房地产企业财务报表关注要点「难点」
作者：佰港城西瓜
来源：雪球
房地产行业的财务报表比较复杂，涉及的金融和财务知识比较多，本文总结了在阅读房地产公司财务报表时会碰到的一些重点和难点。理解了这些知识点，再去看房地产公司的财报时难度就会小很多。
一、长期股权投资
1、长期股权投资（以下简称“长投”），是指通过投资取得被投资单位的股份。按对被投资单位的控制程度从低到高分别是：联营企业、合营企业、子公司，联营企业是指对投资的企业的经营有重大影响，合营企业是指共同经营，子公司分为控股子公司和全资子公司。由于房地产公司的业务遍布每个城市，且公司之间合作开发的项目越来越多，所以房地产公司的长投金额一般都比较大。
2、我们知道，财报里有母公司报表和合并报表，母公司指的是上市公司本身，但一家上市公司可能会参股投资其他公司（联营企业、合营企业），或者设立子公司。如果把所有的子公司的三大报表都列出来，一是会导致财务报表太多，二是因为母公司和子公司之间，或者子公司与子公司之间可能会存在关联交易，这些交易是不会在合并集团内产生利润的，所以需要抵消掉，这样合并报表的必要性就体现出来了。合并报表反应的是母公司及其控制的子公司的整体经营成果和现金流量状况。我们在看财报时，一般重点看合并报表。
3、会计准则规定，只有达到控制条件的被投资单位才能并入合并报表，一般的控股子公司都会并表。注意，这里所说的控制条件并非一定是要求占股达到50%以上，有些被投资单位虽然占股没有达到50%，但如果有协议规定可以实施控制的，也可以并表，这是很多人会误解的一个地方。
4、有些投资单位虽然超过了50%占股，也实现了控制，但却不能并表，这种情况是由于收购的公司还没有构成业务，所谓构成业务就是指要有投入、加工处理、产出这三个要素。比如，假设有一家公司A今年收购了另一家公司B，但B公司只有一块地，今年并没有开发楼盘，也没有销售楼盘，那今年B公司就不能并表，这种情况只能叫“资产收购”。
5、各种长投之间互相转换时，是可以产生投资收益的，也就是会产生利润。比如，从联营/合营企业转为子公司时，按照会计准则的要求，要把原来联营/合营占股的比例所对应的净资产进行重估，而按照我国物业的行情，市价绝大部分都是升值的，所以这种情况一般都会增加投资收益。
举个例子，A公司2013年投资1000万B公司，获得30%的股权，B公司从事商业地产开发，到了2015年，A公司决定对B公司追加投资，达到控股的比例，并构成控制条件，那现在B公司应该并表，且2013年投资的30%的股权所对应的净资产现在要按市场公允价值进行重估，假设重估后价值是1500万，那么和2013年的1000万的差额就有500万，按照会计准则的要求，这500万要计入投资收益，进利润表。怎么样，很神奇吧？啥都没做，只是根据会计准则进行了一个重估，就凭空产生了500万的利润，这个就是会计的奥妙之处，也是为什么我们做投资的人，一定要懂点财务的原因，得知道这个利润是怎么产生的。显然，这500万利润的含金量不高，只是纸上财富，公司不会真正收到一笔500万的现金。
相反的情况，如果A公司本来持有C公司60%的股权，现在卖掉了40%股权，导致C公司由控股子公司变成了联营企业，现在只剩20%股份了，那这个剩余的20%的股份的市价要按市场公允价值进行重估，重估后的价格和卖掉的40%的股权所对应的净资产的价值之和，减去处置之前的60%的股权所占C公司的净资产的份额，这个差额也要计入投资收益。
6、长投的核算方法有成本法和权益法，成本法认账面价值，权益法认公允价值。
举个例子说明更好理解，假设A公司股本1亿股，甲公司和乙公司都花费4000万投资A公司，各持有A公司40%股份，甲采用权益法核算，乙采用成本法核算，那么期初甲和乙的资产负债表上对A公司的长投都是4000万。假设第二年A公司获得净利润1000万元，并宣布每股分红0.04元。那么甲的资产负债表上对A公司的长投就变成了4000 1000*40%=4400万，投资收益为1000*40%=400万。而乙的资产负债表上对A公司的长投仍然是4000万，不会变动，投资收益为分红金额：0.04*4000=160万。当A公司发生亏损时，也是同样的原理，甲的资产负债表上的长投会按所占股比例发生减少，而乙的还是不变，同时甲会确认负的投资收益，但乙没有投资收益，因为A公司没有宣布分红。
