房地产融资决策「影响需求的策略」
【热点聚焦】国常会允许地方“一城一策”运用信贷等政策
8月24日，国务院召开的常务会议指出，当前经济延续6月份恢复发展态势，但恢复基础不牢固。要及时果断施策，持续释放贷款市场报价利率改革和传导效应，降低融资成本，保持合理政策规模。
会议称，在落实稳经济一揽子政策同时，再实施19项接续政策，形成组合效应，推动经济企稳向好、保持运行在合理区间，努力争取最好结果，主要包括增加3000亿元以上政策性开发性金融工具额度，依法用好5000多亿元专项债结存限额；允许地方“一城一策”运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求。
“持续释放贷款市场报价利率改革和传导效应，降低融资成本”，意味着在8月份1年期和5年期LPR报价双降后，接下来在存款利率下行推动下，即使MLF利率不动，LPR报价也将继续下调，其中5年期LPR报价会延续更大幅度下调势头，助力楼市尽快企稳回暖。结合本次会议“允许地方‘一城一策’运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求”，估计年内房贷利率还有60个基点左右的下调空间，这将显著降低购房者还贷压力。
这是继8月政策性降息落地、LPR报价下调后，新一轮稳增长政策在继续加码，重点是通过推动有效投资，刺激宏观经济总需求，主要措施符合市场普遍预期。
【市场行情】
央行下调利率，国常会允许地方“一城一策”运用信贷等政策，都在保持贷款总量增长稳定性,保障房地产合理融资需求，进一步释放下半年房地产市场下行压力。
各区域楼市迎来向好
8月22日，LPR调整之后，天津房贷利率创新低，首套房贷利率最低下限为4.1%，二套房贷利率为4.9%。目前天津部分项目已执行首套房贷利率4.1%的最低标准。天津首套房贷利率不断下降，对于刚需购房者来说无疑是一大利好。以贷款200万，25年期、LPR4.95%计算，等额本息月供11633元，总利息约149万，本息合计约349万；以房贷利率4.1%计算，月供10667元，利息120.02万元。总利息比之前少了28.98万元，月供减少了966元。
按照最新的利率变化，目前深圳首套房的房贷利率普遍在4.6%左右。对于此前已经购房的群体，到了明年元旦后，也可以享受利息下降的优惠。对于按揭购房者来说，5年期以上LPR的下调意味着购房成本将直接减少。深圳市房地产中介协会最新公布的数据显示，上周深圳全市二手房录得量为531套。环比下跌1.5%，当前市场低位走势明显，但随着利率下调政策的释放，未来交易量或迎来一小波上扬走势。
央行再保障地产企业合理融资
此次政策叠加利率下降，房地产行业供给侧融资环境预期将出现结构性改善。根据二季度《中国货币政策执行报告》的数据，二季度住房开发贷余额环比下降0.1万亿，同比下降1.4%。房地产开发投资持续探底。下调贷款利率，降低融资成本，持续支持房地产合理融资有助于推动房地产供给侧复苏。
房贷政策将迎来更为全面和创新的空间
在首付比例下调、房贷额度提高、房贷利率下调等方面会有各类创新工具，各地也会基于楼市情况和信贷资源情况，继续优化房贷政策，以更好地稳定房地产市场。同时商业银行等也要积极做好业务创新，在房贷方面多推出适合本地购房者消费习惯的产品，真正助力交易行情提振。
【融资案例】
2022年以来，房地产市场整体上呈现下行态势，房地产投资也有所下降，加上2022年上半年房企纷纷暴雷，多家企业陷入债务危机，但总体风险可控，近期荣盛发展、金科股份为子公司提供融资担保，增加其子公司的融资额度。
案例一：荣盛发展拟为子公司颐卓置业提供不超过6200万元融资担保
8月24日，荣盛房地产发展股份有限公司发布公告称，将为控股子公司山东颐卓置业有限公司提供总额不超过6200万元的担保。
公司控股子公司颐卓置业与青岛银行股份有限公司淄博分行继续合作业务5800万元，由公司为上述业务提供全额连带责任保证担保，上述保证担保总额不超过6200万元，担保期限不超过48个月；颐卓置业另一持股比例为49%的股东山东卓瑜置业有限公司同时为上述业务提供全额连带责任保证担保，担保总额不超过6200万元，担保期限不超过48个月。
案例二：金科股份为子公司渝驰科商管2.4亿元借款提供担保
8月24日，金科地产集团股份有限公司披露对控股子公司提供担保的进展。金科股份全资子公司重庆渝驰科商业管理有限公司向重庆发展产业有限公司借款2.4亿元，期限3年。
金科股份全资子公司上海睿茜企业管理有限公司以所持有重庆润田房地产开发有限公司35%股权作为实物出资与其他股东共同设立重庆渝擎科商业管理合伙企业（有限合伙），上海睿茜以其持有的重庆渝擎科的财产份额向债权人提供让与担保；
重庆渝擎科以其持有重庆润田35%的股权向债权人提供质押担保；上海睿茜以其持有的对重庆润田的应收账款向债权人提供质押担保；金科股份向债权人提供连带责任保证担保。
