这只股息股票正在释放更多增长
作为其国际增长战略的一部分，房地产投资信托公司Realty Income(纽约证券交易所代码：O)最近宣布正在向西班牙扩张。如果该公司出色的业绩记录有任何迹象，那么几乎没有理由期望 REIT 无法在这个新市场中站稳脚跟。鉴于欧洲大陆有数万亿美元的净租赁房地产，这一宣布标志着将 Realty Income 的总可寻址市场有效地增加三倍的又一重要步骤。
那么，此次国际扩张对房地产投资信托意味着什么?股票是否以今天的价格买入?
房地产收入的巨大新市场
在我们讨论 Realty Income 进入西班牙的影响之前，让我们看看是什么导致了它。
Realty Income 已从 1969 年的单一塔可钟位置扩展到今天美国所有 50 个州、波多黎各和英国的 6,761 处房产。按市值计算，它是全球第 10 大 REIT。直到几年前，Realty Income 还完全是国内业务，但当它在 2019 年与英国杂货商Sainsbury's达成 4.29 亿英镑(5.78 亿美元)的售后回租交易进入国际市场时，情况发生了变化。
这种国际扩张由两个主要想法推动：扩大公司的总可寻址净租赁范围，并扩展到不太饱和的净租赁市场，以获得更好的优质物业交易。
Realty Income 购买单租户物业并通过三重净租赁将其出租给租户，其中租户承担财产税、保险和维护以及月租金。美国净租赁市场估计价值 4 万亿美元，公共净租赁 REITs 约占总可寻址市场的 4%。但欧洲市场要大得多，饱和度也低得多：它的价值估计为 8 万亿美元，公共净租赁 REITs 占比不到 1%。
为了在欧洲达到与美国相同的饱和水平，REITs 需要获得大约 2400 亿美元的净租赁房地产。每年执行数十亿美元的收购将使 Realty Income 的增长跑道延长数十年。
Realty Income 从英国扩展到西班牙开辟了更多机会。英国商业地产市场去年估计价值1.5万亿美元，进入西班牙将打开另一个市场，去年价值近6000亿美元。
就上下文而言，Realty Income 的企业价值在 6 月 30 日为 344 亿美元。在迄今为止仅在英国的短短两年时间里，Realty Income 的欧洲投资组合的企业价值已经增长到 27 亿美元。这表明 Realty Income 在美国市场不断扩张的能力也已转化为英国市场。
又一个强势租户
Realty Income 以与该国第二大杂货商家乐福达成 1.25 亿美元交易的形式进入西班牙。Realty Income 锁定 10 年租约，与通胀挂钩的年租金上涨。
虽然与家乐福的交易乍一看似乎微乎其微，但重要的是要了解它在全球拥有 13,000 多家门店，这可能会导致 Realty Income 进行更多收购。这是 Realty Income 如此成功的另一个例子：它在收购房产方面的选择性。该公司主要选择在非自由裁量(如杂货店)、低价位(如一元店)或以服务为导向(便利店)的行业中拥有强大资产负债表的零售商。其投资组合的这些特征帮助其将调整后的运营资金(AFFO，REIT 的关键盈利指标)去年增至每股 3.39 美元，尽管受到当前局势的干扰，但仍增长了 2.1%。
家乐福去年证明了其弹性，在大流行最严重的时期将同店销售额增加了近 8%。更妙的是，它在西班牙的投资组合包括平均家庭收入高于该国中位数的市场。这应该会显着提高家乐福在经济低迷时期持续履行租金义务的能力，特别是考虑到该公司支付低于市场的租金——这使 Realty Income 能够在未来以更高的租金向家乐福续签这些物业的租赁。
这正是 Realty Income 希望与之建立关系的租户，这就是为什么我认为 REIT 在西班牙的扩张执行得很好。
随着全球经济在疫苗接种率提高的情况下重新开放，Realty Income 预计其每股 AFFO 的增长今年将加速。其今年每股 AFFO 指导价为 3.53 至 3.59 美元，同比增长率为 4.1% 至 5.9%。
质量合理的价格
以最近的价格，投资者可以以今年 AFFO 每股预测中值的 19 倍购买 Realty Income 的股票。这比同行National Retail Properties的 15 倍更贵。但我认为这是合理的，因为 National Retail Properties 的每股AFFO去年经历了与 COVID 相关的温和下降，而房地产收入又实现了一年的增长。
以近期价格计算，房地产收入收益率为 4.3%，仍略低于其 4.5% 的 13 年中值。但我认为，由于其持续的国际扩张，其更长的增长跑道是合理的。该公司应该能够在未来几年继续增加股息，这将在已经使其成为股息贵族的 26 年连续增长的基础上进一步扩大。这是因为其今年的每股 AFFO 派息率将处于 70% 的高位，这使股息与每股 AFFO 的增长保持一致。
