2020年住房市场繁荣会继续吗
作为房地产投资者，在评估新交易时以及在现有的长期项目期间，尤其是如果我们需要新的或额外的融资时，监视房价趋势非常重要。
房地产投资尚无定论，但房价的上涨趋势可以建立更多的股权并增加利润。但是，当前的繁荣会持续吗?
自首次封锁解除以来，英国房价出现了大幅飙升，这种上涨在10月份持续进行，比2020年9月增加0.3%。
根据英国最大的抵押贷款人哈利法克斯(Halifax)的数据，2020年10月英国房产的平均价格为250,457英镑。这比2019年10月的数据增加了7.5%，这是自2016年底以来的最大房价涨幅。
那么，我们可以从这些数字中得到什么呢?这是否意味着英国房价将稳定增长?这种繁荣是否是房地产投资者不应该依赖的亮点?或者，如果您遵循18年的房地产周期，是否是未来五六年上升趋势的开始?
房价指数表示什么?
哈利法克斯(Halifax)和全国(Nationwide)(它们是世界上最大的建筑协会)每月都会发布房价指数。两家贷方都使用抵押批准的数量来计算这些指数，并季节性调整数字以防止数据出现任何偏差。
这意味着这些价格指数没有像ONS房屋价格指数和Land Registry房屋价格指数那样考虑到房地产的实际价格。尽管如此，两家放贷机构公布的月度指数仍然享有盛誉，并且已经运行了很长时间，因此不应忽略它们。
根据哈利法克斯的说法，抵押贷款的批准已恢复到首次锁定之前的水平。他们认为，这是一个明确的指标，表明自首次锁定宽松以来，英国房地产市场表现好于专家的预期。
房价上涨的原因是什么?
哈利法克斯认为，首次锁定后，房价上涨的主要原因可归结为以下三点：
由于初始锁定期间不活动而导致的需求增加
政府推出的印花税假期
有些人想搬到更大的物业，例如带花园的物业
在首次锁定期间，英国房地产市场几乎停滞了。没有人能够查看房地产，因此房地产投资者和私人购买者无法进行任何交易。这引起了挫败感，并导致了被压抑的需求。
财政大臣为印花税引入了一个假期期，该假期期一直持续到2021年3月。这里有大量的节余，因此在锁定放松之后急于完成房地产交易也就不足为奇了。
在第一个锁定期，很多人都评估了他们目前的房地产状况。在锁定的同时，非常明显的是空间是多么重要，更重要的是外部空间。对更大的房屋或带花园的房屋的需求也助长了近期房价上涨的趋势。
大贷方如何看待房价上涨?
这些因素表明，对特殊情况的短期反应助长了2020年房价上涨。哈利法克斯(Halifax)董事总经理罗素·加利(Russell Galley)当然认为，价格上涨是短期现象，泡沫将很快破裂。但是，他对此持保守态度也就不足为奇了。
Galley表示，他认为中期内房地产市场和价格将面临下行压力。经济学家表示，政府的大规模休假计划现在定于2021年3月底完成。经济学家称，未来几个月失业率将显着增加，这对市场没有帮助。
全国范围内基本上都支持哈利法克斯的观点，但他们确实补充说，锁定期间行为可能发生变化，这是近期交易激增和房价上涨的另一个原因。
其他专家怎么看?
其他住房市场专家并不像哈利法克斯和全国范围那样悲观。住宅贷款机构Glenhawk的首席执行官盖伊·哈灵顿(Guy Harrington)表示，从8月开始，房地产市场出现季节性放缓，而由于首次锁定而被压抑的需求已与之抗衡。
哈灵顿认为，房价增长可能会在2021年初放缓，但不会像哈利法克斯和全国范围所认为的那样快。他认为政府终止休假计划和结束印花税假期是主要原因。
正如许多人所预言的那样，如果英国经济进一步下滑，那么住房市场将不会摆脱这种局面。哈灵顿还表示，如果“无协议退欧”，那么这将进一步影响英国房地产市场。
该EY项目俱乐部，英国的经济预测小组，也有类似的看法。他们的首席经济学家霍华德·阿彻(Howard Archer)表示，EY Item Club认为，到2020年底和2021年的前两个月，房地产市场将面临巨大压力。锁定得以缓解。
阿切尔认为，由于封锁而被压抑的需求将很快消失，到2021年1月/ 2月，房价可能会比2020年10月下降3%。此后，安永物品俱乐部(EY Item Club)认为由于就业稳定和经济逐步增长，住房市场逐步改善。
此外，阿切尔认为，英格兰银行将至少再加息一年，以此来支撑住房市场。至少在可预见的将来，这将有助于保持良好的抵押贷款交易。
首次购房者仍然会发现困难
一段时间以来，首次购房者发现，他们几乎不可能踏入英国的房地产阶梯。在接下来的几个月中，这对他们来说可能不太容易。
Trussle抵押贷款负责人Miles Robinson表示，自3月份锁定以来，按价值计算90%的抵押贷款产品的数量已大大减少。他继续说，大约92%的可用交易是从市场撤出的。
