商贷转公积金贷款需要补偿利息差吗「公转商贴息贷款转为普通公积金贷款」

12月20日，记者从南宁住房公积金管理中心区直分中心（以下简称“区直中心”）获悉，即日起，正式启动住房公积金贷款转商业贷款（以下简称“公转商”）业务。职工申请公转商获批后，商业贷款和公积金贷款之间的利息差额由区直中心承担。公转商将缓解公积金中心资金不足，职工办理个人住房贷款需要轮候的问题。区直中心业务科相关负责人戴鹏对公转商的特点、办理流程等进行了解读。

网络配图

区直中心帮承担公转商利息差额

政策：住房公积金贷款转商业贷款是指区直中心与商业银行合作，在资金流动性不足时，将区直中心审批通过的住房公积金贷款转由商业银行发放商业贷款，在还款期间因商业贷款利率和住房公积金贷款利率不同而产生的利息差，由区直中心逐月补贴给商业银行。

举例一：某区直单位的职工李先生购买了一套二手房，他申请公积金贷款60万元，贷款期限30年。现在公积金中心资金紧张，李先生就有了两种选择，一是轮候等待公积金贷款，二是申请公转商贷款。因卖主对房款到账时间提出了要求，所以他选择了公转商。

解读：首先，公转商必须是在自愿选择情况下进行，申请公转商的职工必须是正常在区直中心缴存公积金的职工，且职工自己是产权人、所购房屋为自住。第二，公转商的贷款人可享受住房公积金贷款利率，利差由区直中心补贴，职工贷款的负担不会增加。比如李先生贷款60万元，贷款期限30年，按照等额本金方式还款，如贷款利率为基准利率4.9%，商贷第一期的利息额为2450元，现在一般上浮5%（5.145%），即商贷第一期的利息额为2572.5元。公积金贷款第一期利息额为1625元，利差分别为825元、947.5元，这部分利差是由区直中心来承担。

公转商提前还款无手续费和违约金，但在还款期间，因借款人逾期还款所造成的复利、罚息部分区直中心不予补贴。公转商贷款申请资料与住房公积金贷款相同。

举例二：陈女士是区直单位职工，她打算购买一套总价为150万元的房屋，首付四成，需要贷款90万元，如果公转商的话，区直中心为她补贴多少利息呢？

解读：公转商贷款的最高额度是60万元，一般来说，每个职工的缴存额度和还款能力不同，审批的贷款额度也会有差异。经过查询确认，陈女士最高可以申请贷50万元公转商贷款，剩下的40万元可与商业银行协商办理组合贷款。但是区直中心只为50万元公转商贷款进行利差补贴。目前，开展公转商的商业银行是中国建设银行和北部湾银行，其他7家与区直中心合作的商业银行也将陆续开展此项业务。

公转商申请条件兼顾商贷规定

政策：公转商的申请人，须同时符合住房公积金贷款和商业性个人住房贷款条件和贷款有关规定。

举例一：何先生在区直中心缴存公积金，他和妻子都没有在南宁买过房，但他在其他城市已经办理过商业性个人住房贷款，目前已经结清，何先生和妻子未使用过公积金贷款。最近，他想在南宁市购买一套自住房，他选择公转商贷款的话，会有什么影响？

解读：公积金和商业贷款目前都认房认贷，但公积金认贷是指使用公积金贷款的次数，而商业贷款是指人民银行征信系统记录的贷款次数，两者略有差异。比如何先生办理公积金贷款，他将被认定是首套房，首付比例是20%。但如果申请公转商，因他已经有过贷款记录，将被商业银行认定为有贷（结清）无房户，首付比例为30%。

举例二：黄先生是区直单位职工，未婚，有过两次商业房贷记录，但他已经将两套房出售，没有使用过公积金贷款，目前在南宁属于无房户。最近，他打算在南宁购买一套房，能否申请公转商呢？

