房地产项目转让协议「项目转让合同纠纷」

文 | 陈旋黄炜圣汇业律师事务所

前言

在房地产行业暂时熬过2021年漫长的冬夜后，终于迎来了一丝曙光，政策陆续释放救市信号，尤其在资金端和资产端，持续鼓励通过收并购的方式重新配置资源、盘活现金、重组重整。在这个特殊的阶段，不论是为了快速回笼现金流也好，还是为了“腾笼换鸟”重新配置资产结构也好，房企们不约而同的进行着高频的项目转让或者合作退出。

以往谈到收并购，大部分的视角聚焦于收购一方，由此衍生的专业文章也偏向于指导如何更好、更安全的收购。但作为转让方，是否只要谈好价格、配合尽调，就能高效、安全的获取转让价款并且不留隐患呢？事实上，项目转让及退出，存在着交易对价陷阱、债务风险遗留、品牌影响处理、税务遗留问题、股东间关系处理等等多方面的问题，复杂程度不亚于项目收购，从转让方的视角，亦需提前厘清项目转让风险，逐项制定应对方案，并且谈判落实到协议中，最终跟踪履约落地，才能安心的将应得的交易价款“落袋为安”，并且不留隐患。

汇业陈旋律师团队结合为各类房企处理过大量房地产项目转让及合作退出的经验，经过系统性思考及整合，形成《房地产项目转让及退出法律实务》系列文章，为各房企在转让项目及合作退出过程中，提供全过程的实务操作建议，以期能为所需企业提供些许启发和帮助。

何为交易对价

要厘清交易对价，首先转让方要问自己第一个问题——“交易对价是什么？”。所谓交易对价，在法律和财务上没有一个官方的概念，而是在项目交易惯例中形成的一个商业概念，通常是指转让方向买受人出卖标的资产时，买受人应向转让方支付的代价。在不同的交易模式下，交易对价的指向有所不同：

1. 股权转让模式

当转让方以转让项目公司股权的方式间接转让/退出项目时，一般为“股债”模式，即同时转让对项目公司持有的股权及债权，交易对价包括“股权交易对价债权交易对价”：

（1）股权交易对价，即买受人为收购转让方持有的项目公司股权而支付的代价，交易合同一般表述为“股权转让价款”。一般由两部分组成：一是该股权对应的账面净资产价值，二是股权溢价（即交易双方认可的股权增值的部分）。

在房地产市场下行的情况下，通常出现交易双方认可的股权价值低于股权的账面价值的情形（即股权折价），在此情况下，股权交易对价即为交易双方认可的折价后的股权价值。

（2）债权交易对价，即买受人为收购转让方（债权持有人）持有的项目公司债权而支付的代价，交易合同一般表述为“债权转让价款”。债权交易对价绝大多数情况为平价交易（即债权本金合同约定利息）或折价交易（即债权的交易价格低于债权本息）。

2. 资产转让模式

当转让方直接转让地产项目时，交易对价为买受人为收购转让方持有的土地的国有建设用地使用权及地上建筑物的房屋所有权而支付的对价，此时的交易对价即为交易双方认可的该资产具备的价值（即：该资产的账面总价值双方认可的该资产增值部分）。常见的情形为收购在建工程，交易合同中表述为“在建工程转让价款”，另外还有可能为收购已竣工备案的房地产项目，交易合同中表述为“XX资产转让价款”。

同样房地产市场下行的情况下，出现交易双方认可的资产价值低于账面价值的情形（即资产折价），在此情况下，交易对价即为交易双方认可的折价后的资产价值。

为什么要厘清交易对价

当转让方了解交易对价是什么后，要问自己第二个问题——“为什么要厘清交易对价”，即厘清交易对价有什么意义。笔者认为，厘清交易对价的意义为以下两个方面：

1. 在以股权转让方式转让项目时，明确交易对价所对应的标的物，避免将股权与债权混为一谈导致转让亏损

笔者曾经遇到过一个案例，买受人拟向转让方收购转让方所持项目公司的90%股权，从而与买受人联合开发目标地块。目标地块的土地款为10亿元，地块尚未开发，项目公司支付土地款的全部资金都来自于转让方以股东借款形式的投入资金，因此，转让方除了持有项目公司100%股权外，还持有项目公司10亿元债权。双方商定，目标地块按市场行情价值12亿元，因此，买受人愿意在10亿元基础上溢价2亿元收购，因此，买受人收购90%股权，总需支付的交易对价金额为12亿*90%=10.8亿元，该10.8亿元=股权转让价款1.8亿元（2亿元溢价*90%）债权转让价款9亿元（10亿元债权*90%）

但买受人提出，该10.8亿元分为：①以10亿元收购转让方对项目公司持有的10亿元债权；②以0.8亿元收购转让方持有的项目公司的90%股权。请问，转让方能否答应？

答案是，转让方不能答应，不然其将损失1亿元。转让方虽然前后收到的款项都为10.8亿元，但交易对象却不同，如果按买受人提出的方案，转让方同样收到的是10.8亿元，但转让出的债权却达到了100%，而不是90%，相当价格不变，但多转让了10%债权，由此将损失1亿元的债权权益。

上述问题的核心，是要明白交易对价所对应的标的资产到底是什么？是股权还是债权？是多少比例的股权？是多少比例的债权？不然，将会转让方带来巨大的损失。

2. 可促进交易对价支付方式的创新，从而撮合交易

对于交易对价的支付方式，最通常的方式便是现金支付。该方式的特点是简单、直接、快速。但对于买受人而言，现金支付将会使其在收购前期支付大量现金，承担巨大的现金流压力，这也使得很多交易难以成交。出于促进交易的考虑，笔者认为，在转让方与买受人商谈交易对价时，对支付形式可进行以下创新，例如：

（1）通过换股收购，即两笔股权交易对价的债务互抵，可同时减少双方的大量收购现金支出，另外通过互相参股，也可使双方的利益更加绑定，有利于双方的后期合作。

（2）通过以房抵债，以资产作为支付交易价款的方式，从而降低现金支付的压力。

以上，是在开始计算转让交易对价之前，需要重点掌握的两项内容，我们将在下篇文章中，具体详述如何厘清交易对价以及相关税费计算，敬请继续关注。