在当前房价上涨的情况下，能够获得良好抵押贷款报价的首次购房者将获得更少的钱-另一个障碍。尽管鲁滨逊理解贷款人的谨慎态度，但他说，金融业需要确保所有人(包括首次购房者)都有任何机会。
一些贷方已经决定限制他们可以让人们借钱的金额。例如，全国范围内，他们限制自雇人士只能借入收入的4.25倍(以前是其4.9倍)，而巴克莱银行则将其抵押贷款额从5.5倍限制为4.49倍。
我对房价上涨的看法
专家并不总是正确的。甚至哈利法克斯(Halifax)和全国范围(Nationwide)之类的巨头有时也会弄错。他们只是在陈述自己所看到的东西，而在接下来的六个月左右，许多事情可能会发生变化，没人能准确预测。
但是，我认为，房价过度膨胀不能无限期地持续下去，因此在2021年第二季度的某个时候，我认为房价将开始下跌。
我为什么得出这个结论?失业，主要是
政府已经将当前局势的休假计划延长至10月底，由于第二次锁定，最近已将其进一步扩展至2021年3月底。总理最近宣布了新的工作支持计划，以取代目前的休假计划，但现在推迟了。
目前尚无公开的数据表明目前的休假计划能支持多少人，也没有关于结束时将有多少人陷入困境的预测，但在某个阶段有900万人。
当前局势对英国的失业产生了影响。国家统计局提供的2020年6月至2020年8月的最新失业数据显示，失业率为4.5%，比上一季度略增0.4%。
没有人知道未来几个月的失业情况会怎样，但是预算责任办公室以前确实提供了两种情况，由于第二次锁定和休假计划的延长，现在情况会有所变化。此前，他们预测乐观的情景，即失业率将在2020年达到9.7%的峰值，直到2022年才回到大流行之前的低位。
在更为悲观的情况下，他们预测失业率将在2021年达到顶峰，达到13.2%，这意味着将有大约400万人失业。即使到2024年底，失业率仍将高达6.3%。
如上文所述，鉴于政府扩大休假计划，这些情况可能会发生变化。
在英国央行表示，通常有增加，房价如果人们相信，他们的收入将在未来上升。这通常意味着经济良好，大多数人都在工作，并对他们的可预见的未来充满信心。尽管说起来可能很简单，但我们也可以得出相反的结论：如果经济下滑，房价就会随之而来。
随着人们失业，越来越多的人陷入抵押贷款支付问题，而被收回的房屋数量也在增加。由于担心更多的失业和抵押被没收，银行开始收紧贷款标准。由于人们无法获得所需抵押贷款，这导致住房需求下降。
我们还面临“无协议退欧”的附加问题，这可能会严重影响英国的企业，并且需要偿还当前局势引起的赤字，这无疑会导致税收增加，从而导致人们口袋里的钱减少。
哪些因素可以拯救市场并保持价格上涨?
如果奇迹发生了，而就业下降并不那么严重，那么对房地产市场的影响可能会有限。政府也可以选择继续实行休假计划。但是我不确定情况是否会如此。
当前的印花税假期定于2021年3月31日结束。如果这段时间住房市场陷入困境，那么政府可能会考虑延长这一时间，以给市场带来新的动力。
PropTech使人们更容易参与和完成财产交易。新软件可帮助购房者远程查看物业。在2020年夏季，Zoopla结合Viewtweet引入了一个名为“Smart Viewing”的远程查看物业平台。这样做的目的是帮助想要在任何地方查看属性而又不与其他任何人接触的人们。
因此，PropTech也可以在保持市场发展方面发挥关键作用。
结论
那么，答案是什么?对房地产投资者意味着什么呢?好吧，我很抱歉这么说，但是没人知道真正的答案。每个人都可以做出预测和假设，但仅此而已。
但是，我确实认为这可以归结为简单的经济学理论：供给与需求。但是，有很多因素。流动性，可负担性，无交易退欧，冗余增加，Covid疫苗，税收增加，建议将资本利得税增加一倍，季节性需求，结束印花税假期，再次延长休假计划等，这些都可能影响供应和未来六个月左右的需求。很难确切地预测事情的发展方向。
我个人认为，休假计划掩盖了问题的全部范围。如果失业率开始上升并导致抵押贷款违约，银行将开始感到不安，他们将收紧贷款标准。
流动性和负担能力开始成为问题，这将影响需求。高供给和低需求等于房价下跌。
政府为确保经济增长做出了巨大努力，但这不可能无限期地持续下去。当刺激计划结束并且需要偿还债务时，税收将需要增加，这将对经济前景产生负面影响。
房价下跌对房地产投资者而言可能是一件好事。在英国的许多地区，私人租赁部门的需求仍然旺盛，以较低的价格购买合适的房地产以支持“以租赁方式出租”的机会颇具吸引力。
如果您进行了正确的尽职调查和评估，那么不管市场上发生了什么，一笔划算的买卖总是一件好事。我建议谨慎行事，并增加大约5-10%的利润。确保您有多种退出策略，并能够坚持住该物业一段时间，以摆脱掉落的危险。
密切关注房价，就业现场的情况以及政府正在采取或扩展的任何举措。房地产市场总是有机会，如果您坐下来等待完美的情况，您肯定会错过机会。
