许家印抛售「许家印又放大招」
文/乐居财经杨宏彬
曾经说过绝不贱卖资产的许家印，最近找来浙江国资，连连接盘公司项目。
5月26日，中国恒大(03333.HK)发布公告称，将向浙江省浙建房地产集团有限公司（下称“建房集团”）、浙江省建工集团有限责任公司（下称“建工集团”）转让城市之光广场100%项目权益，交易对价为13.48亿元。
据了解，此次交易的两名买方均是由浙江省人民政府国有资产监督管理委员会（下称“浙江国资委”）实际控制的公司。其中，建房集团的直接股东为浙江富建投资管理有限公司，后者为浙江国资委间接全资附属公司。
建工集团的则是A股上市公司浙江建投（002761.SZ）的全资子公司，而浙江建投的实际控制人同样为浙江国资委，后者在前者的表决权为37.9%。
换言之，恒大此次的接盘方来自浙江国资委。
项目出售后，后续开发建设事宜由建房集团与建工集团成立的新项目公司负责。据了解，城市之光广场位于宁波市东部新城，地块的用途为商务金融、文体娱乐用地。项目总用地面积14,565平方米，现规划总建筑面积16.96万平方米，地下车位1,024个（含社会公共停车位210个）。项目规划建设至42层，规划建筑高度195.05米。项目目前已建设至地上26层。
恒大表示，集团的流动性问题对项目开发和进度造成负面影响。这次交易将盘活集团的资产，扣除抵偿工程款后所得相关款项将作为本集团一般营运资金，支持宁波地区其他项目续建。
卖项目抵债12.15亿
这笔交易让人好奇的其中一个点在于，许家印到底有没有贱卖资产。
公告指出，本次交易的总价，是根据截止2021年10月31日项目地块的整体货值24.8亿元，以及后续开发建设尚需投入的成本合计11.33亿元决定的。为两者相减的结果，与交易对价并无太大差异。
而截止2021年12月31日，城市之光广场的净资产为9.7亿元，按此计算，恒大的卖价溢价率为约为39%，是一笔赚钱的买卖。而恒大也在公告中指出，城市之光广场出售事项将会使集团录得1.75亿元的收益。
而此次交易的所得款并未全部进入恒大的口袋。公告显示，出售项目的部分对价直接用于抵偿建设该项目地块欠付受让方的工程款，以及恒大宁波市其他项目欠付受让方的工程款，总价约2.94亿元。
付款方面，除了直接抵偿的款项外，建房集团与建工集团将在地块过户后的5个工作日内支付5000万元，剩余的10.79亿元将于资产过户后24个月支付完毕，付款的周期较长。
事实上，这是恒大近期以来第二次与浙江国资委做生意。上一次是在3月份，交易的对手同样是建房集团与建工集团。
3月29日，中国恒大宣布，将持有的水晶城项目100%权益转让予建房集团与建工集团总代价约为36.6亿元。
与转让城市之光项目相同，转让水晶城的部分款项也是用于抵偿与建工集团之间的债务。公告显示，恒大欠建工集团的工程款约为9.21亿元，将从交易款中直接抵扣。
截止2021年12月31日，水晶城项目的资产净值约为26.78亿元，按此计算，恒大的出售同样是溢价，溢价率约为36.67%。而在这笔交易中，恒大录得的净收益约为2.16亿元。
据了解，水晶城项目坐落于杭州之江国家旅游规划区，面积为89,303平方米，地上建筑面积不大于22.32万平方米，地块的用途为商服用地。项目上商业一期街区已交付，商业二期街区（建筑面积约11.4万平方米）已完成主体二层结构，商业三期购物中心及酒店目前处于桩基工程阶段。
两个项目均为溢价出售，表明许家印确实没有贱卖资产，同时，伴随着资产的出售，公司拖欠的工程款也得到解决，实为一举两得。
与时间赛跑
“我从去年6月份开始就一直强调，任何时候都不能贱卖公司资产，否则资产贱卖完了也很难还清债务。”许家印在2月的复工大会上，表明了态度。
恒大作为曾经的龙头企业，其业务范围较广，包括了恒大地产、恒大汽车、房车宝等等，可供出售的资产或股份种类很多。根据恒大发布的2021年中报，恒大的总资产为2.38万亿港元，集团总土地储备项目778个，总规划建筑面积2.14亿平方米，土地储备原值4568亿元。
但即便资产种类非常多，许家印也没有轻易处置。去年，恒大出售的资产包括房车宝10%股份、恒大汽车2.66%股份、嘉凯城29.9%股份、深圳市高新投集团7.08%股份、恒大冰泉49%股权，这部分金融资产合计套现365亿元，以及出售5个地产项目股权及非核心资产变现92.7亿元。2万亿的资产中，仅出售了不到500亿元。
进入2022年，在谨慎处理资产的同时，恒大也在积极复工和销售、推动债务展期。
3月份，恒大表示全国复工率达到95%，实现完全复工的超过50%。而在5月份的工作会议上，许家印则表示，上个月恒大的销售额已成功突破了30亿大关。
4月26日，经债券持有人集体表决，恒大本应在这天还清的“21恒大01”债券将延期到半年后偿还。这意味着恒大在接下来的6个月时间内将减少大约80亿人民币的债务负担。
但也有坏消息。近日，福清市人民政府官网发布一则闲置土地认定的公示信息，认定恒大在东瀚镇两幅总面积约152.6亩的住宅用地为闲置用地，根据相关规定，这两幅地块可能会被回收，而在此之前，恒大已经超20块地被回收，偿债筹码在逐步减少。
本文源自乐居财经