到底买不买房 「年轻人到底应该买房吗」

从去年7月起，房地产市场就慢慢进入了困难阶段。直到现在虽然时间不算长，但已有一批房地产开发企业陆续进入ICU。大胆假设，如果现有政策环境持续下去，将不是再有一批开发商进入ICU的问题，绝大部分开发企业都可能要面临大困，毕竟大家都是吃相同食材长大的孩子。当然，政策环境不可能是持续收紧，将来会有一条线，这条线要把整个房地产市场格局重置，优胜略汰。

某楼盘公建化大高层

房地产市场基本面的问题，理解一下最近黄奇帆市长接受采访的视频就够了。这一段视频可以作为解读中国房地产行业未来至少5年发展的方法论。

国内房地产行业属于典型政策性行业，政策影响是决定性的。开发商是怎么操持这一堆事的？我们简单聚焦一下，也许会对个人买房有一些理解性的帮助：

开发商的资金主要来源：自有资金、自持物业租金、销售回款、REITS、银行贷款、信托、国内外债券等，其中后三类是债务，属于企业主力资金来源。至于每一类里面又包含多少其他分类、资金如何使用等不是讨论的重点。

老板重点关注ROIC：资本回报率（不是IRR、ROE）。因为资本不仅有利率维度，关键还有时间维度。而ROIC的计算公式里涵盖了时间维度。例如：小张赚了100万，小王赚了100万，但是小张用了2年时间，小王用了1年时间。所以，这就是房地产企业高周转的原因：让钱的占用时间最短保证收益最大。

房地产是盖房子的，怎么算来算去都是金融账。没错，我们的房企这十几年来，是以房子做媒介来运转金融套路的闭环逻辑。那么既然是金融思路，房子的规划布局、施工品质就不可能是第一位。用最短的时间造出来的房子大家疯抢，但是房屋的材料、工序是有物理时间要求的。这可能会颠覆大家对正面口碑企业的认识，实质一样，只是有的西装革履多了一些打扮。

美里城市一角

1.拿地

房地产开发商主要通过：招标、拍卖、勾地、收并购、合作等模式拿到土地。拿地之前，企业的几个部门要对这块地进行算账：销售部门给出属地市场的产品建议，设计部门按照地块的建设指标、规范、融合营销的意见出具强排总图，这个强排总图要注意，它的核心逻辑是要利润最大化，而不是品质。负责拿地的部门把设计指标套到他们的计算表里。OK，整个项目的经济账就出来了。经济账、营销意见、强排总图是作为几个顶层大佬评判拿地与否的关键。

2.建设

地拿来了，操盘团队的组建就基本同步成立了。例如一些房企，擅长采用勾地（理解成内定吧），正式拿到地之前就已经把部分施工图纸出来了，材料和施工单位也确定了，拿地当天就能实现开工。什么手续都没有怎么开工？走罚款。为什么这么着急？前面已经提到，不急不行，赚的就是时间的钱。4个月就能把售楼处盖起来，6个月实现开盘，8个月实现现金流回正（现金流回正：先期投入的钱通过本项目卖房子的钱抹平，剩下的项目投入就靠本项目的销售或项目内融资供给，不再让母公司掏钱。也就是一个项目下来，开发商就花了8个月的钱，如果你能把8个月再缩短岂不是更厉害）。快速回正、快速贷款投入下一个循环当中，规模、债务越来越大，但是有现金流，公司都是伟大的。

3.交付及满意度运营

一年前，很少听到有烂尾的项目。至于满意度，相信我们每一个人都有发言权。

港资

这是闭环的圈，彼此影响。

1.贷款：银行的“三线一档”致使绝大部分企业不能从银行贷到钱了。没钱，之前赊账运转的火炉就没钱买煤了。

2.销售：这是最致命的。房子卖不动没收入（即使房子卖出去，钱也不会直接打到开发商账户，而是到政府的监管账户，需要条件才能取，急用钱就比较难受了）。

3.成本：人吃马喂你要管、供应商你不给就罢工或媒体闹、资金税筹必须要缴、政府配套费要给、资金沉淀成本你得考虑。

4.债务：借钱要还，而且每一笔借贷都有固定的还款日期。

原来：市场能搞到钱，卖房子能回笼钱，拆了东墙补西墙，这个环总归会绕下去。

现在：市场搞不到钱，房子卖不出去，每天大量花销，债务临近，没钱还账媒体就爆料，信用评级公司就开始信用降级，评级下降企业就更难搞到钱了，最后就是暴雷。银行最近贷款容易些，但是贷款是要还的，假如你现在处于持续未知性的无收入阶段，就不敢轻易向银行借钱，透支信用卡了吧。

城市一角

房地产这么多年，钱呢？没钱，一个公司在全国各地积累上百个盘子，可想而知。经常看到的百强房企销售排行榜，倒有些迷离眼球，万亿也是没什么大用处！5%的利润已经是成功的了。

豪宅产品

行业：唯一希望静待政策。

企业：所有的开发商都在比拼，看谁最后倒下，这是一个“剩者为王”的时代。

每一家房企很难独善其身，当然顶豪的楼盘另当别论了。一边瞅着地，一边瞅着天。而实际上心里在瞅着天，希望天能晴朗。