亚历山大房地产报告生命科学驱动的创纪录租赁活动
尽管 COVID-19 大流行对办公室房地产投资信托 (REIT) 来说很困难，但有些表现优于其他。生命科学领域的公司受益于政府增加的研发支出。最著名的生命科学办公室 REIT 是Alexandria Real Estate Equities(NYSE:ARE)。这就是它准备继续增长的原因。
亚历山大是原始生命科学房地产投资信托
Alexandria Real Estate Equities 是实验室办公物业的先驱，在北美拥有 6,390 万平方英尺的协作生命科学、农业技术和技术园区资产基础。亚历山大的资产集中在波士顿、旧金山、纽约市、圣地亚哥、西雅图、马里兰州和北卡罗来纳州等知识中心。总的来说，这些地区的可用空间往往有限，进入门槛高，租金增长迅速。
亚历山大刚刚签署了有史以来最大的租约
生物技术的繁荣为亚历山大的专业设施创造了额外的需求。该公司刚刚与疫苗制造商Moderna签订了有史以来最大的租约，租用位于马萨诸塞州剑桥的 462,000 平方英尺的工厂。该建筑将容纳公司总部及其核心研发设施。虽然亚历山大港拥有超过 750 名租户，但到 2020 年底，其中 55% 要么是投资级租户，要么是公开交易的租户。
生物技术可能是下一次工业革命
在公司第三季度财报电话会议上，执行主席兼创始人 Joel Marcus 描述了生命科学行业正在发生的巨变：
21 世纪确实是生物世纪，因为生物学正在从试验和错误的经验科学过渡到真正具有更多可预测和可扩展结果的工程意志科学。我们正在见证工业革命和生物技术，因为我们正在加速应用新的创新工具，我们将看到加速和价值创造产品将以更少的资本和更少的失败更快地进入市场。
如果事实上生物技术和生命科学将引领美国经济向前发展，那么亚历山大港的定位是完美的。到目前为止，对专业实验室设施的需求似乎超过了供应。公司指导租金上涨 33% 至 36%，这比 6 月 30 日的季度和 2020 年底的初步指导有所增加。租金上涨基于新的租赁和续约。这是非凡的成长。
亚历山大并不便宜，但好股票往往不便宜
也就是说，投资者正在为这种增长付出代价。亚历山大港指导 2021 年每股运营资金 (FFO) 为每股 9.09 美元。运营资金是 REIT 的首选收益指标，因为每股收益低估了真实的每股现金流。这是因为折旧和摊销 (D&A) 是房地产公司的巨额项目，并且是非现金费用。换句话说，D&A 是一个会计编号，但并不代表公司的现金支出。
在目前的水平上，亚历山大港的交易价格为每股 2021 年 FFO 指导价的 23 倍，这对于 REIT 来说是偏高的。Alexandria 支付的股息收益率为 2.2%，这对于 REIT 来说普遍偏低。然而，有两个因素导致收益率下降：亚历山大港今年迄今上涨了 26%，这将降低收益率，并且该公司正在将多余的现金投入到业务中。在电话会议上，亚历山大表示，最近在其管道中增加的项目每年将增加 6.15 亿美元的收入。
主要寻求收入的投资者可能想看看不同的 REIT。然而，喜欢增长和收入以及长期增长故事的投资者会发现亚历山大很有吸引力。
