上海楼市密集调控，未来哪些板块最保值？|购房技巧

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上海楼市集中监管，未来哪些板块最看重？

信号很明显，政府控制房价的力度很大，有决心。所以很多小伙伴也很关心二手房未来的走势会如何？现在的情况其实和2016年很像，牛市过后，房价高点，政府介入调控。2016年到2019年的历史数据告诉我们，上海楼市在接下来的三年左右时间里一直非常稳定。2016年上海二手房量价创高峰，2017-2019年调整价维持在3.8万元+/㎡

营业额几乎减半

外圈也是如此，价格维持在5.2万元/㎡，成交量几乎减半。

因此，可以预见，未来几年二手房价格走势可能会横盘整理。至于一手房价格，毫无疑问会非常稳定。横盘期其实是购房者入手二手房的好时机。市场进入冷淡期。在预期的下跌之后，总会有车主按捺不住，态度会变得温和，可能还有讨价还价的空间。至少比起去年你看房时，每天三倍涨价，不理你的老板的态度，要好很多。那就是问题所在。在横盘整理的情况下，有些区域可以跑赢通胀，有些区域非常稳定，有些区域甚至会下跌。表现不一样。我们应该如何选择？这是一个大数据问题。正好我们有2015-2019年上海二手房成交数据，今天跟大家分享一下，哪个环线、哪个区域抗通胀能力最强？由于数据量比较大，这次我们选取了140多个外环成交量比较大的住宅小区进行研究。未来我们会让数据更加完整。注意，在价格选择上，我们采用了当年的最高单价，因为二手房的价格普遍较低，而一个住宅区的价格其实和最高价的指导有关，所以最高单价更能反映真实情况。当然，这尤其令人发指。价格，我们将剔除。正好我们有2015-2019年上海二手房成交数据，今天跟大家分享一下，哪个环线、哪个区域抗通胀能力最强？由于数据量比较大，这次我们选取了140多个外环成交量比较大的住宅小区进行研究。未来我们会让数据更加完整。注意，在价格选择上，我们采用了当年的最高单价，因为二手房的价格普遍较低，而一个住宅区的价格其实和最高价的指导有关，所以最高单价更能反映真实情况。当然，这尤其令人发指。价格，我们将剔除。正好我们有2015-2019年上海二手房成交数据，今天跟大家分享一下，哪个环线、哪个区域抗通胀能力最强？由于数据量比较大，这次我们选取了140多个外环成交量比较大的住宅小区进行研究。未来我们会让数据更加完整。注意，在价格选择上，我们采用了当年的最高单价，因为二手房的价格普遍较低，而一个住宅区的价格其实和最高价的指导有关，所以最高单价更能反映真实情况。当然，这尤其令人发指。价格，我们将剔除。

先说结论：

接下来，我们来看看具体的表现。

内圈内

首先，在内环上，从行政区域来看，浦东新区抗通胀能力最强，黄浦和徐汇次之，杨浦和长宁相对较弱。

浦东洋泾板块可谓一枝独秀。这里的房子大多是1995年左右的，为什么抗通胀能力这么强？它可能仍然体积小，总价格低。关键是学校奖金。

包括周边的梅园，以及更远的潍坊X村，都是如此。浦东内环有学校，老少皆宜，从2016-2019年的数据来看，抗通胀能力很强。

陆家嘴的江边豪宅，可能是因为面积大，总价高，房子年代久远。浦东内环的表现一般。

在黄浦区，我特意为每个板块选择了一个项目。老西门、淮海中路、打浦桥都表现不错。四年来的最高价格已经波动了8%以上。仁光段相对较弱。

在静安区，南京西路最强，其次是江宁路、不夜城和曹家渡，视具体项目而定。相对而言，曹家渡是最弱的。

徐汇区精选6个项目，4年来最高价格波动均呈正数。衡山路和徐家汇板块的价值可见一斑。普陀区想了解新湖明珠城和中远两湾城两个市场的表现。事实证明，在横盘行情中，市场可能会小幅受损，大量抛售，价格难以上涨。

至于虹口，我还是很看好瑞虹新城和北外滩附近的。相对而言，曲阳要弱很多。

长宁内环的表现其实在意料之中，或许是因为缺乏学校的概念。长宁的房价比其他中心地区要平静得多。横盘整理期间，以自住为主的小伙伴不妨来看看长宁。

洋浦的表现也比较弱，尤其是非常成熟的鞍山板块，房子比较老旧，横盘时可能会漏水。

中环

看内圈。黄浦内中环面积很小，但无论是香港新世界花园、耀江花园还是紫荆新花园，其抗通胀能力都名列前茅。位置也是一个决定性因素。浦东总体还是比较强的，尤其是张江和金桥，可能跟学校的深度有关系。碧云，我查了一些楼盘，2016-2019年基本横盘，三林和浦东世博/南码头表现比较差。

大宁板块实际上包括阳城和永和。永和不如阳城，阳城不如正大宁。正大宁楼盘的走势，可能还是跟房子的质量和房龄有关。

顺便说一句，大宁的发展如火如荼。永和和阳城离大宁很近鞍山房价高吗，配套设施基本可以共享。如果预算有限，自住为主，不妨多加注意。

普陀区表现最强劲的是长丰板块。事实上，无论是商业、教育还是生态，长丰都是普陀内中环的佼佼者，这并不奇怪。

曹阳和广信的老幼基本都是横着走，几乎没有波动。万里有些意外。自住是一个不错的细分市场，但没有发展空间。在横盘整理期间，购房者应该有机会。

长宁的古北和天山，对于抗通胀的能力，似乎比长宁内环的更有期待。

虹口、杨浦内中环以老房子为主。与同环线相比，抗通胀能力相对较弱。闵行金虹桥的表现略好于宝山大华。

中外圈

最后看中环和外环，一起数了外环外的徐汇华景和长桥部分。

表现比较强的地方有3处。

一是张江附近，可能仍有强劲的购买力+需求，4年来最高浮动领先。

二是闵行古美、龙柏、静安新城。客观地说，闵行的外圈有很多地方并不逊色于内圈。

三是徐汇华景。中海瀛台、印象欧洲、拆迁房屋的优质住宅都非常好。

相对来说，长桥的老少都逊色很多。起初，我以为长桥四村就是一个例子。四年最高价下跌19.33%，但我去了罗秀三村和梅陇。十一村，结果都是一样的。在长桥部分，买家等待或有机会。

此外，除浦东张江外，北菜、金桥、玉桥表现一般。三林和剑桥的戛纳绿洲更是雪上加霜。静安的彭浦、虹口的凉城、洋浦的中原多为抗通胀能力较弱的老房子。相反，它们也是购房者的好机会。

宝山的上达和共康是目前外环最热的两个区域。从2016年到2019年的数据来看，尚达的优质住宅更能抗通胀。

最后，长宁的中环和外环一般都一般。成交量大的宏康花园和新景七村的最高价格出现了四年来的下跌。Forte Yuxijiao 甚至下降了 10.54%。当然鞍山房价高吗，这与它在 2019 年的低交易量类似。总之，不管学校，长宁还是值得等待的。