溢价率地产「债券溢价发行为什么有人买」

继4月创近几年单月新高后，5月房企境内债券融资继续井喷，与此同时，房企美元债也于5月“破冰”。在销售放缓的压力下，房企融资力度进一步加大。

与此同时，房企拿地热情不减，重点城市土地市场延续了4月的火热成交，多家房企高溢价抢地。重点城市土地周溢价率创年内新高，其中，长三角区域土地市场热度最为凸显。

业内人士认为，在信贷政策相对宽松及优质地块持续供应的背景下，当前土地市场热度短期内仍将延续。中长期来看，杭州、宁波等城市拿地机会更值得重点关注。

境内债券融资井喷

继4月创近几年单月新高后，5月房企境内债券融资继续井喷。

证券时报记者梳理了房企近期发债的情况：

5月28日，上交所公告显示，融创已于27日发行33亿元公司债券，票面利率为5.60%。

5月27日，旭辉宣布成功发行31.2亿元公司债，利率最低3.8%；金科股份公告发行17亿元公司债，品种一票面利率5%，品种二的票面利率为5.6%；万科总计25亿元公司债在深交所上市，票面年利率分别为2.56%和3.45%。

5月25日，恒大40亿元公司债确认利率为5.90%，拟用于偿还到期或回售公司债；时代中国两笔私募债券状态更新为“已反馈”，合计总额51亿。

5月21日，上交所信息显示，绿城拟发行115亿元公司债券状态更新为“已反馈”。

5月20日，上交所信息显示，龙湖50亿住房租赁专项公司债券状态更新为“已反馈”。

中原地产研究中心统计数据显示，截止2020年5月27日，房企融资中的债券发行井喷，年内已经高达3076亿，而2019年全年只有5800亿。在疫情影响下，4月单月房企债券融资就高达971亿，刷新了最近几年的单月记录。5月房企债券发行继续在高位运行。整体看，年内债券融资同比上涨已经接近25%。

“房企不仅最近债券发行暴涨，定价利率也持续下调。”中原地产首席分析师张大伟说，多家房企债券利率已经在2字头。

对于近期房企境内债券融资井喷的原因，张大伟认为，海外资本市场的动荡基本封死了内地房企海外融资的可能性，同时，房企销售放缓，资金压力加大，最近在增加一切融资手段，加大融资力度。

5月房企美元债“破冰”

受疫情影响，境外资本市场波动较大，近一段时间，房企境外融资基本暂停。

据克而瑞研究中心统计，3月12日-5月5日，被监测的95家典型房企无美元债发行，房企美元债发行“断档”超过50天，2020年4月是自2017年房企海外发债潮以来美元债首次出现单月零发行的情况。

4月27日，时代中国公告称，拟发行2亿美元优先票据，票面利率6%，并将于5月6日在港交所上市发行。克而瑞研究中心认为，这标志着中资美元债的重新启动，实现破冰。截至5月25日，正荣、碧桂园以及力高集团也陆续成功发行了境外美元债，房企重启了美元债进行融资，这四家房企美元债发债总额达到10.94亿美元。

5月20日，碧桂园公告发行5.44亿美元优先票据，票面利率5.40%；同日，力高集团公告称，公司连同附属公司担保人与瑞信及法国巴黎银行就票据发行2023年到期的1.5亿美元13.0%优先票据订立购买协议；5月21日，正荣地产公告称，2亿美元2024年到期的优先票据将于5月22日在香港上市及买卖，年息8.35%。

克而瑞研究中心指出，从融资成本来看，相对于房企历史同年限或同规模等可比美元债，碧桂园及正荣有稍许下降，其中碧桂园本次发行的美元债相较于2019年的3月发行的5.5亿美元的5年期美元债利率下降1.1个百分点，而力高集团则相较于其计划替换的2020年11.0%票据成本高出了2个百分点。整体来看，由于龙头房企在偿债能力方面体现出优势，目前在经济短期流动性宽松下，龙头房企融资成本相较于中小房企成本更优，较以往的降幅更大。

除了销售端回款下降带来的压力，近两年的境外债偿债高峰的到来，也是房企融资压力加大的重要因素。

克而瑞研究中心统计，根据95家房企的美元债到期情况来看，2019年全年到期额约达1700亿元人民币，2020年房企的境外债到期额仍持续高位，2020年上半年到期约1020亿元人民币，下半年虽稍有下降但仍在高位约有937亿元人民币；2021年上半年房企到期境外债达到近几年的第二高峰，到期额有1782亿元，高过2019年的全年到期额。

重点城市土地周度溢价率创新高

近期，重点城市土地市场延续4月的火热成交，多家房企高溢价抢地。

其中，仅5月27日一天，碧桂园就在三个城市拿下三宗商住用地，有两宗溢价率超100%。

根据媒体公开报道信息，5月27日，经过228轮竞价，碧桂园以6.59亿元竞得江苏省南通市一宗商住地块，楼面价10285元/平方米，溢价率51.93%。

同日，经过846轮竞价，碧桂园以6.55亿元竞得江苏省盐城市一宗商住用地，楼面价3776元/平方米，溢价率高达125%。此外，经过近七个小时、1148轮竞价，碧桂园以2.48亿元竞得山东省烟台市一宗商住用地，楼面价3417元/平方米，溢价率高达118.78%。

4月以来土地市场的热度在5月中旬上升特别明显。据克而瑞研究中心统计，5月11-5月17日，重点城市土地周度溢价率已经升至26%，创下今年以来的新高，较4月第一周溢价率12%已经翻番。其中，一、二线城市溢价率均高达27%，三四线城市稍逊色，但也高达24%。另外，溢价率超过30%的地块成交幅数高达36块，环比增加33%，也突破今年以来的新高，土地市场热度高涨；周内合肥、宁波、绍兴溢价率达30%的土地均为4幅，长三角区域土地市场热度最为凸显。