万科地产之争「战备行动」

从“活下去”到“节衣缩食”，万科一直疯狂带节奏。

01

万科开始节衣缩食

要说房企里，谁是节奏大师，谁是词汇发明大师，非万科莫属。

三年前万科喊出口的“活下去”，如今也成为了很多地产人的口头禅。

去年，郁亮在万科的股东大会上有创造了一个新词——“管理红利”。不知让多少房企开始向内看，对管理和组织进行调整和优化。

今年下半年来，诸多房企已经走到了悬崖之上，在行业整体下行的趋势下，前几天，万科在内部下发了一份关于打造战时氛围的文件，搞得地产界又陡然紧张起来。

2021年11月17日，一份《《关于万科集团总部“节衣缩食”和打造“战时氛围”的倡议》的不完整的文件开始疯传网络，该文件标注的时间是11月16日，由万科集团总部发出。

万科集团，作为地产行业的代表，再一次开始带节奏，这一波节奏带的有些狠，采用了“战时氛围”这样的字眼，唯恐天下不乱。

不过从内容来看，内容也没有太多新词，总之是让大家“好好干活，减少开支”之类的。

从泄露出的《倡议书》的两张图片来看，总共有7点工作要求。

1.转变黄金时代的惯性思维方式，在工作和决策中将经营理念贯穿始终；

2.对不产生价值的动作和开支做减法，花小钱办大事；

3.明确要实现的目标，形成行动方案并坚决执行；

4.不给一线添乱，助力业务打赢；

5.培养当家人意识，以身作则，自上而下形成示范效应；

6.把握尺度，内外有别，既要让利益相关方感受舒服，也要关注员工的情绪；

7.长期坚持，过程中及时复盘反思。

其实在10月底万科的交流会上，董事长郁亮就说得很直白，首先尊重常识很重要，房地产行业过去几十年那个发展速度，本身就不太正常，这种发展是不可持续的，一定会回到常态的。

