旭辉地产好还是融创好?「融创和中海买哪个」

摘要：据说，现在销售榜水分很少了（欢迎关注杠杆地产）

撰文|杆姐&编辑|雯雯

2022上半年房企销售数据出炉，中指研究院惯例发布了“2022上半年中国房地产企业销售业绩排行榜”。

据说，现在销售榜水分很少了。

有房企的相关人员很坦白和我说，我们现在榜单数据非常实在，真的没有必要花钱搞什么排名。

是的，如中指研究院统计的，2022年上半年，TOP100房企销售额均值356.4亿元，同比下降48.6%，相较1-5月，降幅持续收窄，房企销售业绩边际性改善；

销售额破千亿房企9家，较去年同期（19家）减少10家；

百亿房企85家，较去年同期（132家）减少47家。

TOP100房企权益销售额均值为252.8亿元，同比下降49.4%。

单月来看，6月TOP100房企销售额同比下降28.6%，销售业绩持续负增长，但降幅显著收窄，主要是由于房企半年度冲业绩，单月销量显著提升。

5、6月部分房企表现有改善，但是总体上半年表现都不好，过去杠杆地产还拿着前200名的房企，挨个数哪些销售下降显著、排名下滑较多，想起来真没必要。

今天我就简单点，主要看看往（2021）年上半年的头部，主要就是前20强左右，差不多也就是接近1000亿元以上销售额的房企，他们如今还好吗？

我主要挑了几个典型的头部房企代表重点说。

1、千亿房企，十全十美不容易

如果我们看2021上半年的大口径销售数据，挺巧的，前19名刚好都超过1000亿元的销售额，第20名龙光集团则是不到900亿元，没有接近1000亿元。

然后我截图到了34名，也就是超600亿元的房企。

然后35名开始，当时的销售额降为500亿元级。

2022年同期，第34名仁恒置地，无限接近300亿元销售额，刚好是2021上半年这个名次的小一半。

一个300亿元级，一个600亿元级。

更巧的是，刚好也是差一个凑满整10个，2022上半年前9的房企销售额过千亿元，第10位恰好没接近千亿元销售额——2021年同期，如杠杆地产上文所述，则是前19名破千亿元。

头部房企要十全十美，看来不容易哈。

然后在这些头部房企中，假设拿2021年同期的销售额前20房企做参照，几乎都有绝对值、幅度不算小的销售下滑。

大行情就是如此，杠杆地产没有任何批评的意思。

下面我选择了几类典型的头部房企代表，谈谈它们这半年。

超头部、前10的代表，融创中国；国企混合所有制代表，绿地控股；头部民企典型，旭辉控股集团。

2、超头部的融创中国，难！

2021上半年，按照中指研究院数据，融创中国大口径销售额超3200亿元；而2022年同期，这一数字降为1100亿元级别，这个绝对下滑金额、降幅，够吓人的。

排名则从第4，降至第8。

如果看权益销售额，2021上半年有2000亿元出头。

到了2022年同期，这个数字只剩下600多亿元。

绝对下滑的数字和幅度，是不是挺大的。

如果看权益排名也还好，从第5到第7。

但现实中，融创中国的压力，比排名或许要严峻。

停牌三个月后，融创中国7月4日发布公告称，2022年6月28日，公司接获联交所发出的复牌指引：

需刊发所有未刊发财务业绩及处理审核修订；证明公司遵守上市规则第13.24条；向市场公布所有重大信息，以供股东及其他投资者评估公司状况。

融创中国的年报长期难产，确实是个问题。

回到3个月前，融创中国当时表示，因尚未完成财务报表的编制工作、国际评级机构下调公司评级引起境外贷款问题、境内公开债展期对财务报表影响的不确定性等，无法于3月末前刊发2021年未经审核业绩。

