重要信号 多城降低公积金贷款门槛 房贷政策暖风频吹「多地调整公积金贷款利率」
本文来源：时代财经 作者：陈泽旋
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适度放松调控政策的风向在2022年开局之时得到延续。
据时代财经不完全统计，截至19日，本月全国房地产调控政策出台次数已累计超过33次，高于政策高峰期2021年12月份的一半。
而针对购房者的措施中，除了原有的人才补贴和购房补贴，多个城市提高了公积金对购房的支持力度。截至1月19日，已有重庆、济南、青岛、北海、南宁和自贡等多地通过提高贷款额度、降低首付比例、降低首套房认定标准或异地贷款难度等方式放松公积金贷款。
其中，1月12日广西北海降低二套房首付比例的措施被业内视为一个重要信号，意味着需求端政策改善力度得到升级，预期未来将会有更多城市跟进。
政策新工具：公积金贷款降低首付比例根据北海市住房公积金管理委员会，缴存职工家庭购买第二套住房或申请第二次住房公积金贷款的最低首付款比例由60%下调至40%。广发证券在其研究报告中指出，这是北海市自2017年收紧公积金贷款政策以来，第一次首付比例调整，也是2021年12月以来各地补贴式放松以来，首个调整二套房或二次公积金贷款首付比的城市。
四川省自贡市成为出台相关政策的第二个城市，其废除了实行超过三年半的公积金贷款“认房又认贷”的认定标准，从而使得更多购房者可以按照首套房的贷款比例认购住房。
1月18日，自贡市住房公积金管理中心发布通知称，“为进一步促进房地产市场良性健康发展，服务人才强市战略，支持住房公积金缴存职工住有宜居”，明确放宽住房套数认定政策，实行“只认贷不认房”的认定标准，执行有效期三年。值得一提的是，自贡从2018年5月1日起实行“认房认贷”，彼时该政策出台的目的是为了“保障刚需，支持住房改善，遏制投资，防控公积金流动性风险，保障缴存职工权益”。
根据新政策，住房套数的认定标准为：既无住房公积金贷款记录又无尚未完清的住房商业贷款，按首套房贷款政策执行；有一笔已结清的住房公积金贷款记录或一笔尚未完清的住房商业贷款，按二套房贷款政策执行。
（自贡市住房公积金管理中心网站截图：公积金贷款住房套数原认定标准）
（自贡市住房公积金管理中心微信公众号截图：公积金贷款住房套数新认定标准）
时代财经了解到，在申请公积金贷款时，自贡规定首套房首付款比例不得低于20%，第二套房首付款比例不得低于40%，并且住房公积金贷款不支持购买第三套及以上住房。
自贡是一个没有执行限购政策的城市，因此，对比新旧政策可知，无论购房者在房屋登记信息系统中有没有房以及有多少套房，只要在申请公积金贷款时既无住房公积金贷款记录又无尚未完清的住房商业贷款，就可以按首套房贷款政策执行，即首付款比例不得于20%。
料更多城市出台政策改善销售环境“公积金政策是各地方可以执行的最没有成本的救市工具”，中原地产首席分析师张大伟指出，由于公积金贷款额度不高，不会造成购房者投机，同时使用公积金贷款的大部分是刚需和改善购房者，“对于地方政府来说，选择公积金政策宽松，可以给市场释放稳楼市信号”。
调控政策持续放松的背景是，2021年下半年以来，全国房地产市场呈现出低迷状态。
国家统计局的数据显示，2021年全国商品房销售额达到18.2万亿元，同比增长4.8%，其中住宅销售额为16.3万亿元，同比增长5.3%；商品房销售面积为17.9亿平方米，同比增长1.9%，其中住宅销售面积为15.7亿平方米，同比增长1.1%。
尽管销售规模创下历史新高，但规模增速却处于历史的较低水平，其中，全国商品房销售额同比增速甚至达到2015年以来的最低位。时代财经了解到，2015-2020年，全国商品房销售额同比增速分别为14.4%、34.8%、13.7%、12.2%、6.5%和8.7%。
同时，2021年全年的销售情况呈现先高后低的倒V形走势，下半年以来市场降温明显，即便期间不少房企加大促销力度也未能扭转销售下滑态势。
实际上，自2021年10月份以来，住建部、央行、银保监会、证监会等部门表态支持房地产行业平稳健康发展，从融资、土地、购房等多个维度进行政策的适度放松。购房方面，已有多个城市降低房贷利率、提高放款速度，此外亦有不少城市出台政策进行人才补贴和购房补贴，而近期广西北海和四川自贡降低公积金贷款首付比例，则被业内视为政策改善力度得到升级的重要信号。
国金证券在其报告中指出，缓解房企现金流压力有三个途径，即加大经营性现金流入（改善销售）、加大投资性现金流入（加快出险房企资产出售速度）和加大融资性现金流入（股权和债券融资），其认为后两者突进“对房企而言只是短期续命”，只有“在销售方面加以改善，才能真正解决本轮危机”。
基于上述逻辑，不少证券机构预期将会有更多城市出台政策以改善销售环境。国金证券指出，预计未来在下调房贷利率、二三线城市放开限购限贷、下调二套房首付比例、预售资金监管合理化微调等方面或将有更多城市跟进，后续若政策如期出台，一手房销售大概会在3 月逐步企稳。