广州公积金政策调整「广州公积金贷款新规2021」

6月8日，广州住房公积金管理中心印发《广州住房公积金个人购房贷款实施办法》的通知。通知指出，本办法自2021年6月9日起实施，有效期为5年。本办法与国家、省、市住房公积金贷款政策不一致的，公积金中心将贯彻落实国家、省、市住房公积金贷款政策。

通知截图

近年来国家、省、市出台了一系列有关住房公积金贷款政策，原《广州住房公积金个人购房贷款实施办法》（以下简称“原《实施办法》”）的部分规定已不适应新形势和新要求。为防范贷款风险，提高广州市住房公积金公共服务水平，同时便于缴存职工全面掌握和了解我市住房公积金贷款政策，广州住房公积金管理中心立足“坚持房子是用来住的，不是用来炒的”定位，结合有关单位和公众意见，对现行住房公积金贷款主要规定进行整合和修订，形成《广州住房公积金个人购房贷款实施办法》，（以下简称“新《实施办法》”）。

新《实施办法》将分散在其他文件中的主要住房公积金贷款政策进行整合。整合的主要内容如下：

1.异地缴存时间以及退役军人在军队缴存时间可以和本市缴存时间合并计算。（此项内容在第六条第（二）款，即：申请贷款时，本市户籍职工连续足额缴存住房公积金1年以上（含），非本市户籍职工连续足额缴存住房公积金2年以上（含）；异地缴存时间以及退役军人在军队缴存时间可以和本市缴存时间合并计算）

2.不予贷款情形，包括：家庭购买第三套及以上住房、申请人有尚未结清的住房公积金贷款、申请人信用记录不符合要求。（第九条）

3.有关贷款额度的规定和收入认定标准。（第十一条）

4.住房套数认定标准。（第十二条）

5.贷款期限有关规定、楼龄判断方法。（第十三条）

新《实施办法》与广州现行住房公积金贷款政策相比的主要变化包括以下几个方面。

第一，支持人才引进，在符合我市人才购房政策前提下，增加持人才绿卡副证或区人才绿卡的缴存职工申请住房公积金贷款的，享有本市户籍缴存职工待遇（第七条）。

第二，增加对转业军人优先提供住房公积金贷款的规定（第八条）。

第三，增加不予贷款情形，防范贷款风险。包括：房屋用途为别墅、房屋为独立成栋住宅、仅购买住房部分产权份额（共有产权住房除外）（第九条）。

第四，二手房贷款最长期限参照其他公积金中心和商业银行规定，由20年调整至30年，楼龄加贷款年限由不超过40年调整至50年（第十三条第（一）、（二）款）。

新《实施办法》政策解读Q:解读一：购买二手房时如何依据第十一条第（三）款计算住房公积金贷款可贷额度和应支付的首付款？A:

举例说明：假设小李未婚且单独购房，申请住房公积金贷款时，名下无房且无贷款记录，依据当前政策最低首付款比例为30%。其购买二手房时，房屋买卖网签合同成交价为200万元，核查（评估）价为190万元。根据第十一条第（三）款，其住房公积金可贷额度不高于：190×（1－30%）=133万元，需支付的首付款不低于：200-133=67万元。最终可贷额度结合第十一条其他规定经审核后确定。

Q:解读二：申请住房公积金贷款时，配偶或者共同购房人的收入如何合并计算？A:

答：申请人的配偶、共同购房人、共同购房人的配偶如在申请人申请住房公积金贷款时在我市正常缴存住房公积金的，在计算家庭总收入时，可以合并计算其个人收入。缴存职工收入按以下标准认定：住房公积金缴存基数未达本市当时缴存基数上限的，其个人收入以缴存基数为准；缴存基数达上限的，其个人收入以其缴存基数和工资两者之间的较高值为准，工资以缴存职工在公积金中心登记的数额为准。

Q:解读三：如何判断所购住房的楼龄？A:

答：公积金中心通过房地产主管部门确认的房屋信息以及具有房地产评估资质机构出具的房屋核查（评估）报告综合判断住房楼龄。其中“房地产主管部门确认的房屋信息”包括但不限于房屋买卖网签合同、房产证、公积金中心通过信息共享从房地产主管部门获取的信息等。

案例：小张2021年购买二手房并申请住房公积金贷款，公积金中心获取的信息如下：网签合同显示建筑时间为1990年，房产证测绘时间显示1998年，核查（评估）报告显示楼龄21年，则公积金中心依据上述时间中最早的1990年认定该套房屋楼龄为31年。

有关贷款额度的规定和收入认定标准

第十一条个人住房公积金可贷额度应同时符合下列要求：

（一）不高于公积金缴存账户余额×8 月缴存额×到退休年龄月数；

（二）不高于我市住房公积金贷款最高额度。该最高额度由市住房公积金管理委员会根据我市社会经济发展情况确定后发布执行；

（三）不高于购房总价款×（1－最低首付比例）。所购住房为一手房的，购房总价款以房屋买卖网签合同价款为准；所购住房为存量房（二手房）的，共有产权住房的购房总价款以房屋买卖合同约定的总价款为准，其它住房的购房总价款以房屋买卖网签合同价款与房屋核查（评估）价中的较低者为准。最低首付比例按如下规定执行，如国家、省、市有关政策调整的，以最新政策为准：

1.购房人家庭无住房贷款（含商业性住房贷款和住房公积金贷款，下同）记录且在本市无住房的，首付款比例不低于30%；

2.购房人家庭有已结清住房贷款记录且在本市无住房的，购买普通商品住房购房首付款比例不低于40%，购买非普通商品住房首付款比例不低于70%；

3.购房人家庭无住房贷款记录或者有已结清的住房贷款记录，且在本市拥有1套住房的，购买普通商品住房购房首付款比例不低于50%；

4.购房人家庭在本市拥有1套住房且对应的住房贷款未还清的，购买普通商品住房首付款比例不低于70%；

5.购房人家庭在本市拥有1套住房，购买非普通商品住房首付款比例不低于70%；

6.购房人家庭有1笔未结清住房贷款记录的，购房首付款比例不低于70%；

7.普通住房的认定标准依据国家、省、市有关规定执行；

8.购买共有产权住房的，首付比例参照购买商品住房有关规定执行。

（四）根据贷款额度计算得出的每月住房公积金贷款还贷额不超过申请人家庭收入的50%。缴存职工收入按以下标准认定：住房公积金缴存基数未达本市当时缴存基数上限的，其个人收入以缴存基数为准；缴存基数达上限的，其个人收入以其缴存基数和工资两者之间的较高值为准，工资以缴存职工在公积金中心登记的数额为准。