不久前的6月末，应公司建议，罗兵咸永道会计师事务所同意辞任核数师。在辞任函中，罗兵咸永道表示，尚未对多个事项取得进一步资料，无法完成年度业绩的审核工作。

融创中国尚需提供的资料包括：

2022年1月1日起不少于12个月的现金流量预测、对集团借款合同履行情况的评估；

集团应收联合营公司预期信贷亏损拨备、待售物业及发展中物业减值损失、文旅板块商誉减值、长期资产减值损失评估结果等；

若干联合营公司及非全资附属公司合作方访谈、函证及相关往来凭据抽查程序。

罗兵咸永道辞任后，融创决定委任立信德豪作为公司新的核数师。

融创中国各种事情比较多，审计确实是个问题。

一些数据、分歧如何解决？

无论如何，融创中国必须得想办法解决，短痛也好，长痛也罢，如果上市地位丢了、再融资能力丢了、信誉丢了，还谈什么未来？

融创中国表示，正积极制定有利于所有利益相关方的债务解决方案，祝好运。

3、国企混合所有制代表绿地控股，为何也这个地步？

本文第一部分的截图可见，2021上半年大口径的销售额，绿地控股当时位列前10，超1600亿元。

到了2022年同期，降至600多亿元，不到700亿元，这个绝对数字的下滑和幅度，还是不小。

权益销售额似乎要好一些。

2021年同期为接近1500亿元，2022上半年杠杆地产注意到，还是有超600亿元。

而且我们看排名，还是很不错的。

在各地的新闻中，绿地控股其实近些年一直受关注。比如最近的成都绿地超高项目磨洋工、被接盘罗生门，类似的新闻还有少。

其实谁都明白，资金链紧张，本身投资超高这种玩意也没啥回报率可言。

弄钱不容易。

6月22日，绿地控股发布公告称，于2022年6月22日接到第一大股东格林兰通知，获悉其所持有其的部分股份质押给了中信银行，质押数量为4500万股，占其所持股份比例1.3%，占总股本0.35%。

绿地控股第一大股东格林兰，持有该司股份数量为34.71亿股，占总股本的比例为27.17%。

本次股份质押后，格林兰持有的股份累计质押数量为24.53亿股，占其持股数量的比例为70.68%。

就在不久前，标普全球评级宣布将绿地集团评级下调至“SD”。

在绿地集团完成对2022年6月25日到期的5亿美元优先无抵押债券的延期之后，标普下调绿地集团评级。债券自原到期日延期12个月。

标普将该交易视为困境债务重组，这无异于违约。如果债券未延期，绿地集团可能缺乏在到期时进行全额偿付的资源和融资方案。

一旦标普获取分析绿地集团财务和流动性状况的交易后详情，标普将重新评估绿地集团的信用状况。

此前5月，杠杆地产看到，标普将绿地控股的长期发行人信用评级从“B-”下调至“CC”。标普还将绿地控股未偿高级无抵押票据的发行评级从“CCC ”下调至“C”。

绿地控股总部在上海，不否认，上海上半年的特殊情况，也影响到绿地控股的经营和发展。

即便如此，2022年一季度，受影响还不明显时，绿地控股的业绩其实也不好。

图表来源|东方财富（特此感谢）

如上图，2022年一季报披露的营收、利润指标，都出现较大幅度下滑。

特别利润指标，显然是影响很大的。

毛利率、净利率指标承压明显。

绿地控股似乎不是我们传统印象中的国企，或者混合所有制国企。是的，如果梳理其股权，应该说明一些问题。

4、头部民企典型旭辉控股集团，日子这样过

头部房地产民企代表碧桂园、中国恒大、龙湖集团就不说，杠杆地产想谈谈旭辉控股集团。

在2021上半年的大口径销售榜中，其销售额超1300亿元，只比龙湖集团的1400多亿元少几十亿元而已。

当时分列13、14位。

到了2022年同期，虽然大家销售额都是下滑的，但龙湖集团杀入前10，第8位；而旭辉控股集团略微下滑至15位，销售额其实也不差，还是有600来亿元。

如上文第一部分图，和龙湖集团比，显然表现还是有些差距。

而权益占比，旭辉控股集团则明显不如龙湖集团高，2021上半年，权益销售额800亿元出头，而龙湖集团同期近1000亿元。

如上图。

到2022上半年，旭辉控股集团的权益销售额不到400亿元。

如果计算权益占比，好像还是不高。

不过值得一说，这也是杠杆地产今天选择旭辉控股集团写的一个重要因素，该司作为民企，确实也有很多压力，虽然不能和三好学生龙湖集团比，好像算好的了。

旭辉控股集团7月5日晚间在港交所公告，2022上半年，累计合同销售金额约币631.4亿元——这数据和中指研究院前几天发布的完全一致。

2022上半年，合同销售面积约4,144,600平米。2022年1月至6月合同销售均价约16200元/平米。

2022年6月合同销售均价17200元/平米——厉害不，6月均价逆势上扬。

6月底时，旭辉控股集团还发布公告，该司董事长购买公司债券。

6月23日，国际知名金融杂志《机构投资者》(Institutional Investor)颁布2022年度“亚洲最佳企业管理团队”榜单，旭辉控股集团凭荣膺“最受尊崇公司”称号，并荣获“最佳ESG”、“最佳CEO”、“最佳CFO”、“最佳投资者关系团队”、“最佳投资者关系专业人员”等多项大奖。

图片来源|《机构投资者》(Institutional Investor)（特此感谢）

这年头能搞这些，佩服。

祝福旭辉控股集团，但愿好榜样继续、并可以复制。

本文未标注出处的财务图表，均源自中指研究院、相关房企公告，特此说明并致谢

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