前院住宅股在10月飙升53％而帝国大厦房地产和CoreCivic却下跌了

股份房地产投资信托基金(REIT)前院住宅(NYSE：RESI)在10月份大幅53%，根据从数据标准普尔全球市场情报。相比之下，Empire State Realty Trust(NYSE：ESRT)下降了12%，CoreCivic(NYSE：CXW)下降了约20%。作为参考，以先锋房地产ETF衡量的房地产投资信托基金板块下跌了3%。您必须深入研究细节，以了解这三个REIT的情况。

拥有单户出租物业的前院住宅公司一直在与持不同政见的股东打交道。两名大型投资者抱怨说，该公司需要缩小其市场估值与所拥有资产价值之间的折让。关键建议是，Front Yard Residential应该清算，在投资组合缓慢出售时将现金返还给投资者。那没有发生。

相反，Front Yard Residential宣布已同意以每股13.50美元的现金价格将整个公司出售给Ares Management。这笔交易的总估值为24亿美元，包括债务。10月19日，即交易宣布的当天，Front Yard Residential的股票开始上涨。协议价格比前一个收盘价溢价近36%，比一个月的平均价格溢价45%。似乎在鼓吹变革的投资者在这里得到了他们想要的东西，而不是他们所期望的那样。

CoreCivic主要拥有和经营监狱，其股票最近一直在下跌。多年来，股价一直在下跌。自2015年达到顶峰以来，该股下跌了80%以上。该公司至少部分将其某些问题归因于REIT的授权，以将90%的应纳税所得额作为股息支付，因为它要求该公司承担债务以为其业务提供资金。也就是说，它在4月份停止支付股息，此后不久又宣布将放弃房地产投资信托基金的结构。

但是这些举动似乎并未使投资者安心。实际上，持续存在的主要担忧之一是CoreCivic和其他入狱的营利性同行正面临越来越多的政府审查。有人担心商业模式无法适应不断变化的政治狂想。十月份，随着民意调查显示这位民主党候选人在11月2日的总统选举中处于领先地位，这种特殊的恐惧加剧了。由于没有CoreCivic的股息，并且计划改回常规公司，潜在的政治阻力增加，使该公司的投资者处于消极情绪。这并不是真的那么令人震惊，但它超越了当今其他REIT所面临的当前局势问题。

如果您考虑在办公室里每天都拥有标志性的帝国大厦，那么这里的姓氏会更加平凡。但是Empire State Realty是这个三人组中的一个名字，实际上是当今世界的一个例子。该房地产投资信托基金在纽约市及周边地区拥有办公和零售资产，该公司截至10月底公布了收益。阅读不是很有趣。

来自运营的核心资金(FFO)与工业业务的收入类似，第三季度的每股收益为0.12美元。这是2019年同期水平的一半。这有助于解释为什么REIT选择在8月下旬暂停分红。

而且，随着人们和企业继续处理当前局势，目前似乎还没有结束。例如，第三季度的租金收入为欠款的94%(办公空间为96%，零售为84%)。但是到了10月，这一数字下降到了92%(办公场所为93%，零售市场为84%)。在企业开始大量招募员工之前，一些行业观察家对此表示怀疑，在此之前，投资者可能对帝国大厦房地产及其过度专注的纽约投资组合持淡淡的看法。

这三个房地产投资信托基金发生了很多事情，关键的一点是，在您真正了解正在发生的事情之前，您必须深入研究公司的故事。

此时，Front Yard的故事在很大程度上得以体现，因为该股票的交易价格大致在所提供的买断价之内。

与此同时，CoreCivic在来年面临着许多重大问题，包括放弃REIT结构的复杂性。对于大多数投资者而言，这可能不是最佳选择。

帝国大厦虽然与其他两个国家相比只是一个典型的无聊的房地产投资信托，但仍在努力克服当前局势的影响。没有明显迹象表明这些不利因素何时会消退。