祥生地产2021「笼罩村庄的阴霾怎么过」

作者 | 刘莹

出品 | 焦点财经

2022年对于“黄档”房企祥生控股集团而言，是较为艰难的一年。

这一年，祥生控股共有约6.92亿美元债券到期需偿。除已在1月23日到期构成实质性违约的2.92亿美元债券之外，祥生控股还有合共4亿美元的两笔债券分别将于6月和8月到期，票面利率为10.5%和12%。而截至2021年底，祥生的现金及银行结余仅有84.48亿元，并不充裕。

在行业融资环境彻底改善尚需时日的当下，祥生控股的销售能力也在下滑。2021年，该公司的收益为437.19亿元，按年下跌6.3%；毛利为45.72亿元，按年下跌45.8%，亏损额度为2.15亿元。

作为昔日仅用3年时间即实现销售规模百亿至千亿跨越的“黑马”房企，祥生控股也曾有过高光时刻，但依然未能避免在市场波动的2021年陷入亏损境地，以及今年初债券违约事件的发生。种种迹象表明，祥生控股正在吞下其既往规模狂奔种下的恶果。时移世易，令人唏嘘。

违约与停牌

回顾可知，祥生控股早在今年1月18日时即出现了违约难题。

彼时，其公告称，公司一笔发行于2021年1月23日将于2022年1月23日到期的优先票据部分完成交换要约后，仍有1947万美元维持发行在外。这也是祥生首度“官宣”债券违约。如今，上述债券的偿付日期已过，但祥生关于该债券剩余债务的利息支付情况，一直未有新消息流出。

到了3月22日，祥生控股一笔发行于2018年、本金总额2亿美元的优先票据利息支付再度逾期。公告显示，该债券1200万美元的利息本应在2月18日支付，但根据相关条款宽限了30天后，祥生控股仍无力支付。

对于此次违约，祥生方面表示，无力支付主要由于流动性出现阶段性问题导致。公司也正积极与债券持有人沟通，以期寻找到可达成一致的解决方案。

一波未平，一波又起。4月6日，祥生控股披露，2023年优先票据加速通知触发了公司2022年到期2亿美元10.5厘优先票据（2022年优先票据）契约项下的交叉违约。由此，2022年优先票据即日起停牌，直至另行通知为止。

资料显示，交叉违约条款是债券发行人和投资者的利益博弈，指合同债务人在其他合同或者交易中有违约行为，且该行为也被视为对本合同的违约。触发交叉违约后，合同债权人有权要求债务人对本项债务进行救济措施，包括追加增信措施、提前到期（立即到期应付）等。而这会加重房企的债务压力，同时可能引发舆论恐慌。

触发交叉违约后，发行人和主承应履行信息披露责任，在约定时间内召开持有人会议，决议无条件豁免、有条件豁免或不豁免。评论指，当下地产行业企业违约事件频现，市场信心和信用恢复需要时间，房企并非总能得到投资人谅解。

自救与未来

面对较大规模即期债务，祥生控股并未坐以待毙，而是多次“卖子”自救。

时间回溯至2022年1月7日，彼时，祥生控股宣布作价3.37亿元将浙江向日葵健康产业发展有限公司（简称“浙江向日葵健康”）23.81%股权售出。浙江向日葵健康为祥生旗下从事养老服务、健康及体育相关咨询服务、医院管理、物业管等业务的公司，主要资产为一家位于浙江省诸暨市的保健及养老中心，建筑面积约35.37万平方米，目前正在建设中。

这笔交易使祥生控股录得了1.75亿元收益，以偿还债务和支持公司一般营运。大健康业务前期资金投入大但回报周期长，在市场波动较大的环境中，被出售回笼资金也在情理之中。

出售浙江向日葵健康是祥生控股2022年以来祭出的第一笔出售事项。此后不久，祥生控股又将子公司杭州滨拓企业管理51%股权以4.87亿元总代价转让了出去。资料显示，杭州滨拓企业管理的主要资产为一幅位于浙江省西湖区约9.62万平方米的宅地，出售时处在待开发状态。

对于此次交易，祥生控股认为，这为公司提供了变现投资的机遇，可改善公司流动资金状况，出售事项可提高公司的资产周转率及为一般营运资金产生额外的现金流入。这番话的背后，也可窥见祥生控股所面临的资金周转压力之大。

时间来到3月18日，祥生控股再通过一纸公告将临海紫元银通置业58.5%股权摆上了货架，转让代价2.72亿元。临海紫元银通置业的主要资产为乡村振兴建设项目“台州塘里村BT项目”，以及位于临海市大洋街的部分发展中住宅及配套设施物业，总建筑面积约40万平米。

祥生控股表示，因塘里村BT项目为乡村振兴建设项目，可能需要时间解决拆迁及安置问题，预期产生现金流入的时间较长，不符合公司预期。祥生控股亟需现金流入，缓解资金压力的处境由此也可窥见一二。

粗略测算可知，三度“卖子”合共为祥生控股带来了超10亿元收入。不过，这些举措并未能使祥生控股避免陷入债券违约困境之中。

按照祥生控股方面的最新表态，从近期数据看，公司基本面没有改变，在长三角区域，尤其是浙江省拥有强劲的区域深耕实力，首要任务是加快推动各项措施解决好当前流动性困难。接下来将积极把握销售窗口，优化线上销售平台，努力化解疫情背景下的销售难题。同时盘点公司资产，为优质资产或项目主动寻找合作方，盘活资源，提升可支配的在手资金，应对流动性风险。

财报显示，截至2021年底，祥生控股共拥有232个项目，分布于全国11个省份47座城市，物管业务表现亮眼。这都是可被祥生控股摆上货架助力集团走出流动性困局的资本。违约既已发生，祥生控股的“利空”何时才能出清？已违约债券是否能不断得到投资者谅解？焦点财经将持续关注。