拉斯维加斯的资产出售可能会增加米高梅对投资者的风险

米高梅度假村(纽约证券交易所代码：MGM)悄悄地对拉斯维加斯大道的未来下了很大的赌注，这可能会决定股票的长期表现。米高梅最近不仅同意以 21.25 亿美元收购其未拥有的一半 CityCenter，还同意以 38.9 亿美元将 CityCenter 的房地产出售给Blackstone(纽约证券交易所代码：BX)管理的基金。

收购一项关键资产并将其房地产货币化的举措表面上听起来很明智，但它为米高梅的业务增加了更多影响力。如果拉斯维加斯不能迅速从大流行中恢复过来，米高梅就会感受到。

REITs在拉斯维加斯的流行

在过去的十年中，将赌场的房地产出售给由公司或第三方控制的房地产投资信托 (REIT) 股票变得非常流行。Penn National于 2013 年通过成立Gaming and Leisure Properties开启了这一趋势。Caesars使用 Vici Properties REIT 来策划与 Eldorado Resorts 的合并。米高梅本身于 2015 年通过米高梅增长地产(纽约证券交易所代码：MGP)进入舞台。

今天，拉斯维加斯大道的大部分房地产都由这三个 REIT 之一拥有，其他一些资产所有者分散在各处。这些交易为赌场公司带来了数十亿美元，但并非没有风险。

赌场商业模式重塑

过去，赌场公司会花费数十亿美元建造赌场，通过债务为项目融资，然后运营并拥有赌场和土地。只要公司能够承担运营和利息支付，它就是一种可行的商业模式，但启动成本很高。

今天，赌场公司可以以几乎与建造赌场相同的成本出售其项目的房地产，让他们基本上免费获得新的赌场业务。米高梅在华盛顿特区、马萨诸塞州和现在的 CityCenter 做到了这一点。权衡是一项长期协议，从 REIT 租回该物业，每月付款。

这听起来不错，但现在公司不再持有自己的房地产来在困难时期依靠。例如，在金融危机中，米高梅出售了金银岛(包括房地产)，以帮助其度过危机。去年，它以 127 亿美元的价格出售了 Bellagio、MGM Grand、Mandalay Bay 和现在的 CityCenter 旗下的房地产。当情况不佳时，房地产可以成为非常有价值的支持。

在运营上，出售房地产可以让这些公司拥有更多的运营杠杆，这意味着营业收入的上升或下降速度快于收入。这在收入增长时很好，但如果收入下降则有风险。

米高梅房地产投资信托基金的风险

在过去的 15 年里，我们看到了美国赌博业务的两次重大中断第一次是 2008 年至 2010 年，当时金融危机导致消费者和企业支出大幅削减，第二次是当前局势。在这两种情况下，米高梅都不得不出售资产和债务才能度过危机。

既然米高梅已经出售了大部分房地产，它在困难时期没有同样的支持。但它并没有减少债务以弥补更高的运营风险，如下所示。这部分是因为米高梅正在整合米高梅增长地产的债务。但该公司已将其从房地产投资信托基金获得的大部分现金用于为增长提供资金，而不是偿还债务。

如果未来几年收入增长，这种策略可能会给投资者带来回报，因为额外的杠杆将意味着更高的利润回报。但危机中也增加了风险。而且我们已经看到拉斯维加斯的危机发生得比我们想象的要频繁，这就是为什么米高梅押注这座城市对投资者来说是冒险的。