解读：因商业银行已经按照政策停止向第三套（次）发放个人住房贷款，黄先生不能再申请公转商，他可以申请公积金贷款，不过因资金紧张，他需要轮候等待放款。

举例三：张女士夫妻俩在南宁已经使用商业贷款购买了一套房，没有使用过公积金贷款。最近，他们打算再买一套改善房，这种情况下，申请公转商和公积金有什么差别吗？

解读：张女士名下有房，在商业贷款中，会被认定为二套房，因此，可以公转商，但首付比例为40%。虽然张女士没有申请使用过公积金贷款，但她名下已经有一套房，目前公积金也认房认贷，因此，即使她单独申请公积金贷款，也是首付40%，同时还需要轮候。

贷款人严重违约将被停止贴息

政策：借款人向中心提出申请，按住房公积金贷款审批流程进行审批，审批通过后，符合办理公转商贷款条件的，签署商业贷款借款合同和公转商贷款补充协议。贷款审批通过后，由商业银行办理抵押登记并发放贷款。10种情形下（详见链接），区直中心有权终止公转商贷款贴息。在资金流动性充足时，区直中心可根据实际情况将公转商贷款转为住房公积金贷款。转回后，公转商贷款终止。

举例：李先生如愿申请到了公转商，约定的还款日期为每月15日，但是，李先生忘记给指定的还款账户存钱了，经常拖三五天，甚至半个月才还款，那么，当李先生连续3个月没有按时还款，对他个人有何影响呢？申请了公转商后，要注意哪些事项？

解读：区直中心贴息的资金来源主要是办理公积金贷款的增值收益，不会导致其他职工的钱被亏空。当区直中心贷款率低于国家和自治区规定的上限，或者住房公积金政策出现重大调整导致预期贴息额超出当年中心增值收益承受范围时，区直中心将停止办理公转商贷款业务。

办理了公转商的职工不能出现10种情形，一旦违反，区直中心便停止补贴利息，比如李先生连续逾期超过3期，区直中心便停止为他贴息，他就要按商业贷款的利息来还款；如果李先生隔三差五逾期还款，那么，累积逾期次数达到了6次，他也要按商业贷款来偿还利息。

申请公转商贷款必须同时具备五个条件

（一）申请公转商贷款的借款人，须在区直中心正常缴存住房公积金

（二）为所购自住住房的产权人

（三）办理公转商贷款的借款人家庭视同办理住房公积金贷款

（四）自愿选择公转商贷款的条件，不愿住房公积金贷款轮候

（五）贷款条件应同时符合住房公积金贷款和商业贷款有关规定

公转商贷款额度、期限、还款方式

●公转商贷款额度：最高额度为60万元。

●公转商贷款期限：在6～30年之间且须满足公积金贷款期限的其他有关规定。

●公转商贷款还款方式：公转商贷款的还款方式为等额本金。

●公转商贷款期限内不得变更借款人和贷款年限。

●公转商贷款提前还款无手续费和违约金。

发生10种情形之一将被终止贴息

1.借款人及其配偶隐瞒真实情况，提供虚假材料骗提骗贷住房公积金的。

2.借款人及其配偶违反政策规定夫妻同贷的。

3.借款本金或利息连续逾期超过3期（含）以上或累计逾期超过6期（含）以上的。

4.房产交易管理部门、人民法院或者仲裁机构确认其房屋买卖合同无效或者撤销的。

5.无论任何原因导致其房屋买卖关系终止的。

6.拒绝或阻碍区直中心、受托金融机构、保证人对贷款事由情况实施监督检查的。

7.自收到区直中心公转商贷款转回通知之日起30天内不办理转回手续的。

8.发生借款合同中违约责任及危及贷款人债权情形之一的。

9.因任何原因导致《公转商贷款补充协议》无效或被解除的。

10.有其他违反贷款合同或《公转商贷款补充协议》行为之一的。

来源丨南国早报记者李俭芹

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