地产股暴跌原因「地产股反弹」
中国基金报记者 南深
年报季变更审计机构向来是“兵家大忌”，容易引起市场猜疑，也一直是监管机构关注的重点。
3月24日晚，刚刚迈入千亿门槛的地产新贵宝龙地产及旗下宝龙商业同时公告，预计无法按监管要求在3月底前发布2021年业绩，同时拟更换审计机构，普华永道在公司董事会“建议”下辞任，开元信德临时补位。普华永道在辞任报告中提及，宝龙地产附属公司两笔存款需要与公司方面进一步厘清和讨论。
3月25日，宝龙地产开盘大跌10%，早盘收市前跌幅略微收窄；宝龙商业开盘大跌17%，早盘收盘跌幅仍在13%。宝龙旗下债券也遭到大幅抛售，多只债券跌幅在10%以上。
目前宝龙地产存续美元债7笔，存续规模合人民币约165亿元，今年是偿债高峰，4月、8月和11月均有债券到期，合计规模合人民币约44亿元。宝龙境内债也将在三个月后的六七八月迎来偿债高峰，有5笔公司债、ABS等到期或面临回售，合计金额44.6亿元。
公司建议普华永道辞任
根据宝龙地产和宝龙商业的说法，更换审计机构主要原因是疫情影响。
宝龙地产称，“由于中国因应中国近期新冠疫情反覆而实施的防控政策，本集团的财务报告及审核程序受到不利影响”。具体原因有二，一是“本集团若干管理层及雇员在最近一波新冠疫情接受检疫隔离”；二是“就本集团审核向第三方取得若干外部确认出现延误”。因此，“本集团未能与罗兵咸永道就双方接受的时间表达成共识，以就本集团截至2021年12月31日止年度的年度业绩完成审核”。
为此，“董事会议决建议罗兵咸永道辞任核数师”，而“经审慎周详考虑后，罗兵咸永道同 意辞任本公司核数师，自2022年3月24日起生效”。与此同时，宝龙地产委任开元信德会 计师事务所为公司新任核数师，自2022年3月24日生效，任期至公司下届股东周年大会结束为止。
普华永道（即“罗兵咸永道”）在辞任报告中也表示审计进度受到疫情影响，“提供所要求的跟进资料，以及发出及接收多笔银行及其他账款结余的确认已因中国近期新冠肺炎疫情反 覆影响而进度落后”。但普华永道还提到，“于审核贵集团截至2021年12月31日止年度财 务报表的过程中，罗兵咸永道取得有关贵公司附属公司两笔存款的银行确认，而须贵集团管 理层进一步厘清及与贵公司审核委员会进行讨论”。
临门一脚更换审计机构，宝龙地产及宝龙商业将延迟刊发经审计的2021年财报，并将在3月29日先发布未经审计的2021年全年业绩。开元信德方面已知会公司，预期能于2022年5月15日前完成审核及发出审核意见，也就是说公司2021年正式财报至少要等到一个半月以后。
股债双杀！
消息影响下，3月25日宝龙地产旗下相关股债出现集体杀跌。
宝龙地产开盘大跌10%，随后跌幅有所收窄，早盘收市时下跌4.5%。去年5月宝龙地产股价触及历史高点，超过每股8港元，如今只有约2.34港元，不到一年跌幅71%，市值已不足百亿港元。
宝龙商业跌幅更大，开盘暴跌17%，早盘收市仍跌13%。宝龙商业股价同样在去年5月见高点，此后不到一年时间从30港元上方来到6港元附近，市值蒸发80%，剩余不到40亿港元。
宝龙多笔债券遭到抛售，尤其是境外美元债。截至记者发稿，2026年到期的“PWRLNG 4.9 05/13/26”大跌13.25%，2025年到期的“PWRLNG 5.95 04/30/25”跌11.7%，而下个月13日即将到期的“PWRLNG 3.9 04/13/22”，也跌7%。
宝龙地产的美元债从2月中旬开始就遭遇投资者大幅抛售，近一周有所反弹，但与抛售前相比跌幅仍较大。以明年7月到期的“PWRLNG 6.95 07/23/23”为例，2月15日价格在1美元面值80美分附近，3月17日最低跌到了25美分，最新价格约30美分，一个月时间最大跌幅近70%。
三个月后迎偿债高峰
从2021年中期报告来看，宝龙地产有现金及现金等价物225亿元，另外有40亿现金受限制，而短期借款有206亿元，还有1.67亿元的租赁负债，现金资产勉强可以覆盖，但捉襟见肘。
目前从公开债务来看，今年正是宝龙地产偿债大年，尤其是六七八三个月将迎来高峰。
境内债来看，六七八三个月公司有5笔债券集中到期或面临回售。首先是中期票据“19宝龙MTN002”6月26日到期，规模5亿。接着7月份有两笔，一是公司债“19宝龙02”7月15日到期，规模6亿；二是与天风证券合作的分级ABS，7月29日到期，合计规模13.6亿。8月份也有两笔，分别是8月7日面临回售的公司债“20宝龙04”，余额10亿，以及8月26日到期的中期票据“20宝龙MTN001”，规模10亿。上述5笔债券合计金额达到44.6亿元。
境外债方面，宝龙公开可查的美元债存续7笔，合计金额24.45亿美元。其中今年将到期3笔，分别在4月13日、7月25日和11月8日，金额1.9亿美元、2亿美元和3亿美元，合人民币一共约44亿元。
债务集中到期，融资和销售却并不顺畅，宝龙一笔20亿的ABS上个月刚刚遇挫，而前两月销售额同比下降近一半，远超百强房企平均34%的降幅。
2月22日上交所披露，“天风-瑞龙应收账款1-10期资产支持专项计划”状态更新为“终止”。据悉，该债券品种为ABS，拟发行金额20亿元，原始受益人为上海宝龙实业发展(集团)有限公司，计划管理人为天风(上海)证券资产管理有限公司，受理日期为2021年9月3日。
销售来看，截至2022年2月28日止两个月，宝龙地产的合约销售总额(连同共同控制实体及联营公司的合约销售额)及合约销售总面积分别约为78.02亿元及49.68万平方米，而截至2021年2月28日止两个月则为151.01亿元及97.8万平方米，今年前两月合约销售总额同比减少约48.3%，合约销售总面积年同比减少约49.2%。
2021年全年，宝龙地产连同共同控制实体及联营公司合约销售总额及合约销售总面积分别约为1012亿元及641万平方米，合约销售总额未完成全年目标（完成率96.4%），但依然首次迈入“千亿俱乐部”。
编辑：小茉
版权声明