Macerich收益出现稳定迹象

像Macerich(纽约证券交易所：MAC)这样的购物中心老板对2020年并不友好。在当前局势的锁定阶段，许多购物中心被迫关闭了几个月。即使重新开放后，由于许多消费者都对拥挤的公共场所保持警惕，因此交通通常仍然很萧条。

这些艰难的条件给马切里奇过去两个季度的业绩带来了沉重压力。但是，公司的第三季度收益报告，尤其是管理层在随后的收益电话会议上的评论，应该使投资者放心，购物中心房地产投资信托基金将在未来几年内从流感大流行中完全复苏。

令人沮丧的结果-不仅让人眼前一亮

第三季度，Macerich的同中心净营业收入(NOI)同比下降29.3%，从2.156亿美元降至1.524亿美元。同时，调整后的运营资金(FFO)从一年前的1.332亿美元(每股0.88美元)降至8340万美元(每股0.52美元)。

虽然这些结果看起来很糟糕，但它们却包含许多短期不利因素。首先，马塞里奇的坏帐准备金同比增加了2100万美元，这反映了不确定性，即它能否从一些陷入困境的租户那里收取未付租金。其次，房地产投资信托基金获得了超过2000万美元的短期租金援助，因为它向需要最多帮助的租户(例如餐馆和当地商人)提供了租金减免。第三，公共区域的收入和租金百分比下降了900万美元，这是由于交通量减少和临时财产关闭所致。第四，停车收入下降了400万美元，这是由于长期关闭购物中心并减少了交通，尤其是在纽约市和芝加哥的物业。

甚至在大流行结束之前，坏账费用在接下来的几个季度就应该会减少，这仅仅是因为Macerich的大多数最弱小租户都已经在今年申请破产。此外，REIT的商场中有大约十二个商场在本季度的大部分时间都关闭了，但都已在10月7日重新开放。重新开业减少了对租户援助的需求，同时增加了公共区域和停车位的收入。简而言之，马塞里奇(Macerich)在接下来的几个季度中可以连续提高收益。

公平的说，到第三季度末，入住率下降到90.8%：从一年前的93.8%下降。短期内，今年已申请破产但尚未完成关闭门店的租户将在短期内造成其他入住损失。较低的入住率代表着NOI和FFO的长期不利因素。但是，马塞里奇(Macerich)应该能够在未来几年回填闲置空间，以恢复其盈利能力。

环境已经正常化

在马塞里奇(Macerich)最近的财报电话会议中，管理层预计零售环境将有所改善。首先，尽管访问量仍远低于正常水平，但人们在逛商场时却购买了更多东西。结果，不包括苹果和特斯拉(受产品周期的影响，它们的销售额高而波动)，Macerich购物中心的9月份销售额为去年同期的92%。

第二，随着购物中心的重新开放和销售的改善，租金收入正在上升。上一季度的平均回收率达到了80%，高于4月和5月的40%。租金收集继续改善，马塞里奇(Macerich)已与大多数不支付全额租金的租户达成协议，这将使其能够在明年左右收回未付的款项。

第三，租赁活动已经开始反弹。Macerich上个季度签署了120份租赁合同，面积为342,000平方英尺：大约是第二季度租赁量的三倍。它的大多数租约即将到期的租户都准备好进行续约，并且越来越多的零售商也希望开设新的商店。

在不久的将来，马塞里奇的路途肯定会遇到更多颠簸，尤其是在全国大部分地区，当前局势案件再次迅速上升。但是，没有迹象表明这种大流行会长期损害消费者访问公司商场的愿望或租户在那开设商店的愿望。因此，随着未来几年零售条件的恢复，FFO可能会恢复到2019年左右的水平。由于Macerich股票的交易量仅为2019年FFO的两倍，因此有足够的安全边际来补偿投资者投资于此优质REIT的近期风险。