中山的房价已经四连跌了，深圳的严查紧打是新机会
中山房价连续四年下跌。
二手房挂牌价自3月中旬以来连续四周下跌，4月第一周也下跌了76元。目前二手房挂牌价为11209元。与此同时，待售二手房数量持续增加，市场明显存在紧张情绪。
毫无疑问，这与深圳近期的严格监管有很大关系。不仅是深圳马鞍山房价过高，几乎所有在发展楼市的同时享受一线城市红利的地区，一旦出现波动，其所依赖的一线城市必然会发生变化。
此前，深圳将严查经营性贷款与执行指导价相结合，得到了严格执行。可见，官方这次的态度是货真价实的。3月份深圳楼市成交量因为滞后没有出现大的迹象，但可以想象4月份的数据不会很好。
继深圳之后，中山也收紧了商业贷款和消费贷款的审批。总体政策以稳为主，同时也紧跟趋势，短期内有小动作可控。结果也来了，房价连续四年下跌，库存也出炉了。
然而，这并不意味着中山的红利已经走到了尽头。相反，深圳的严查是中山楼市的新机遇。
如果深圳住宅用地供应短缺的问题得不到解决，惠州、东莞、中山、珠海的临深板块将永远火爆。在这四个城市中，惠州和东莞接壤深圳，房价溢出效应已经很高。中山和珠海虽然距离深圳差不多，都有示范区规划马鞍山房价过高，但中山有一个巨大的优势——深中通道预计2024年建成通车。
深中通道于2016年开工建设，预计2024年建成通车。通车后，中山至深圳仅需30分钟，同时进入半小时生活圈。更重要的是，中山靠近深圳前海。如果在马安岛买房，预计深中通道建成后20分钟内即可到达前海。
深珠通道不仅比深中通道要长，而且规划刚刚落地，何时建成通车还不得而知。
从价格上看，3月份前海的房价已经达到103389元/平方米。有多少在前海打工的家庭能在前海买房？宝安现在承接大前海就业人口猛增造成的住房缺口，但目前宝安的房价也超过4.5万元/平方米。放眼东莞，以靠近前海为口号的滨海新区，房价已经达到27342/平方米。无论在哪里比较，中山都是大湾区前海附近的房价洼地。
因此，深圳楼市政策收紧，投资者和部分买不起深圳房价的刚需客户对中山临深板块的热情较高，带动下一季度的量价齐升。
此外，深中走廊的建成，不仅提升了中山的区域区位价值，也有利于中山承接从深圳溢出的资金和资源。配合中山市年初出台的16项人才新政策，马鞍山引进高新技术产业和技术人才，也能在一定程度上提高中山市自身的购买力。这是中山楼市的双赢局面。
当然，这一切都取决于深中通道的开通。而且，未来中山最看好的板块，一定是离深中通道最近的产品。有了这样的认知，投资中山的方向就很明确了。而且，受深圳降温影响，中山短期内不会有大涨，是买笋的好机会。
一、火炬开发区
根据中山市最新的2035规划，主城中心和翠亨新区将共同形成中山主中心，自西向东，一直到火炬开发区，两区相连。
因此，火炬开发区相当于连接中山的桥头堡，也是深中通道的第一站。
单凭规划和期望，没有实力，这个板块的价值是不能令人信服的。但是，火炬开发区不同。一直是中山地区发展势头良好、前景广阔的行业。其GDP连续六年领先全中山，被称为中山的“经济引擎”。
火炬开发区拥有众多产业集群，未来需求潜力巨大，抗风险能力强。因为有自己的需求，所以比完全依赖深圳客户要稳定。
2.翠亨新区
翠亨新区是深中走廊的第一个出口，是粤港澳大湾区的地理几何中心。其中，马鞍岛区位优势最为突出。地处南沙新区、横琴新区、前海区的重叠中心。中山政府也对马鞍岛寄予厚望。
这么多年，马安岛就像是“忍不住的阿豆”，概念很火，但一直有人诟病，马安岛根本就没有人住. 我认为，深中通道开通后，马安岛乃至中山的困境都会得到解决，所以马安岛的崛起只是时间问题。
与深圳相匹配的决心，也可以从马岛套餐中看出。在深圳上学就医难是老问题。马安岛规划有40所学校和7所医院，全部部署在湾区医疗城。
发挥临深板块的最大优势，便捷的交通必不可少。马安岛规划“5机场、4高速、3地铁、1码头、1快线”，努力实现与大湾区城市群的快速对接。
总的来说，马鞍岛现在可能已经消退，但我认为未来仍然充满希望。
3.中山西区
4万套新房卖不出去，是中山最受质疑的点。西部一季度成交量大于供给，成交价企稳。
林神盘虽然最值钱，但中山当地人对盘子也有自己的需求。西区主要供销面积为100-120平米的三至四房，90平米左右的小三房很受刚需客户的欢迎。
西区作为主城区之一，一直有很好的资源和规划。尤其是华侨城欢乐海岸和华润万象两个项目的开工，为西区高价值的崛起增添了动力。
从土地拍卖情况来看，西区是中山土地市场的新热点，楼面价格也在不断上涨。脱离临深的光环，西部地区的价值是由中山当地人的需求和新客户的需求驱动的，所以溢价不高，虽然投资不强，但作为当地人在中山，还是可以考虑买房的。
当然，短期内，中山房价大幅上涨的可能性不大。不过，深中通道的开通，必然是楼市的助推器。目前，火炬区和西区是中山市供需最为旺盛的两个区域，在一段时间内将继续保持强势表现。
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