地产战略-购买像手机发射塔，数据中心和网络基础设施之类的房地产。

不久前，它开始为第二只数字基金筹集至少60亿美元，然后在5月宣布计划评估245处负债35亿美元的住宿物业的“战略和金融替代方案”。殖民地Tharaldson酒店投资组合的受托人富国银行(Wells Fargo&Co.)于6月在联邦法院提起诉讼，要求在殖民地拖欠债务后任命接管人来管理这些酒店。该组合的贷款总额为8.427亿美元，6月重新评估为8.367亿美元，较2018年1月的13亿美元下降了36%。

“我们一直非常谨慎，不要在糟糕的情况下投入大量资金，”殖民地首席执行官马克·甘兹(Marc Ganzi)在本月初的电话会议上表示。

黑石集团第二季度末以460亿美元投资房地产交易，但拖欠了四家Club Quarters酒店的2.74亿美元抵押贷款。彭博社6月报道称，黑石集团正在考虑放弃这些地产，因为要使其具有竞争力将花费太多。

酒店，零售

酒店和零售物业仅占黑石房地产风险的13%，而Club Quarters抵押贷款是其唯一拖欠的CMBS。

喜达屋据说将筹集110亿美元用于新的机会投资基金，同时还拖欠其30个零售物业中的17个，其中几乎有20亿美元为CMBS债务。错过付款后，喜达屋三个购物中心的管理层在4月分配给法院指定的接管人。

评估将房地产价值削减66%，并抹掉了喜达屋的股权后，四购物中心投资组合的债务被降级为垃圾级。

喜达屋在电子邮件声明中说：“事实证明，这是非常具有挑战性的资产类别，我们将继续致力于确保为投资者提供最佳的收益。”“关于租户表现，船锚稳定性，资本市场以及现在的流行病影响的不确定性水平仍然是空前的，我们针对这些资产的战略也在不断发展。”