也就是说，按成本法核算的长投，不受投资对象经营业绩的影响，只有在投资对象宣布分红时才会有投资收益；而按权益法核算的长投，会随着投资对象的业绩变动而确认投资收益。
会计准则要求，对控股子公司要采用成本法核算，对联营/合营企业要采用权益法。根据前面对权益法和成本法的举例的解释，似乎权益法更能真实和及时地反映出所投资对象的经营业绩对母公司的影响，采用权益法更好一点，那为什么有时候还要采用成本法呢？
这是因为，采用权益法时，母公司是在子公司获得利润时就确认投资收益，但子公司有可能是一家现金流很差的公司，虽然有净利润，但实际并没有赚到现金，这也会连带着造成母公司虽然有投资收益，但是也没有收到现金，这样的投资收益质量是不高的，对于阅读母公司报表的人来说会造成误导。所以，在这种情况下就要求采用成本法，即只有子公司宣告分红时，母公司才确认投资收益。既然都分红了，那肯定是会收到真金白银的。
但在编制合并报表时，准则又要求把成本法转换成权益法，这又是为什么呢？这是因为在合并报表过程中，需要对一些重复的项目进行抵消，而采用成本法的话，是没办法做到这一点的。
6、母公司资产负债表中的长投包含对子公司的投资和对联营/合营企业的投资，但合并报表中的长投只能是对联营/合营企业的投资，因为对子公司的长投被合并抵消掉了。
总之，长期股权投资会产生投资收益，但投资者要会区分投资收益中哪些是真正的利润，哪些只是根据会计准则的重估产生的虚拟利润，这个可以查看报表附注中关于投资收益的明细说明，如下图是万科2018年合并利润表中投资收益的明细：
上图红框标注的两项，分别是前面第5条所说的两种重估产生的虚拟利润，其金额都为0。投资收益总额67.9亿，真正的利润是62.8亿，这部分是和其它公司合作开发楼盘的销售利润。可见这个投资收益含金量还是很高的。
二、投资性房地产
投资性房地产有两种计量方式，按成本计量和按公允价值计量，两种方式只能选一种。
按成本计量的投资性房地产和固定资产类似（也不是完全一样，但不影响本主题），以初始成本入账，每年要计提资产减值损失，租金收入计入“其他业务收入”科目，影响利润表。
以公允价值计量的投资性房地产，不计提资产减值损失，租金收入也会影响利润表。并且，公允价值的变动也会计入利润表，但这个变动也只是虚拟利润，公司并不会收到现金。
对比这两种计量模式可知，以公允价值计量的，即可以不计提资产减值损失，又可以多计入一笔公允价值变动的损益到利润里，这一来一回多了两项，对利润表的影响是相当大的。
A股中的公司大部分都是采用成本计量，这也是会计准则推荐使用的方式。但港股房地产公司的财报采用公允价值计量的比较多，在分析对比不同的公司时，要注意这个差别对利润的影响，不同的方式对净利润影响可能会有几十亿的差别。
三、利息资本化
房地产行业高度依赖融资，会产生大量的利息费用。按照会计准则规定，有些费用是可以资本化的，也就是不算作财务费用，而是进存货成本里去。这样可以减少当期费用，增加当期利润，但必然会提高以后的营业成本，导致以后销售的项目毛利率降低，且增加了当期的税费。所以，利息资本化是一把双刃剑，看公司怎么运用。
四、土地增值税的计提
土地增值税按土地增值额部分以 30%至 60%的超率累进税率计算。土地增值额以房产销售收入减去允许扣除之成本，包括土地成本、建筑成本、借款费用、税金及其他可扣除的费用等。由于房地产企业的土地增值税采用预提的方式，这个预提费用是要从税前利润中扣除的，而且一般土地增值税预提金额还比较大，所以对所得税的税基的影响比较大，从而影响净利润。所以在看财报时要注意看公司土地增值税的计提比例或计提金额是否过大或过小。
五、融资手段
