抵押房地产投资信托基金行业最糟糕的时期已经过去

自2008-09年大萧条以来，当前局势危机一直是抵押房地产投资信托(REIT)部门面临的最严峻考验。抵押支持证券市场的流动性几乎在一夜之间枯竭，引发了追加保证金和资产的强制清算。每个抵押房地产投资信托基金都报告账面价值大幅下降并削减了股息。

一家抵押房地产投资信托基金Annaly Capital Management(NYSE：NLY)最近报告了第二季度收益。公司报告的内容提供了当前抵押贷款REIT市场情况的快照。

抵押房地产投资信托的最坏情况可能已经过去

Annaly Capital管理层在他们的报告中说，最糟糕的时期已经过去，直至当前局势的财务影响。虽然这最终取决于当前局势如何从此处发展，但管理层表示最初的危机已经结束，我们现在正处于恢复期，资产价值已恢复正常。在财报电话会议上，首席执行官David Finkelstein表示：

有迹象表明，最严重的经济危机可能已经过去，尽管最近美国某些地区的案件激增表明复苏的脆弱性。然而，财务状况已大大改善。在美国首次爆发局势期间发生的市场失灵已经消失，我们已经看到流动性和资产定价有了显着改善。

代理证券最先出现

Annaly主要投资于由美国政府担保的机构抵押支持证券。随着美联储3月份开始实施激进的资产购买计划，这些证券最先出现，并一直延续到今天。

Annaly主要投资于抵押贷款支持证券，这些证券的某些特征使其比同业集团更具吸引力。这些证券(称为“指定资产池”)通常比其同类证券有溢价。

在危机期间，这些交易池的交易价格比其同类交易低。然而，估值折让已基本收回。

非机构发行可能会停顿一段时间

转向非机构方面，到2020年，无担保抵押贷款的净发行量可能为负。抵押贷款发起人已经看到无担保抵押贷款的市场枯竭，并且正享受容易的再融资交易，这就是为什么像PennyMac Financial这样的发起人(NYSE：PFSI)跑赢大盘。Annaly仍在进行证券化，对宽容的恐惧似乎正在减弱。

商业房地产投资组合表现好坏参半，酒店和零售业陷入困境，而多户家庭和办公物业收取的合同租金超过90%。在Annally 930亿美元的资产中，商业房地产通常约占25亿美元，因此它不是投资组合的主要组成部分。Annaly在抵押服务权和中间市场贷款中还有其他资产。尽管Annaly确实有一定的信用敞口，但其绝大部分资产都是政府担保的票据。

Annaly一直以低于账面价值的价格回购股票

Annaly报告的每股账面价值为8.39美元，比3月31日的记录增长了11.9%。净利息收益率(换句话说，利息收入减去利息费用除以资产)从0.18%扩大到1.89%。杠杆率从6.8倍下降至6.4倍。鉴于该股票当前的账面价值折让，Annaly一直在回购股票，迄今为止，该股票在当年购买了1.75亿美元。即使投资组合不做任何事情，这也会增加账面价值。

Annaly的市净率较其账面价值折让11.8%，每年派息0.88美元，股息收益率为11.9%。从历史上看，抵押房地产投资信托通常以其股息收益率进行交易，并坚持接近账面价值。

鉴于美联储的活动，利率波动应继续保持平缓，这对于抵押贷款投资者而言是个好消息。除非财务状况得到抑制或通货膨胀率高涨，否则每股账面价值应缓慢上升，而股票应缓慢缩小当前的折让。在折价和年度股息收益率之间，这表示该股票的潜在回报为23.7%。收入和价值投资者应注意。