被动基金投资将提振私人房地产市场

增加对房地产投资信托(REIT)的被动投资将推动新一波资本进入私人房地产市场，并给美国带来根本性变化

近年来，美国股票市场推出了更多的被动型基金。主动型基金雇用经理人来挑选股票，而被动型基金则试图复制指数的表现，例如标准普尔500指数或房地产指数。无需聘用基金经理，被动型基金可以提供较低的费用，在许多情况下还可以提供更好的绩效，这使得它们在经济不确定时特别有吸引力。

与其他行业一样，美国房地产投资信托(REIT)部门也从被动基金获得了更多投资，2019年，被动基金在REIT资产中所占份额比主动基金要大得多，分别为51%和49%。

仲量联行并购和企业咨询总经理Sheheryar Hafeez说，这正在给美国房地产资本市场带来根本性的变化。

他说：“几年前，被动型基金仅占房地产投资信托投资的20%至30%。”“随着增长，我们看到了市场的变化。举例来说，更少的主动基金意味着更少的潜在支持者进行首次公开​​募股(IPO)，因为被动基金只会在上市时投资于REIT。近年来，美国房地产投资信托(REIT)的IPO市场相当疲软，而我们看到的流通股很少达到数十亿美元。”

支持REIT IPO的活跃资金减少意味着价格降低，这反过来又意味着房地产资产的所有者正在寻找实现价值结晶的替代方法。去年，黑石集团以187亿美元的价格收购了物流专业公司GLP在美国的投资组合，这是有史以来最大的私人房地产交易。“这是历史上适合REIT IPO的投资组合的概况。但是，最好的交易是在私人市场上。”哈菲兹说。

哈菲兹说，许多主要的房地产投资者正在探索私人市场的选择，例如证券销售，基金和资本重组。近年来，为私人房地产投资者筹集的大量资金进一步推动了这一增长。根据研究机构Preqin的数据，2019年私人房地产筹集了1,870亿美元，而到2020年中期，全球房地产基金拥有3,450亿美元的干粉。

Hafeez说，被动基金在美国REIT市场上的更大参与将产生另一种更为微妙的影响。“广泛的被动交易意味着房地产投资信托基金的表现将比股票房地产更像股票市场，这将稀释房地产投资信托基金对股票投资组合的影响。”

此外，今年房地产投资信托基金的波动性出乎意料地高。REITs的波动性通常不如整个股票市场大，但是自COIVD-19爆发以来，REITs的波动性已经比整个股票市场大。

哈菲兹认为，这些因素将把更多的资本推向私人房地产，特别是因为私人市场提供了一系列类似于“房地产投资信托基金”的选择。例如，美国拥有许多非常大型的核心开放式房地产基金，这些基金为投资者提供了核心资产和一定流动性的敞口。

由COVID-19引起的市场动荡也可能推动私人股本介入公共房地产市场的新潮流。哈菲兹指出，美国办公室房地产投资信托基金多年来一直以低于资产净值的折扣进行交易。他说：“这反映出人们对估值的担忧，因为美国市场多年来一直处于或接近最高水平。”“现在我们正在下滑，我们期望看到私人资本在公共市场上发挥更多机会。”

然而，房地产投资信托基金的未来无疑。哈菲兹说：“房地产投资信托总会有一个地方。”“与基础广泛的股票市场相比，与广泛的股票市场相比，它们为投资者提供了丰厚的收益，并且由于基础房地产而使收入相对安全。”