【财务分析】以房地产上市公司为例
金科地产集团股份有限公司（以下简称“金科股份”）以国家城市群发展战略为导向，紧密围绕“三圈一带”，即京津冀经济圈、长三角经济圈、珠三角经济圈和长江经济带，进行区域战略布局，事业遍布全国23个省、直辖市、自治区，规模快速增长，效益持续提升。公司总资产近3700亿元，2021年销售金额约1840亿元，销售面积约1966万平方米（位列行业前十），服务管理面积超3亿平方米（位列全国前十）。地产行业综合排名第16位，连续多年跻身“中国企业500强”、“中国民营企业500强”、“中国地产品牌价值10强”。
一、融资时机分析
（一）企业发展所处阶段
金科股份处在发展期，4月29日，公司发布2022年第一季度报告，实现营业收入126.72亿元，同比增长2.21%。
报告期内，金科股份净利润为-2.60亿元，同比下降138%，其中归属于上市公司股东的净利润-2.94亿元，同比下滑164%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润-6.32亿元，同比下滑253.66%；经营活动产生的现金流量净额24.84亿元，同比增长206.28%。
此外，除正常开展与银行等金融机构常规融资业务外，金科股份期内成功发行“22金科01”公司债券，募集规模为15亿元，先后完成1笔ABS和2笔公司债券本息兑付，兑付规模为32.62亿元。
（二）企业价值评估
公司估值是投融资、交易的前提,有利于对公司的内在价值进行正确评价,从而确立对公司各项交易的订价。
图表1：金科地产集团股份有限公司价值评估表
总市值
净资产
净利润
市盈率
市净率
金科股份
131.4亿
743.4亿
-2.936亿
负值
0.38
房地产开发（行业平均）
144.3亿
369.9亿
2.349亿
24.17
1.67
行业排名
26/105
9/105
95/105
-/105
4/105
市盈率（PE）是股票市价和每股盈利之比。截止至2022年8月25日11时，金科股份的市盈率为负值，行业同类企业股票市盈率为24.17，意味着公司经营出现亏损。
市净率（PB）是股票市价与每股净资产之比。截止至2022年8月25日11时，金科股份的市净率为0.38，行业同类企业股票市净率为1.67，表明企业账面价值1块钱的资产在资本市场被估值为0.38元，企业估值较低。
（三）金融环境分析
2022年上半年房地产政策明显转向宽松，住房金融环境边际持续改善，监管部门明确表示金融机构当以满足居民的刚性和改善性需求为目标，推动房地产行业实现“稳地价、稳房价、稳预期”，促进房地产市场平稳健康发展。
8月1日，在央行召开2022年下半年工作会议中，提出要保持货币信贷平稳适度增长；保持流动性合理充裕，加大对企业的信贷支持；稳妥化解重点领域风险；因城施策实施好差别化住房信贷政策；保持房地产信贷、债券等融资渠道稳定，加快探索房地产新发展模式等。
预计下半年，住房金融总量上将加快回暖速度，购房限制性措施将进一步减少；全国房贷利率可能延续下行态势，预计下半年居民房贷利率有望从上半年5.3％附近降至5％附近；有条件的城市将会取消限制性购房政策。供给端，银行将加大对房企贷款支持力度，并逐步恢复直接金融支持，优质房企或加大债券发行力度。同时，地方政府将有效增加土地供应，降低房企拿地门槛。
二、企业资金需求
（一）负债结构分析：流动负债占比大 企业对短期资金的依赖性比较强
2022年一季度，在金科地产集团股份有限公司负债结构中，流动负债为22,817,946.61万元，主要分布在其他应付款，一年内到期的非流动负债，应付账款，应付票据环节，分别占公司负债总额的12.84%，8.56%，7.85%，3.62%；非流动负债为4,870,134.74万元，主要分布在长期借款，应付债券环节，分别占公司负债总额的14.52%，1.89%。
公司债务主要源于流动负债。在公司流动负债结构中，其他应付款比重较大，表明企业负债主要集中在流动负债中的营业环节。
图表2：负债构成图
（二）负债变化：负债总额较上年同期减少12.11%
2022年一季度金科地产集团股份有限公司负债总额为27,688,081.35万元，较上年同期减少12.11%，主要是由于非流动负债的减少引起的。
2022年一季度流动负债较上年同期减少7.15%，具体来看，使流动负债增加的项目包括：其他应付款增加907,616.20万元，其他流动负债增加267,388.17万元，应付职工薪酬增加42,799.30万元，应交税费增加39,795.62万元，预收款项增加3,094.07万元，共计增加1,260,693.37万元；使流动负债减少的项目包括：短期借款减少414,951.24万元，应付账款减少88,376.10万元，应付票据减少66,579.90万元，一年内到期的非流动负债减少15,864.50万元，共计减少585,771.73万元。增加项与减少项相抵，使流动负债总额减少1,756,445.95万元。
