阳光城三道红线「阳光100三道红线」

出台新规对房企按"红-橙-黄-绿"四档管理，并设置三条红线的真实目的，是要控制房企的负债规模，预防债务风险。

三条红线分别是：

1）剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；

2）净负债率不得大于100%；

3）现金短债比不得小于1倍。

如果房企触犯了其中一条，则被划分为黄色档，有息负债规模年增速不得超过10%；

如果房企触犯了其中两条，则被划分为橙色档，有息负债规模年增速不得超过5%；

如果房企触犯了其中三条，则被划分为红色档，有息负债规模不得增加。

众所周知，房企都是高杠杆运营，房企的老板们都很喜欢融资。

反正赌赢了是自己的，赌输了，债务烂摊子也都是银行的，企业最多破产了事。

泰禾集团违约的时候，发的美元债成本已经超过10%，实在是借不到钱了，不然也不会崩。

其实对于大部分房企来说，只要能一直借到钱，那就不会有风险。关键是银行也要控制风险，所以对于一些质地不太好的，银行也不敢贷。

1

阳光城压线了

阳光城中报业绩显示：上半年营收299.32亿元，同比增长21.1%；净利润19.94亿元，同比增长17.08%；毛利率18.17%，下滑了8%左右。

公司毛利率从去年中报到现在一直在下滑，直到本期中报毛利率跌破20%。原因是成本增速太猛，中报期营业成本比上年同期增长了38.16%。

对于当下的房企来说，赚多少钱，有多少营收增速，不是很重要。房企的业绩操作空间本身就很大，当下最重要的是要看房企的负债和现金流。

阳光城在中报里也披露了关于三条红线的内容：公司净负债率降低至93.84%，现金短债比1.53（考虑“三道红线”监管要求扣除受限资金及预售监管资金132.06亿元后，现金短债比为1.03）。这算是压着线过的（要求是不得小于1）。

关于剔除预收款后的资产负债率这一项没提，按照财报公布数据计算后的结果是78.8%，压线了。

压线的企业不仅融资上将受到限制，按照7月26日的最新政策，在拿地上也将受到限制。（要求是：被纳入三道红线试点的企业，拿地金额不得超过销售额40%）

这条信息最关键的限制是，将要从存货端卡死三条红线的操作空间。因为要降低净负债率有两种方式：一种是还钱收缩规模；另一种是资产增速比负债增速更快。

限制拿地，等于限制了资产增长规模。

从阳光城的各项数据变动来看，短期借款和长期借款下滑100多亿，而其他应付款增长了140亿左右。

按照公司上半年营收300亿的规模来看，其他应付662.4亿和其他营收454.4亿，这两项金额都不太正常。

中报显示，应付款主要有合作方款项、关联方往来款，购房意向金、应付押金及保证金等，其中有500多亿都是往来款。

其实大多数资金可能就是借款。

房地产现在降负债压力比较大，不管怎样，都要先把三条红线先摁下来，否则银行端一旦卡贷，那现金流立马就扛不住了。

2

利息和借款成本

只有融资成本不断降低了，回笼资金、降低负债、降低拿地规模，这才是真正意义的收缩。

借款方面，从内地银行的借款成本是最低的，成本为3.4%-9.5%；债券方面的成本比银行稍微高点，5%-10.25%；其他渠道比前两个渠道都要高，利率为3.6%-12.5%。

公司财报中公布的部分美元债成本已经超过10%，当年泰禾出问题之前也借过15%的美元债。

阳光城上半年利息费用4.3亿元，比上年同期3.57亿元增长了20.37%，但这还只是公司的部分支出，大量的利息其实被资本化了。

整体来看，阳光城每年的利息资本化金额在七八十亿左右，去年万科的利息资本化金额也就80亿元，可万科的营收是阳光城的5倍，各位细品一下。

利息分为资本化和费用化，阳光城的资本化比例算是非常高的，会计为什么不直接把支出都费用化呢？

因为在不资本化的情况下，借款的费用是要计入到财务费用中，会直接影响档期的利润表。

房企一般融资的需求都比较高，一旦业绩下滑太严重，那银行肯定要考虑还能不能继续房贷。

对比近五年的数据来看，要不是资本化率高的话，阳光城那点利润真的是很悬。

3

千亿资产受限

截止中报期，公司资产合计3582亿元，其中有1215亿元资产受限，占总资产的34%。也就是说，公司的34%资产都用来抵押融资了。

除此之外，公司前三大股东的股权也基本都质押了，质押占持股比例分别为：76.26%、87.13%、74.38%。

确实很缺钱。

就这，公司竟然还每年坚持分红，2020年分红额15.67亿元，高于2019年8.1亿和2018年2.27亿元。

其实泰禾集团在违约之前也是年年分红。

房企分红跟一般消费类公司不一样，房企大部分钱都是借的，资金链说不定哪天出问题就Game over 了，所以趁着还能借到钱，能多分就多分吧。

至于估值就不提了吧，能扛过这一波调控就不错了。