过去是赚快钱、赚大钱，现在只能赚小钱、赚慢钱、赚长钱。

爱马仕大哥许老板卖房筹款救恒大，佳兆业还在为理财兑付的事抓破头皮，万科又来搞个节衣缩食。

结果，万科的死对头宝能老板姚振华率先响应万科节衣缩食号召，被拍到在小吃店吃粉。

不管怎样，房企勒紧裤腰带过日子，开始中国地产版的“苦难行军”。

02

楼市可以抄底了吗？

频频暴雷、土地市场出现大规模流拍潮、多城一二手房成交下行，房企的日子越来越不好过。

大环境不好，房企要活下去肯定要想办法促销，多卖点房，加上前段时间政策调控太严，最近也有些许放松的迹象，多地银行对房贷卡得没有那么紧了。

于是乎，很多人预判：楼市的政策底已经到了，可以抄底了！

11月9日，央行旗下的《金融时报》发布了一个重磅消息——

高盛表示正在买入中国房企债券。

高盛有多牛？它是国际老牌投行，如果给一众投行排个名次，那高盛必定是当之无愧的大哥。

眼下国内楼市下行，地产债券跌跌不休，高盛却突然宣布“买入”，所释放出的信号是很耐人寻味的。

再来看《金融时报》对此事的措辞，也很值得人琢磨，“外资正看准时机抄底”。必须要楼市已经触底，高盛才有“底”可抄。

并且11月10日多只地产股出现大幅上涨，第二天开盘，地产股再次大面积飘红，保利发展、金地控股、新城控股、招商蛇口、中南建设、新华联、阳光城、泰禾集团纷纷涨停。

外资进入加上地产股反弹，更加强化这一信号。

那现在的楼市真的可以抄底了吗？究竟是底还是坑？

中国房地产二三十年的大牛市行情里，还是曾经出现过两次底部行情。

第一次是2008年，全球金融危机，大湾区两个老大哥也没能抗住，广州房价下跌30%，深圳房价最高回撤36%。第二年四万亿刺激计划，大水漫灌才把房价扶起来。

第二次是2014年，楼市进入高库存时代，一二线城市房价全面回撤，三四线城市成交量萎靡。直到2015年棚改货币化的强刺激下，才开启新一轮的上涨。

两次底部，两次反转行情都有一个最为显著的特征：货币宽松。

然而现在的情况是什么？10月末，M2余额233.62万亿元，同比增长8.7%，增速比上月末高0.4个百分点，比上年同期低1.8个百分点。

今年以来M2增速持续下滑，以前是两位数增长，如今已回落到个位数，从宏观层面看，国内货币扩张已经开始逐步收紧，房地产触底反转的可能性比较小。

03

政策周期还未过去

房地产到底还能不能迎来一波行情，还可以通过一个硬性指标来观察——挖掘机销量。

挖掘机的销售情况最直接反应房地产的景气程度，目前从国内需求来看确实已表现出行业下行迹象。

4月国内销售41100台，同比下降5.24%；

5月国内销售22070台，同比下降25.2%；

6月国内销售15500台，同比下降28.65%；

7月国内销售12329台，同比下降24.1%；

8月国内销售12349台，同比下降31.7%；

9月国内销售13934台，同比下降38.3%；

10月国内销售12608台，同比下降47.2%；

11月国内销售约13500台，同比下降53%左右。

从这一指标来看，所谓的地产底部，还远远没有到来。

房价到底会涨多高，房价到底会涨到什么时候，一直以来都是人们最关心的话题；若是说房价涨到头了，各路专家、媒体大抵都会从以下几个方面展开分析：

1、城镇化到头了；

2、房地产税要来了；

3、人口危机显现了；

4、货币政策该转向了。

但这些没有触及到房价上涨真正的核心。房价的极限，实质上是居民负债的极限，当所有人的财富被榨得差不多，大家都借不起钱的时候，房价也差不多到头了。

所以房价的天花板还是得看居民负债程度。

2020年上半年，我国住户部门总债务余额人民币58.9万亿元，居民负债率（即债务占GDP比率，亦称杠杆率）近59%。

今年的统计数据还没出来，但能确定的是，负债率铁定上60%了。

还有一组数字显示，全国有1.75亿名90后，其中只有13.4%的年轻人没有负债，虽然程度不同，但大部分身上或多或少都背负着债务，中国进入“全民负债”的时代。

从这一趋势看，我们国家的居民负债正在逐步被逼到极限；换而言之，能够剩下来，分摊到房地产中的消费能力也不多了。

上世纪八九十年代的日本房地产崩盘后引发的经济危机、长期滞涨和由此带来的“失去的三十年”，无时无刻不在提醒中国玩资产泡沫的风险。

有人说，日本近三十来年的“悲剧”，根源就是1985年与美国签订的《广场协议》，导致日元大幅度升值，让日本丧失了制造业的国际市场竞争优势。

但不要忘了，《广场协议》属于一个多边条约，并不单纯针对日本，而是美日英法德5个国家之间的协议。之后，欧洲这些国家的货币也都出现了大幅度升值，但却没怎么遭遇特别严重的打击。

那是因为其他国家没有像日本这样，往死里玩房地产。

大量资金涌入到了日本房地产行业中，日本房价在很短的时期内，就火箭般的窜到了一个耸人听闻的状态——东京各个区的房子全部折算成钱的话，可以买下整个美国的国土。

从个人到企业，有钱的拿钱，没钱的贷款，全日本都兴致勃勃的加入到了炒房大军的队伍当中。

甚至一些知名制造业集团也把大量精力投入到了房地产行业——跟炒房比起来，生产具体的东西赚钱，实在是来的太慢了。

时间长了，必然导致财富向少数人集中，社会贫富严重分化，进而引发各类民生问题。房价升高的太快，造成了货币贬值速度也同步加快，物价开始不断高升，但是工资上涨的速度又远远跟不上房价、物价往上窜的速度。

最终泡沫破裂，一地鸡毛。

此情此景，不知道各位是否感到似曾相识？是不是太像我们正在经历的？

大家可能都没有想过，为什么今年如此强硬地整治地产，调控规模前所未有。其实很大程度上是因为现在的负债规模和杠杆率已经高到上面都会感到后怕的程度。要不然怎么房住不炒的口号喊了四五年，都是雷声大雨点小，到了今年才真正去执行？

从华夏幸福到恒大，再到佳兆业，还有如今节衣缩食要活下去的万科，说是他们经营不善，也不尽然，落到这个下场完全是在和大势对着干。

上面讲“房住不炒”讲了几年，这些老板就是不听，一定要炒房到底，继续死撑，要抓住最后一拨机会，赚最后一个铜板，要在房地产赚钱还债，还要继续玩下去。

他们不是把房地产当成生意，而是当成了以命相搏的死亡游戏，死活都要玩下去。李嘉诚是把房地产当生意，能赚钱的时候就要赚，时机不好就赶紧跑。

因为没有一个行业是永远只涨不跌的。

所以，看到房企开始过苦日子了，看到政策上稍微有点松口了，房地产的底部就到了吗？

其实还远远没有到底，甚至只是个开始。