2022年一季度非流动负债较上年同期减少29.72%，其中递延所得税负债增加28,643.66万元，共计增加28,643.66万元；长期借款减少1,482,036.53万元，应付债券减少576,540.35万元，长期应付款减少54,797.21万元，共计减少2,113,374.09万元。增加项与减少项相抵，使非流动负债总额减少2,059,581.63万元。
三、融资条件
（一）资产规模分析：企业流动性强 竞争力稳定
1、资产构成情况：流动资产占比较大 企业变现能力强
金科地产集团股份有限公司2022年一季度资产总额为35,121,877.20万元。其中，流动资产为29,990,776.92万元，主要分布在存货、其他应收款、货币资金、其他流动资产环节，分别占公司流动资产总计的72.63%、12.20%、7.30%和3.31%；非流动资产为5,131,100.28万元，主要分布在长期股权投资、投资性房地产环节，分别占公司非流动资产总计的48.32%和29.59%。
图表3：资产构成图
2、资产结构合理性评价：开发创新能力变化不大，企业综合竞争力比较稳定
通过对比2022年一季度与2021年一季度销售收入、息税前利润及资产构成各项与总资产的占比情况，得出5个指标的变化情况，具体说明如下：资产报酬率基本不变，表明企业单位资产获取受益水平比较稳定；总资产周转率基本不变，说明周转天数变化较小，企业资产运营效率、销售能力比较稳定；流动资产/总资产基本不变，说明资产的流动性、应变能力、创造利润和发展的机会以及加速资金周转潜力都比较稳定；长期投资/总资产基本不变，说明企业战略投资比重基本稳定，资产增值能力稳定，且对企业资金的占压变化不大，对资产的流动性影响不大；无形资产/总资产基本不变，说明开发创新能力变化不大，企业综合竞争力比较稳定。
（二）偿债能力：短期偿债能力减弱
1、流动比率分析：企业流动资产偿还流动负债的能力有所减弱
金科地产集团股份有限公司2020年一季度至2022年一季度的流动比率分别为156.35%、137.72%、131.44%，企业的流动比率变化呈现持续下降的趋势，且当年的下降幅度较大。
金科地产集团股份有限公司2022年一季度流动比率相较上年同期，同比变动-6.28%，有所下降，说明企业流动资产偿还流动负债的能力有所减弱。流动比率有所下降的主要原因是：企业流动资产有所减少，流动负债有所减少，且流动资产的下降速度大于流动负债的下降速度所导致的。
图表4：流动比率趋势变化图
金科地产集团股份有限公司2020年一季度至2022年一季度的资产负债率分别为83.37%、81.13%、78.83%，企业的资产负债率变化呈现持续下降的趋势，当年的下降幅度一般。
金科地产集团股份有限公司2022年一季度资产负债率相较上年同期，同比变动-2.29%，变化不大，表明资产对负债的保障能力基本保持不变。2022年一季度资产负债率变化不大的主要原因是：企业负债总额有所减少的同时，资产总额有所减少，且负债总额的下降速度略快于资产总额的下降速度导致的。
图表5：资产负债率趋势变化图
（三）盈利能力分析：企业的获利能力有所增强
1、以销售收入为基础的利润率指标分析
金科地产集团股份有限公司2022年一季度的销售毛利率为10.69%，销售利润率为-2.48%，销售净利率为-2.06%。相比上年同期，销售毛利率、销售利润率与销售净利率均有所下降，说明企业的获利能力有所减弱。
图表6：销售毛利率、销售利润率及销售净利率变化图
2、成本费用与利润总额的配比分析
金科地产集团股份有限公司2022年一季度成本费用利润率为-1.99%，相较上年同期有所下降，同比变动-9.31%。
图表7：成本费用利润率变化趋势图
四、融资产品推荐
5月17日，金科股份披露2022年度跟踪评级报。中诚信国际信用评级有限责任公司对金科股份及金科股份存续期内相关债项进行了跟踪评级。经中诚信国际信用评级委员会审定：维持金科股份主体信用等级为AAA，评级展望为稳定；维持“22金科01”、“21金科01”、“21金科03”、“21金科04”、“20金科01”、“20金科02”、“20金科03”、“20金科04”、“19金科03”、“20金科地产MTN002”和“20金科地产MTN001”的信用等级为AAA。
中诚信国际肯定了较为丰富的项目开发经验及领先的区域市场地位以及土地储备较为充裕等方面的优势对公司整体信用实力提供了有力支持。
近期银团贷在融资领域火热，银行也进一步看好下半年房企，远洋集团、五矿地产及龙湖地产等国有背景房企获得过银团贷款。相比银团贷款，ABS和金融债的流程更复杂一些，成本会更高，同业拆借市场进入门槛也并不低。相对而言，银团贷款沟通更容易，而且资金也较为稳定。同时金科股份信用良好，申请银团贷款，能很大程度上帮助企业缓解债务压力，更进一步增强企业的信心。