为什么一位大投资者说他对过去一年买房的人感觉不好

Bleakley Advisory Group 的首席投资官 Peter Boockvar 表示，他为过去一年买房的人感到难过。出现在 CNBC 新闻中，Boockvar 绝没有暗示经济即将暴跌。相反，这位投资专家满怀同情地谈到了那些在房价正确的情况下可能受到最大伤害的人。

根据 Boockvar 的说法，那些最不能承受经济打击的人可能会遭受损失。假设希望利用历史低利率的买家去年年底跳入市场。虽然全国房价涨幅一直徘徊在 15% 左右，但想象一下，这位购房者很幸运，在一个价格仅上涨 10% 的城市购买。因此，买家将房子首付 5%，就搬进了价值比前一年高出 10% 的房产。到现在为止还挺好。

这就是事情变得棘手的地方。如果房价正确，并且购房者的房产价值突然恢复到大流行前的水平，那么它的价值会立即比他们支付的价格低 10%。购房者只付了 5% 的首付，“水下”也是如此——他们欠房子的钱超过了它的价值。

水下的坏处

一旦房主欠的财产超过其价值，就会出现几个问题，包括以下问题。

无法再融资

贷方不会允许没有财产权益的房主进行再融资。他们担心房主没有“游戏皮肤”，更有可能放弃抵押贷款。此外，没有任何贷方愿意为房屋贷款超过其价值。

无法获得房屋净值

拥有房屋净值的房主知道可以用房产借钱来支付紧急情况的费用、偿还高息债务或进行改进。没有房屋净值，这些选择就会消失。

销售有问题

要了解在水下生活有多昂贵，让我们假设房主的欠款比房产价值高 5%，但由于疾病或工作调动而必须出售。它可能看起来像这样：

房主欠抵押贷款 200,000 美元。

由于房屋价值下降，房子现在价值约 190,000 美元。

房主要价 195,000 美元买下这处房产，但没有人接受。最终售价为 190,000 美元。

在房地产经纪人费用和成交成本之间，出售需要 17,100 美元 (9%)。

房主还必须带 10,000 美元到结算表，以弥补他们为房子获得的金额和他们还欠的金额之间的差额，加上房地产经纪人费用和结算成本。因此，从抵押贷款中摆脱出来总共需要 27,100 美元。

对于无法轻易拿出资金带到收尾桌的房主来说，抵押贷款可能是毁灭性的。

如果可能，坚持到底

水下抵押贷款和止赎之间有着密切的联系——也许这是很自然的。为房子支付超过其价值的费用是很困难的。但与大多数财务问题一样，关键在于做出最佳的长期财务决策。

从长远来看，房主最终可以建立房屋净值，通过每月支付额外的抵押贷款本金或每年支付额外的抵押贷款来加快这一过程。历史表明，随着时间的推移，房屋价值可能会稳步重建。房主不会因为他们今天支付太多的想法而受苦，而是可以通过俯视道路并想象建筑净值将是多么美好而受益。当他们到达那里时，他们仍然可以从税收中扣除部分抵押贷款利息。

即使房主需要室友来帮助他们支付抵押贷款，履行对抵押贷款人的承诺几乎总是比提早离开更有意义。在重建股权方面，时间是最好的治疗师，记住这种情况有一个长期的解决方案可能会阻止房主离开家和抵押贷款。

放弃抵押贷款可能会破坏一个人多年的财务生活。例如，如果离开会导致丧失抵押品赎回权(这几乎肯定会发生)，房主的信用评分可能会下降 100 分或更多。突然，一个信用评分为 740 的人正在处理 640 或更低的分数。这使得获得其他类型信贷(包括信用卡、个人贷款和汽车贷款)的资格更具挑战性，并使获得贷款的成本更高。止赎也会在信用报告中保留七年，这会影响一切，从工作中获得安全许可到租房。

如果财务状况变得比预期更混乱，这并不意味着它不可能。新房主的净资产比他们希望的要少，这会令人失望吗?绝对地。但是他们仍然拥有房屋，并且仍然可以努力建立有助于他们在财务上感到安全的资产。