房地产企业的融资手段中，贷款和债券比较常见，相信大家都理解。这里谈几种不常用的融资手段：优先股、永续债、房地产信托投资基金，不同的融资手段对企业财务指标的影响是不一样的，要能理解和区分。
1、优先股
优先股与普通股相对应，是指股东享有某些优先权利（如优先分配公司营利和剩余财产权）的股票。
普通股的红利是不固定的，它取决于股份公司的经营状况和营利水平。而优先股在发行时就约定了固定的股息率，无论公司经营状况和营利水平如何变化，该股息率不变。
公司营利首先应支付债权人的本金和利息，缴纳税金；其次是支付优先股股息；最后才分配普通股股利。当股份公司因解散或破产进行清算时，在对公司剩余资产的分配上，优先股股东排在债权人之后、普通股股东之前，但是优先股没有表决权。
所以优先股兼有股票和债券的特点。如恒大就在2013年时发行过30亿的优先股，用于4个项目的开发。
2、永续债
永续债券是没有到期日的债券，持有人不能要求清偿本金，但可以按期取得利息。
永续债可以确认为金融工具和权益工具，如果没有要求发行方强制支付现金或者金融资产的条款，即发行方可以一直延期支付利息，就归类为权益工具。否则就应该归类为金融负债。
千万不要以为永续债就真的可以一直不还，因为一般都有利率跳涨条款，也就是N年后，你可以继续不还，但利率会按事先的约定大幅提高。比如，3 N的永续债，前3年票面利率为7%，3年后，发行方可以选择不还债，但利率会跳涨到10%等，这个要看条款如何规定。甚至发行方也可以选择延迟支付利息，但这样累积的资金压力会越来越大。
话题再回到永续债的归类问题，归类为权益工具后，其利息支出应作为发行企业的利润分配，其回购、注销等作为权益的变动处理；归类为金融负债后，其利息支出按照借款费用进行处理，其赎回产生的利得或损失等计入当期损益。绝大部分发行方将永续债确认为权益工具。
通俗地说就是，确认为金融负债后，利息支出会直接导致净利润大降。确认为权益工具后，虽然对净利润没影响，但对归母净利润有很大影响，因为净利润里有一部分要拿出来去支付永续债的利息。两种情况都会导致当期利润比较难看。但等发行方偿还永续债后，就又会释放出大量利润，相当于净利润里都是归股东利润了，不用再分给永续债债权人了。
恒大是房企中第一家发行永续债的公司，我们可以看恒大2016的利润表：
从上图中可以看到，2016年净利润176.2亿，其中支付给永续债的利息就高达106.5亿，导致归母利润只有50.9亿。但2017年恒大还清了永续债后，利润表中就没有永续债的利息了，总利润370亿，归母利润243亿，这个差别可以体现出永续债对公司利润的影响。下图是恒大2017年的利润表
3、房地产信托投资基金(Real Estate Investment Trusts，简称Reits)
REIT 是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金，简单地说，就是大家把钱交给一个专业的基金经理，让他去投资房地产，赚到的钱按比例分给投资者。它把房地产资产证券化，使得小额金额也可以参与房地产投资。是一种新型的融资手段，具有流动性强、稳定的高分红、受股票和债券市场的影响小等特点。
目前A股里面，万科在2015年发行了30亿规模的鹏华前海万科REITs，是首只投资REITs项目的公募基金。新城控股也有涉及，2016年新城控股以人民币10.49亿元的价格将其子公司上海迪裕商业经营管理有限公司全部相关权益转让给上海东方证券资产管理有限公司发起设立的东证资管—青浦吾悦广场资产支持专项计划，这个“青浦吾悦广场资产支持专项计划”实际上就是一个类Reits基金，且有条款规定，新城3年以后有以11亿的价格主动购买青浦吾悦广场的权利。
以上五大类知识点中，长期股权投资和合并报表是会计专业的两大难点，所以如果你第一次学习时觉得很难懂，属于很正常的情况，千万不要灰心，多看几次，就可以理解了。搞懂了这 些重点和难点，再去读房地产行业的财报，应该就没有那么难了